1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

11.4. Кўчмас мулкларнинг пай инвестицион фондлари.

Кўпгина ривожланган мамлакатларда бир-биридан фарқ қилувчи иккита молиявий институт мавжуд бўлиб, улар “узун” пулларни “қисқа” пуллардан институционал равишда ажратиш, улар учун фарқли солиққа тортиш тизимларини яратиш, назорат қилиш каби имкониятларни беради. Ахир банклар вазифасига кўра ҳисоб-китоблар ҳамда кредит оборотининг инструменти бўлиб ҳисобланади. Улар инвестицияларни эмас, балки оборотни кредитлайди, ҳамда камдан-кам ҳолларда узоқ муддатли лойиҳаларни кредитлайди.

Иккинчи молиявий институт – бу фондлар бўлиб, улар уй хўжаликлари, юридик ва жисмоний шахсларнинг жамғармаларини тўплашга имкон берадилар. Улар давлат томонидан қаттиқ назорат қилинади. Фондлар – бу “узун” пуллар институтларидир: профессионал ва институционал инвесторлар.
Молиявий воситаларга эга жисмоний шахслар учун ёпиқ пайли инвестиция фондлари (ПИФ) мавжуд. Ёпиқ ПИФ – бу ишончли бошқарув таъсисчиси (таъсисчилари) томонидан бошқарувчи компаниянинг ишончли бошқарувига топширилган мулки ва эгалик ҳуқуқининг ҳиссаси, бошқарувчи компания томонидан бериладиган, қимматли қоғоз (инвестицияли пай) билан тасдиқланадиган, шу бошқарув жараёнида орттирилган мулкдан иборат, юридик шахс ташкил қилинмаган, мулкий мажмуадир. Бошқача қилиб айтганда, ёпиқ ПИФ – бу бошварувчи компаниянинг пайчига тегишли бўлган мулки билан тузилган шартномалардан келиб чиқадиган эгалик ҳуқуқини трансляция қиладиган, юридик шахс ташкил қилинмаган структурадир. Исталган пайчи ушбу фонд мулкини ташкил қилувчи барча нарсанинг амалий маслаҳатчисидир. Ёпиқ ПИФ – бу узоқ муддатли, шу жумладан, уй-жой лойиҳаларини инвестициялаш институтидир.
Ёпиқ ПИФ ларни ташкил қилишнинг мақсадлари:

• 
  йирик ёки ўрта компанияларга бўлган ҳуқуқларни берувчи, кўчмас мулк объектлари ёки қимматли қоғозларни ёпиқ ПИФ га ажратиш орқали уларни реструктуризациялаш;
  
• 
  турли даражадаги инвесторларнинг воситаларини кўчмас мулк билан боғлиқ инвестицион лойиҳаларга жалб қилиш;
  
• 
  кўчмас мулк объектлари қурилиши ва эксплуатациясининг тан нархини пасайтириш;
  
• 
  йирик молия ва инвестицион институтларни диверсификациялаш ва инвестицияларининг даромадлилигини ошириш;
  
• 
  кўчмас мулк билан боғлиқ лойиҳаларни бошқаришнинг замонавий институтини яратиш;
  
• 
  ҳамкорлик муносабатлари асосида кредитли молиялаштиришдан инвестицион молиялаштиришга ўтиш;
  
• 
  ўзбек кўчмас мулкига инвестицияларни жалб қилиш ва амалга ошириш учун хорижий инвесторларга тушунарли ва маъқул бўладиган инструментни яратиш;
  
• 
  бошқалар.
  

Ёпиқ ПИФ нинг потенциал таъсисчиларига қуйидагиларни киритиш мумкин:

• 
  қурилаётган объектларга қайта инвестициялаш жараёнини ташкил қилиш ва молиявий оқимларни қайта ташкиллаштиришдан манфаатдор бўлган девелоперлик компаниялари;
  
• 
  жисмоний шахслар;
  
• 
  венчур капиталига эга бўлган ва инвестициялардан янада юқорироқ даромад олиш мақсадидаги инвесторлар;
  
• 
  мулкни бошқариш ва сотув олди тайёргарчилиги системасини тизимга солиш мақсадида, саноат активларига эга бўлган, ҳамда кўчмас мулк қурилишини молиялаштириш технологияларини кенгайтириш ва инвестициялардан янада юқорироқ даромад олиш мақсадидаги тижорат банклари;
  
• 
  йирик лойиҳаларни молиялаштириш учун бюджет воситалари ва бозор ресурсларини тўплаш мақсадидаги давлат ва муниципал органлар;
  
• 
  инвестицияларни диверсификациялаш ва даромадлилигини ошириш мақсадида “узун пуллар” га эга бўлган институционал инвесторлар (суғурта компаниялари, нодавлат пенсия фондлари ва инвестицион фондлар).
  

Ёпиқ ПИФ ларнинг қуйидаги тоифалари мавжуд:

• 
  кўчмас мулк фонди;
  
• 
  пул бозори фонди;
  
• 
  облигациялар фонди;
  
• 
  аралаш инвестициялар фонди;
  
• 
  акциялар фонди;
  
• 
  венчур инвестициялар фонди;
  
• 
  фондлар фонди;
  
• 
  индекс фонди.
  

Ёпиқ ПИФ лар бир қатор афзалликларга эга:

• 
  ташқаридан пайчиларнинг пайдо бўлиши чекланган (фақатгина таъсисчилар розилиги билан);
  
• 
  пайчилар бошқарувчи компаниянинг ҳаракатларини назорат қилишга ва фонднинг асосий кўрсаткичларига таъсир этишга қодирлар;
  
• 
  ёпиқ ПИФ нисбатан кенгроқ инвестиция декларацияси ва активлар структураси бўйича камроқ чекланишларга эга;
  
• 
  ёпиқ ПИФ кўчмас мулк бозорида ишлаши мумкин;
  
• 
  пайлар миқдори камаймаган ҳолда инвестицион даромад олиш (йил якунлари бўйичадивидендлар тўлашнинг аналоги) имконияти;
  
• 
  бошқарув таъсисчиси қимматли қоғозлари ёпиқ ПИФ нинг мулкини ташкил қилувчи юридик шахслар билан расмий боғлиқ эмас (не аффилирован);
  
• 
  ёпиқ ПИФ нинг мулкига нафақат пул воситалари, балки қимматли қоғозлар, кўчмас мулк ва кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар ҳам киритилиши мумкин;
  
• 
  пайларнинг иккиламчи ишлатилиш эҳтимоли.
  

Фонднинг амал қилиш механизми шундан иборатки, пайчилар бошқарувчи компаниядан фонд пайларини сотиб олишади. Барча пайлар сотиб бўлганидан кейин бошқарувчи компания олинган воситаларни кўчмас мулк соҳасидаги фаолиятни (лойиҳаларни ишлаб чиқиш, қурилиш, кўчмас мулк объектларини сотиб олиш) молиялаштиришга йўналтиради, қимматли қоғозлар ва валюта сотиб олади. Молиявий йилнинг якунида бошқарувчи компания фонд қўйилмалари, пай ҳисобида келтирган даромад ҳажмини аниқлайди ва пайларни жорий қийматда (номинал+даромад) қайта сотиб олади. Инвестицион пай қимматли қоғоз бўлганлиги сабабли, пайчи уни муддатдан аввал бозор нархида биржада реализация қилиши мумкин.
Пайли фонд структурасининг ўзи ҳам муҳим омил ҳисобланади. Бошқарувчи компания ва махсус депозитарий фаолияти ҳақидаги маълумотни очишга давлатнинг қатъий чекловлари мавжуд. Бу каби фондда бошқариш ва эгалик қилиш функциялари қонуний тарзда тақсимланган. Ва давлат, бозорнинг тартибга солувчи воситалари, фонд бозорлари бўйича давлат хизмати орқали уларнинг фаолиятларини диққат билан кузатади. Бундан ташқари, фонд структурасига аудитор-баҳоловчи (это неаффилированные лица) лар ҳам киради.
Курувчининг банкротга учраган ҳолатида, облигация сотиб олган инвесторнинг талаблари кейинги навбатларга қўйилади, чунки биринчи навбатда бюджетнинг, кейин ишчиларнинг ва ҳ.к.ларнинг талаблари қондирилади. Мазкур ҳолатда ҳодиса тиниқ ва равшан, чунки турар жой объектини молиялаштиришга қўйилмалар қилган, фонднинг пайчиси унинг эгаси ҳисобланади, негаки ушбу мулк ажратилган ва фондга ўтказилган.
Кўчмас мулк пайли инвестиция фонди(ПИФ) ларнинг шаклланиши, бугунги кунда, жамоа инвестициялари бозори ривожланишининг энг истиыболли йщналишларидан бири ҳисобланади. Шунингдек, кўчмас мулк (ПИФ) лари қурувчилар билан бир қаторда инвесторлар учун ҳам қизиқарлидир.
Қурувчилар учун ижобий томонлари:

• 
  кўчмас мулк пайли инвестиция фондлари қурилиш лойиҳалари учун қўшимча молиялаштириш воситаларини жалб қилиш имконини беради. Кўчмас мулк (ПИФ) лари бир нечта инвесторлар маблағларининг бирлашмаси бўлганлиги сабабли, бу инструмент камида 100 минг $ миқдоридаги, унчалик катта бўлмаган (кўчмас мулк бозори ўлчами нуқтаи назаридан), маблағларни киритишга тайёр бўлган инвесторларга ҳам бозорга чиқиш имконини беради;
  
• 
  турар жой кўчмас мулк бозорида ПИФ кўпгина ипотека кредити дастурларига альтернатива ҳисобланади. Ипотекадан фарқли равишда, кўчмас мулк (ПИФ) ларига ўз маблағларини жойлаштиришни ҳоҳловчилар хонадон қийматига нисбатан воситаларнинг мажбурий минимуми (одатда, - бу 30%) га эга бўлиши шарт эмас. Турар жой кўчмас мулк бозорида воситаларни инвестицияловчи ПИФ мулки қийматининг ўсиши хонадонлар нархининг ўзгаришига мос келиши туфайли, инвестор ўз таваккалчиликларини камайтириш имконига эга, чунки унинг жамғармалари деярли квадрат метрларда индексланади.
  

Инвесторлар учун ижобий томонлари:

• 
  ўз инвестицияларининг очик-ойдинлиги даражасини ошириш имконияти, негаки кўчмас мулк ПИФлари бозори инвестицияларнинг энг тартибга солинган тури ҳисобланади. Бу бозорда икки томонлама назорат механизми ўрнатилган: мулкни бошқариш бўйича фаолият бир томондан, ихтисослаштирилган депозитарий томонидан ва иккинчи томондан молиявий бозорлар бўйича давлат хизмати томонидан назорат қилинади;
  
• 
  солиқ юкини минималлаштириш имконияти, негаки кўчмас мулк ПИФи солиқ тўловчи бўлиб ҳисобланмайди, бинобарин ПИФ га кирувчи кўчмас мулкка ҳам мулк солиғи солинмайди. ПИФ кўчмас мулклари қўшилган қиймат солиғини тўловчиси ҳам эмас, пайчининг инвестицион даромади эса, фақатгина фойдани тақсимлашда, даромад солиғига тортилади.;
  
• 
  эгалик ҳуқуқини мулкка ўтказишни осонлаштириш имконияти. Олди-сотди шартномаси бўйича сотувчи кўчмас мулкни эмас, балки шу мулкка бўлган эгалик ҳуқуқинир тасдиқловчи қимматли қоғозлар (инвестицион пайлар) ни сотади. Шундай қилиб, қайта рўйхатдан ўтказиш муддати уч иш куни билан чекланади, тўловнинг ўзи эса ҚҚС ни ўз ичига олмайди.
  

Фонднинг даромади икки таркибий элемент – кўчмас мулк бозорининг умумий ўсиши ва уй қурилиши жараёнида аниқ хонадонлар қийматининг ўсиши ҳисобига шаклланади.