Viii bo‘lim. Ko‘chmas mulkni baholash (8-son mbs) 1-bob. Umumiy qoidalar

3-bob. Ko‘chmas mulkni baholashda baholash yondashuvlari va usullarini qo‘llash
1-§. Umumiy qoida
260. Ko‘chmas mulkni baholashda qo‘llaniladigan baholash yondashuvlari va usullarini qo‘llash 6-son MBS talablari asosida amalga oshiriladi. Ko‘chmas mulkni baholashda qiyosiy, daromad va xarajat yondashuvlari qo‘llaniladi.
2-§. Qiyosiy yondashuv
261. Ko‘chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvni qo‘llaganda baholovchi quyidagilarni hisobga oladi:
a) ko‘chmas mulkni baholash uchun qiyosiy yondashuv ― baholash uchun bitimlar va/yoki takliflar narxlari ma’lum bo‘lgan analog-obyektlarni yetarli miqdorda tanlab olish mumkin bo‘lganda qo‘llaniladi;
b) analog-obyektlar sifatida baholanayotgan obyekt bilan bitta bozor bo‘g‘iniga tegishli bo‘lgan va narx hosil qiluvchi omillar bo‘yicha u bilan taqqoslanadigan ko‘chmas mulk obyektlaridan foydalaniladi. Bunda, barcha ko‘chmas mulk obyektlari, shu jumladan, baholanayotgan obyekt uchun har bir ko‘rsatilgan omillar bo‘yicha narx shakllanishi bir xil bo‘lishi lozim;
v) baholashni o‘tkazishda baholovchi foydalana oladigan analog-obyektlar haqidagi bozor ma’lumotlari hajmi hamda hisob-kitoblarni olib borish uchun ularni tanlab olish qoidalari bayon etilishi lozim. Hisob-kitoblarda baholovchi foydalana oladigan analog-obyektlarning faqat bir qismidan foydalanilgani baholash haqidagi hisobotda asoslab berilgan bo‘lishi lozim;
g) hisob-kitoblarni olib borishda baholanayotgan obyekt bozorida shu obyektga o‘xshash obyekt uchun xos bo‘lgan solishtirma qiymat ko‘rsatkichlari (taqqoslash birliklari), xususan maydon birligi yoki hajm birligining narxi yoki ijara haqi miqdoridan foydalaniladi;
d) bozorda mavjud boshlang‘ich axborotga qarab, ko‘chmas mulkni baholash jarayonida baholashning sifatga oid usullaridan (nisbiy qiyosiy tahlil, ekspert baholari usuli va boshqa usullar) baholashning miqdoriy usullaridan (regression tahlil usuli, miqdoriy tuzatishlar usuli va boshqa usullar) foydalanish yoki ularni birga qo‘shib qo‘llash mumkin.
Sifatga oid usullarni qo‘llaganda ko‘chmas mulkni baholash o‘xshash obyektlar bilan bitimlar va/yoki takliflar narxlarini tahlil qilish asosida aniqlanadigan o‘zaro bog‘liqliklarni yoki ekspertlardan olingan tegishli axborotni o‘rganish hamda baholashni o‘tkazishda ushbu o‘zaro bog‘liqliklardan baholash uchun tanlangan usul texnologiyalariga muvofiq foydalanish yo‘li bilan amalga oshiriladi.
Tuzatishlar usulini qo‘llaganda har bir analog-obyekt baholash obyekti bilan narxni shakllantiruvchi omillar (taqqoslash elementlari) bo‘yicha taqqoslanadi, ushbu omillar bo‘yicha tafovutlar aniqlanadi hamda analog-obyektning bahosi yoki uning solishtirma ko‘rsatkichi baholash obyektining qiymatini topish uchun aniqlangan farqlar bo‘yicha tuzatiladi. Bunda, har bir taqqoslash elementi bo‘yicha tuzatish bu elementning obyekt qiymatiga qo‘shgan hissasi prinsipi bo‘yicha asoslab beriladi.
Regression tahlil usullarini qo‘llaganda baholovchi baholanayotgan obyekt bozori bo‘g‘ini ma’lumotlaridan foydalanib ushbu obyekt bozoriga mos keladigan narx shakllanishi modelini yasaydi, unga asosan izlanayotgan qiymatning hisoblangan miqdorini aniqlaydi;
e) baholash obyektini bitimlar sodir etilgan yoki bitim sodir etish uchun bozorga chiqarilgan boshqa ko‘chmas mulk obyektlari bilan taqqoslash uchun, qoida tariqasida, quyidagi taqqoslash elementlaridan foydalaniladi:
o‘tkaziladigan mulkiy huquqlar, ushbu huquqlarga doir cheklashlar (boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi);
sodir etilgan yoki mo‘ljallanayotgan bitimni moliyalashtirish shartlari (to‘lov turi, kreditlash shartlari, boshqa shartlar);
sotish shartlari (bozor uchun xos bo‘lmagan shartlar, affillangan shaxslar o‘rtasidagi bitim, boshqa shartlar);
bozor shartlari (bitim sanasi va baholash sanasi o‘rtasidagi davrda narxlarning o‘zgarishi, taklif narxlari bo‘yicha chegirmalar, boshqa shartlar);
xariddan keyingi xarajatlar;
foydalanish turi;
obyektning joylashgan eri;
obyektning fizik tavsiflari, shu jumladan, yer uchastkasi xossalari, kapital qurilish obyektlarining holati, yer uchastkasi maydoni bilan undagi qurilmalar maydoni nisbati, boshqa tavsiflar;
iqtisodiy tavsiflar (operatsion xarajatlar hajmi, ijara shartlari, ijarachilar tarkibi, boshqa tavsiflar);
ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bo‘lmagan ko‘char va ko‘chmas mulk mavjudligi.
262. Baholash obyekti qiymatini qiyosuv yondashuv orqali aniqlashda baholovchi sotuvlarni taqqoslash usulini qo‘llashi mumkin. Bunda, hisoblash uchun taqqoslash birligi, qoida tariqasida, ko‘chmas mulk turi bilan belgilanadi.
Taqqoslash birligi sifatida:
bino yoki yer uchastkasining maydoni birligi (kvadrat metr, sotix, gektar) narxi;
bino hajmining birligi (kub metr) narxi;
tijoriy salohiyati asosida baholanayotgan baholash obyektlari uchun joy narxi, raqam va boshqa o‘lchov birliklaridan foydalaniladi.