1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Облигация – бу қимматли қоғоз бўлиб, у ўз эгаси ва уни чиқарган шахс ўтрасидаги қарздорлик муносабатларини тасдиқлайди. Облигациянинг асосий хусусияти шундаки, у мулкни кўчмас мулкка қайта тақсимламаган ҳолда, инвесторлар маблағларини жамлаб, кўчмас мулк бозорининг уй-жой секторининг ривожланишини таъминловчи, энг фаол ва самарали инструментдир.
Облигация заёми қуйидагиларни тасдиқлайди:

• 
  қимматли қоғоз эгасининг эмитентга пул воситаларини тақдим этиш фактини;
  
• 
  эмитентнинг облигация эгасига асосий қарз суммасини (ёки унинг эквиваленти бўлган турар жойни) келишилган муддат тугаши билан қайтариш мажбуриятини;
  
• 
  эмитентнинг облигация эгасига катъий белгиланган даромадни номинал қийматдан фоиз ёки бошқа мулкий эквивалент сифатида тўлаш мажбуриятини.
  

Облигациялар эмитентнинг статуси; облигация заёмлари чиқариладиган муддатлар; чиқариш мақсадлари; даромадни тўлаб бориш ва/ёки қайтариш усуллари ва бошқалар бўйича фарқланади.
Облигацияни чиқариш қарорида албатта қуйидагилар кўрсатилади: чивариш мақсади, облигацияларнинг тури, эмиссиянинг умумий суммаси, облигациялар сони, номинал қиймат, жойлаштириш тартиби ва муддатлари, тўлов тартиби ва ҳ.к.
Чиқариш шаклига қараб облигациялар “аник шахс номига” ва “хохловчи учун” булиши мумкин, мавжуд уй-жой гарови билан таъминланган ва таъминланмаган, фоизли ва дисконтли, тўлаш муддати бир йўла ёки сериялар бўйича конвертацияланадиган турларга бўлинади.
Кўчмас мулк бозорига инвестицияларни жалб қилиш инструменти сифатида облигация заёмларининг асосий афзалликлари қуйидагилар:

• 
  пул воситаларининг сезиларли ҳажмларини ва йирик масштабли инвестиция-қурилиш лойиҳаларини молиялаштиришни, уларни амалга оширишни бошқаришга инвесторларнинг аралашувисиз, сафарбар қилиш имконияти;
  
• 
  облигацияларни чиқариш характеристикасини аниқлашда манёвр тактикасини қўллаш имконияти – облигация заёмининг барча кўрсаткичлари (эмиссия ҳвжми, фоиз ставкаси, муддатлар, муомала ва тўлов шартлари ва ҳ.к.) мустақил равишда, жалб қилинадиган инвестиция-қурилиш лойиҳалари воситаларининг ҳисобига амалга ошириш характерини ҳисобга олган ҳолда эмитент томонидан белгиланади;
  
• 
  хусусий инвесторлар (аҳоли) нинг пул воситаларини жамлаш, ҳамда етарлича узоқ муддатга (тижорат банклари томонидан бериладиган кредитлар муддатидан узоқроқ) ва молиявий бозорнинг реал иқтисодий ҳолатини ҳисобга олган қулай шартларда юридик шахсларнинг молиявий ресурсларини жалб қилиш имконияти;
  
• 
  инвесторлар учун даромадлилик даражаси ва эмитентнинг облигация заёмини тайёрлаш ва хизмат кўрсатишга сарфланадиган харажатлари даражасининг оптимал нисбатини таъминлаш;
  
• 
  чет инвесторлар учун уй-жой қурилишининг инвестицион жозибадорлигини ошириш;
  
• 
  облигациянинг баҳосини тўлаб, қайтариб олишнинг стабиллиги, чунки даромадлилик ставкаларини ўзгартириб бўлмайди, агар эмиссия проспектида махсус ҳол кўрсатилмаган бўлса;
  
• 
  облигацияларни маълум котировкаларда, иккиламчи бозорда сотиш имконияти;
  
• 
  ишлаб чиқариш молиявий инструментларини чиқариш;
  
• 
  инвесторлар доирасини чеклаш имконияти;
  
• 
  хорижий инвесторларни жалб қилиш;
  
• 
  облигацияларни жаҳон валюталаридан бирига боғлаш имконияти;
  

Облигация заёмларидан ностабил кўчмас мулк бозорида фойдаланишнинг асосий камчилиги деб, эмитентнинг маълум таваккалчиликка қўл уради ва доимо облигация заёми келажакда муваффақиятсиз бўлиши эҳтимоли мавжуд.
Яна бир муаммо шундаки, облигацияларга нисбатан, уларнинг чиқарилишини чекловчи, бир қатор қонуний талаблар ўрнатилган. Облигациялар чиқаришда эмитент қуйидаги расмий шартларга риоя қилиши керак:

• 
  барча чиқарилган облигацияларнинг номинал қиймати эмитент устав капитали ёки унга учинчи шахслар томонидан облигациялар чиқариш учун берилган моддий таъминот ҳажмидан ошмаслиги керак;
  
• 
  облигацияларни чиқаришни тўлиқ устав капитали тўлангандан сўнг амалга ошириш мумкин;
  
• 
  таъминланмаган облигацияларни чиқаришга эмитент фаолиятининг учинчи йилида ва шу вақтга қадар иккита йиллик баланснинг тасдиқланган бўлиш шарти билан йўл қўйилади.
  

Уй-жой облигациялари заёми схемасида фуқаролар облигациялар сотиб олиш йўли билан уй-жой харид қилиш учун аста-секин маблағ йиғиш имкониятига эга бўладилар. Керакли облигациялар пакетига эга бўлганда, фуқаро уни тегишли майдонга эга уй-жойга алмаштириш ҳуқуқига эга бўлади. Одатда, уй-жой заёми облигациялари муниципалитет томонидан қурилган уйлардаги хонадонларга бўлган ҳуқуқларни акс эттиради. Уй-жой заёми облигациялари қисқа, ўрта ва узоқ муддатларда муомалада бўлиши мумкин.
Эмитент облигацияларнинг баҳосини тўлаб қайтариб олишининг уч хил усули мавжуд: қурилган уй-жой умумий майдони 1 м² нинг бозор баҳосидан келиб чиққан ҳолда, пул воситасида; уй-жой билан; кейинги серияли облигацияларга алмашган ҳолда. Ҳар бир облигация уй-жой майдонининг маълум миқдори (0,1 м² дан кам бўлмаган ) га эга бўлиш ҳуқуқини беради. Уларнинг муомала муддати 30 йилгача бўлиши мумкин. Облигацияларнинг нархи қурилишнинг таннархи асосида белгиланади ва уй-жой қурилиши қиймати ўзгаришига мувофиқ индексланади. Уй-жой таклифини рад этилган ҳолатида, облигациялар номинал нарх бўйича сотиб олинади.
Уй-жой харид қилиш истаги бўлган ва бунинг учун уй-жой заёми облигациялари талаб этиладиган миқдорининг 30% дан кам бўлмаган ҳажмини сотиб олган фуқаролар қолдиқ қийматни тўлаш шарти билан, уй-жой харид қилиш учун эмитент билан ўзаро олди-сотди шартномасини тузиши мумкин.
Бу схемада кредитор ва эмитент ўртасидаги шартнома муносабатлари мақсадли қимматли қоғозларни чиқариш ва жойлаштириш тизимига алмаштирилади. Бундай қимматли қоғозлар ўз эгасига уй-жой олиш ҳуқуқини беради. Яъни уй-жой облигациялари заёми аниқ турар жой облигацияларининг тугалланмаган қурилиши билан кафолатланади. Мазкур схема иштирокчилари ўртасидаги шартнома муносабатларининг ривожланиши 1.расмда кўрсатилган.