5. yer resurslarini iqtisodiy, kadastr, bozor va me’yoriy baholash, tushunchalar va uslublar

Ne, so‘m/ga
									Nsh
		Nsh
									Nr
		Nr

T, yillar T, yillar
10 – rasm. Yer narxini
tashkil etuvchilar dinamikasi 11 – rasm. Yer narxini tashkil etuvchilar dinamikasi

va ekologik holati), kelib chiqish mohiyatiga ko‘ra yerning resurs sifatidagi qiymati (N_r)ga bog‘liq, chunki yer resursisiz va uning narxisiz qo‘shimcha qiymat (N_sh)ning vujudga kelishi uchun iqtisodiy asos yo‘q. Boshqa jihatdan esa, N_sh ning miqdori N_r ga nisbatan har qanday nisbatda bo‘lishi mumkin, ya’ni:

N_sh=KN_r, (23)

N_e = N_r (1+K) (24)

bu yerda:
K – yer uchastkasi qo‘shimcha qiymati miqdorining shahar tashkil qiluvchi omillar (jumladan yer uchastkasida olib borilgan yaxshilash (yomonlash), uning joylashgan joyi va ekologik holati) ta’siri darajasiga bog‘liqligini ifodalovchi korrellyasiya koeffitsient, ya’ni:
(25)
bu yerda: k_i – i turdagi omil koeffitsientining miqdori;
i – omilning indeksi ( i = 1, 2,..., n);
n – omillar soni.
Demak, yerning narxi quyidagi ko‘rinishda ifodalanishi mumkin:
N_e = N_r(1+K) = N_r(1+ k₁k₂.....k_n) = N_r +N_rk1 +N_rk2 + ......+N_rkn (26)
Alohida omillar yoki ularning yig‘indisi (ko‘p yoki kam) yer uchastkasining iste’mol xossalariga ijobiy yoki salbiy ta’sir qilishi mumkinligi munosabati bilan korrellyasiya koeffitsientining miqdori 1> K > 1 oralig‘ida bo‘lishi mumkin yoki
N_sh > N_r > N_sh (27)
Yer uchastkasi narxining tuzilishi (26) formulaga asosan grafik tarzda
12 – rasmda ifodalanadi.


Ne

	Nrkp
	Nrk1
	Nr

12 – rasm. Yer uchastkasi narxining tuzilishi
Iqtisodiy nuqtai nazardan yer uchastkasining narxiga har bir omilning ta’sir etish darajasini barcha omillarni ranjirovka qilish yo‘li bilan aniqlash mumkin. Texnik jihatdan har bir omil yoki uning yer uchastkasining umumiy narxidagi solishtirma ulushi bilan yaratiladigan yer uchastkasining qo‘shimcha iste’mol qiymatini aniqlash omillar ta’sirining fazoviy modelini tuzish yo‘li bilan amalga oshirish mumkin. Yer uchastkasi narxining tuzilishini aniqlash nuqtai nazaridan
N_r va N_sh lar miqdorining dinamikasi va ular nisbati qonuniyatlarini o‘rganish muhim hisoblanadi (12 – rasm). Yerni baholash aniq iste’mol xossalariga ega qaysidir yer uchastkasi-etalonga nisbatan amalga oshiriladi. Aholi punktlarida boshqa yer uchastkasiga nisbatan baholanadigan har qanday yer uchastkasi bo‘lishi mumkin, lekin eng ma’quli sifatida hali qandaydir yaxshilash ishlari bajarilmagan va noqulay joylashuv va ekologik holatga ega yer uchastkasi hisoblanadi. Iste’mol qiymatiga u yoki bu omilning ta’siridan holi bo‘lgan bunday yer uchastkasining narxi yer resursi narxiga maksimal darajada yaqin bo‘ladi, ya’ni (28) formulani quyidagicha ifodalash mumkin
N_e = N_r (28)
Ushbu holatda boshqa yer uchastkalarining qo‘shimcha iste’mol xossalarini belgilash bo‘yicha hisob-kitob qilish uncha murakkab bo‘lmaydi. Iqtisodiy jarayonlar riojlangani va ko‘chmas mulkka va aholi punktlarini (shaharlarni) obodonlashtirishga investitsiyalarning jalb qilinishi (kuchayishi) sayin omillarning yer uchastkasi iste’mol xossalariga ta’siri kuchayadi va (N_sh) yer uchastkasi narxi (N_e) absolyut miqdorini tobora katta darajada oshiradi va uning strukturaviy nisbatini (N_r) ga nisbatan) o‘ziga tomon o‘zgartiradi. Bunda aholi punktida yer uchastkalaridan foydalanish samaradorligi oshib borishi bilan yer resursi sifatidagi etalon yer uchastkasining narxi (N_r) iqtisodiy munosabatlarining sifat jihatidan yangi darajasi va (N_sh) va (N_r) o‘rtasidagi miqdor nisbatning oxirgisi foydasiga o‘zgarishi natijasida oshib boradi. Iqtisodiy o‘sish sharoitida (N_r) dinamikasining bunday qonuniyati isbotga muhtoj emas. Lekin bu yerda muammo yer resursi narxi (N_r) o‘sishining sur’ati va miqdoriy me’yorini belgilashning qonuniyatini aniqlash va mexanizmini ishlab chiqish hisoblanadi. Yer uchastkasida va umuman aholi punktida amalga oshiriladigan yanada investitsiyalash va yaxshilash ishlari yer uchastkasi qo‘shimcha narxining (N_sh) o‘sishiga ta’sir qiladi, bu esa vaqt o‘tishi bilan iqtisodiy munosabatlar rivojlanishining sifat jihatidan yangi davrida yer resursi narxining (N_r) navbatdagi marta oshishiga olib keladi va hokazo. Demak, yer uchastkasining narxining (N_e) oshishi ikkala tashkil qiluvchining ham bir paytdagi oshishi bilan yuz beradi, lekin ko‘proq faol va natijadorrog‘i ikkinchisi, ya’ni (Nsh) hisoblanadi (10 va 11 rasmlar).
(20) formuladagi birinchi komponent (N_r) irratsional tushuncha hisoblanadi, uning miqdori jamiyat rivojlanishing iqtisodiy, ijtimoiy va ekologik sharoitlariga mos tarzda faqat shartli ravishda qabul qilinishi mumkin. SHu bilan birga ikkinchi komponent (N_sh) ning miqdori metodologik jihatdan faqat birinchi komponentning miqdori asosida o‘rnatilishi mumkin. Shu munosabat bilan (22) formulada ifodalangan korrelyasiyaviy bog‘liqlik asosida hisoblanadigan (N_sh) ham qat’iy ma’noda nisbatan iqtisodiy mohiyatga ega. Demak, aholi punkti yer uchastkalarining narxini belgilash uchun quyidagi masalalarni echish zarur:
– etalon yer uchastkasini tanlash;
– baholanadigan yer uchastkasining iste’mol xossalariga ta’sir qiladigan omillar kompleksini belgilash;
– barcha omillarni ta’sir darajasiga qarab ranjirovka qilish;
– etalon yer uchastkasining narxini belgilash;
– aholi punkti yerlarini bonitirovka qilish;
– har bir omil ta’siri darajasining qiymatini baholash;
– yer uchastkasi narxini tashkil qiluvchilarning (N_r, N_sh va N_k) solishtirma ulushlarini belgilash;
– etalon yer uchastkasi narxi dinamikasi qonuniyalarini va uning o‘zgarish darajasini hisobga olish mexanizmini belgilash;
– yer uchastkasi narxiga bozor kon’yunkturasi ta’siri darajasini hisobga olish va (N_k)ni tashkil qiluvchilarni belgilash mexanizmini ishlab chiqish.
Dastlabki uchta masala, ko‘plab statistik ma’lumotlarni yig‘ish va ularni qayta ishlashdagi katta hajmdagi ishlar nuqtai nazardan murakkab bo‘lishiga qaramasdan, ularni echish mumkin. Qolgan masalalar muayyan aniq sharoitlar, xususan, yerlarni qiymat baholashning aniq maqsadi ko‘rsatilganda echilishi mumkin.
Tabiiy omillarga joyning relefi, tuproqlarning tipi, mexanik tarkibi va boshqa fizik tavsifi, yer osti suvlarining darajasi, hududning seysmikligi kiradi. Funksional ahamiyatiga ko‘ra aholi punktlari yerlari maqsadligiga qarab aholi yashash zonasi, sanoat zonasi, ijtimoiy-madaniy markazi zonasi, umumiy foydalanish yerlari zonasi, yashil zonasiga bo‘linadi. Shaharni tashkil qiluvchi omillarga quyidagilar kiradi:
– u yoki bu hududning (yer uchastkasining) tranport aloqasi vositalari bilan ta’minlanganligi;
– sanoat, madaniy-maishiy (shu jumladan tarixiy yodgorliklar) va ijtimoiy, savdo ob’ektlarining, shuningdek aholi yashash massivlarining aholi punkti hududida mutanosib joylashtirilganligi;
– yer uchastkasining va aholi punkti u yoki bu qismining, muhandislik kommunikatsiyalari, aylanishlar, ko‘kalamzorlashganligi, yoritilganligi bilan birga obodonlashtirilganlik darajasi.
Ekologik omillarga aholi punktining u yoki bu qismida atmosferaning ifloslanganligi, yerlarning sanoat va maishiy chiqindilar, oqava suvlar bilan ifloslanganligi kiradi.
Yer uchastkasining sifat holatiga ta’sir qiluvchi omillar kompleksi belgilangandan keyin ular har qaysisining yer uchastkasining iste’mol qimmatiga miqdor jihatdan ta’siri darajasi ranjirovka qilinadi. Ushbu maqsadda bunday ta’sirning miqdor me’yorini hisobga olish mexanizmini ishlab chiqish va har bir omilni sifat jihatidan baholash zarur. Bunday sifat jihatidan baholash natijasida aholi punkti yerlarining bonitirovkasini amalga oshirish lozim, bu esa kelajakda aholi punkti yerlari qiymatini baholash asosiga qo‘yiladi.
Yerlar kadastr qiymatini baholashning muhim tarkibiy qismi bo‘lib yerlar bonitirovkasi matyeriallarini doimiy tarzda yangilab borish va etalon yer uchastkasining qiymatini tuzatib borish hisoblanadi. Aholi punktlari yerlari bonitirovkasi matyeriallarini tuzatib borish zarurligi yer uchastkalari sifatiga ta’sir qiladigan omillarning to‘xtovsiz tarzda o‘zgarib turishi va yer uchastkasi qiymat bahosiga ushbu ta’sir darajasi dinamikasi bilan tushuntiriladi. Ushbu maqsadda yerlar bonitirovkasi matyeriallarini yangilash mexanizmini ishlab chiqish lozim. Etalon yer uchastkasining tabiiy resurs sifatidagi dastlabki qiymatini tuzatib borish zarurligi aholi punktlari doimiy ravishda obodonlashtirilishi munosabati bilan shaharni tashkil etuvchi omillarning yer uchastkasi iste’mol xossasiga ta’siri kuchayishi natijasida yer uchastkasi qiymati “o‘sishining” bir qismi etalon yer uchastkasi qiymatiga transformatsiya bo‘lishidadir. SHuning uchun har bir navbatdagi yer uchastkasi qiymatini baholaganda etalon yer uchastkasining “dastlabki” qiymati ma’lum ma’noda yuqori bo‘ladi. Bunda etalon yer uchastkasi dastlabki qiymat bahosi “o‘sgan” qismining miqdorini aniqlash (hisoblash) mexanizmini ishlab chiqish muhim vazifa hisoblanadi.
Yer bozori shakllanishi va rivojlanishi sharoitida uning kon’yunkturasi omili yer uchastkasi kadastr qiymatiga qo‘shimcha ta’sir qiladi va uning yakuniy narxini belgilaydi.
Demak, yerlar kadastr qiymatini baholash unga yer xossalari, shaharni tashkil etuvchi va yer uchastkasining iste’mol xossalarining ta’sirini hisobga olgan holda bo‘lishi mumkin.
Qishloq xo‘jaligi tovar ishlab chiqaruvchilari yerlarining normativ qiymatini baholash natijalariga ko‘ra, respublikaning barcha viloyatlarida 1 gektar qishloq xo‘jaligi yerining normativ qiymati turlicha bo‘lib, 2018 yil uchun o‘rtacha respublika bo‘yicha 2162,9 ming so‘mni tashkil etgani holda, bu ko‘rsatkich Toshkent shahrida eng past 59,5 ming so‘mni va Andijon viloyatida eng yuqori 10662,0 ming so‘mni tashkil qilsa, shu jumladan fermer xo‘jaliklarining 1 gektar yerining normativ qiymati o‘rtacha respublika bo‘yicha 3246,2 ming so‘mni tashkil qilgan holda, bu ko‘rsatkich Navoiy viloyatida eng past 467,0 ming so‘mni va Andijon viloyatida eng yuqori 10492,5 ming so‘mni tashkil qilmoqda
(1-jadval).