Viii bo‘lim. Ko‘chmas mulkni baholash (8-son mbs) 1-bob. Umumiy qoidalar

3-§. Daromad yondashuvi
263. Baholash natijalarini daromad yondashuvi doirasida aniqlash uchun turli usullardan foydalaniladi, ulardagi umumiylik shundan iboratki, qiymat mulkdor olayotgan haqiqiy daromad yoki olishi mo‘ljallanayotgan daromadlarga asoslanadi.
Investitsion mulk holatida bunday daromad ijara to‘lovi shaklida bo‘lishi mumkin, mulkdor egaligidagi binoga nisbatan esa xuddi shunday binoni ijaraga olganda mulkdor qanday sarf-xarajatlar qilishi mumkinligini hisobga olgan holda mo‘ljallanayotgan ijara haqi (yoki tejalgan ijara haqi)dan iborat bo‘lishi mumkin.
264. Ko‘chmas mulkka bo‘lgan ba’zi bir huquqlar uchun bunday mulkning daromad keltiruvchi tavsiflari undan maxsus foydalanilishi yoki biznes/savdo faoliyati (masalan, mehmonxonalar, golf maydonlari va h.k.) bilan bog‘liq bo‘ladi.
Agar bino faqat savdo faoliyatining muayyan turiga mos kelsa, undan olinadigan daromad ko‘pincha haqiqiy yoki potensial pul oqimlari bilan bog‘liq bo‘ladi, bu pul oqimlari bino mulkdorida savdo faoliyatini amalga oshirish natijasida hosil bo‘ladi.
265. Baholash obyekti qiymatini daromad yondashuvi bilan aniqlash uchun baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga o‘zgartirishga asoslangan POD yoki daromadni kapitallashtirish usullaridan foydalaniladi.
266. Daromadni kapitallashtirish usuli ta’mirlashga yoki rekonstruksiya qilishga jiddiy kapital kiritmalarni talab qilmaydigan, ulardan haqiqiy foydalanish eng samarali foydalanilishiga mos keladigan ko‘chmas mulk obyektlarini baholash uchun qo‘llaniladi.
Ko‘chmas mulk obyektlari qiymatini daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda aniqlash obyektning bozorga muvofiq keladigan yillik daromadini umumiy kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yo‘li bilan amalga oshiriladi, bunda umumiy kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan obyektga o‘xshash ko‘chmas mulk obyektlaridan daromadlar bilan ularning narxlari nisbati haqidagi bozor ma’lumotlarini tahlil qilish asosida aniqlanadi.
267. Kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi turlaridan biri olinadi:
potensial yalpi daromad, ya’ni ko‘chmas mulkdan u to‘liq yuklangan sharoitda hamda barcha yo‘qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda olinishi mumkin bo‘lgan daromad;
potensial yalpi daromaddan maydonlardan to‘laligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan yo‘qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda ko‘chmas mulk obyektidan bozor maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad;
haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini o‘z ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yo‘li bilan olinadigan sof operatsion daromad.
268. Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tarkibi va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:
bozorni siqish usuli bilan;
bog‘liq investitsiyalar usuli bilan;
kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan.
Kapitallashtirish stavkasi daromad turiga muvofiq bo‘lishi lozim.
269. POD usuli vaqt mobaynida erkin o‘zgaruvchan pul oqimlarini to‘playdigan yoki to‘plash qobiliyatiga ega bo‘lgan ko‘chmas mulkni baholash uchun ularni xuddi shunday ko‘chmas mulkka kiritilgan investitsiyalarning tegishli daromadliligi stavkasi bo‘yicha diskontlash orqali qo‘llaniladi.
270. Prognoz davrida olinadigan pul oqimlari o‘lchovi sifatida quyidagi daromad turlaridan biri olinadi:
potensial yalpi daromad;
haqiqiy yalpi daromad;
sof operatsion daromad;
soliqlar va foizlar to‘langunga qadar bo‘lgan daromad.
Pul oqimlari nominal yoki real o‘lchovlarda hisoblanadi.
271. Diskontlash stavkasi quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:
kumulyativ tuzish usuli bilan;
muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan;
o‘xshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlarini ajratish usuli bilan.
Diskontlash stavkasi qo‘llanilayotgan pul oqimining turiga muvofiq bo‘lishi va u bilan bir xil qiymatlarda hisoblanishi lozim.
272. Muayyan biznes turini (masalan, mehmonxonalar, restoranlar, avtomobilga yoqilg‘i quyish stansiyalari) yuritishga mo‘ljallangan ko‘chmas mulkni baholash ushbu biznesning operatsion faoliyati haqidagi axborot asosida uning qiymatidan baholanayotgan ko‘chmas mulkka tegishli bo‘lmagan qismlarni ajratish yo‘li bilan olib borilishi mumkin.