Edition 2020 Ninth edition

4.4.5. 
The hypothetical sale is by "private contract" and so is the subject of negotiation.
4.4.6. 
In considering the Market Rent for a property, it would be conventional to assess it 
on the basis that no premium was also being paid in respect of lease by any party 
so that it is simply the Rental Value that is being determined. Where a premium, 
positive or negative, is expected under the terms of the lease that should be 
clearly stated to avoid all ambiguity.

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I.A. - EVS 1: Market Value
European Valuation Standards 2020
4.5. The date of valuation
4.5.1. 
"… on the date of valuation …" — This requires that the estimated Market Value or 
Market Rent be time-specific to a given date; a value is a judgment as at a par-
ticular point in time. This is normally the date on which the hypothetical sale is 
deemed to take place and is usually, therefore, different from the date the val-
uation is actually prepared. As markets and market conditions may change, the 
estimated value may be incorrect or inappropriate at another time. The valuation 
amount will reflect the actual market state and circumstances at the required date 
of valuation, not at a past or future date. The date of valuation and the date of the 
Valuation Report may differ, but the latter cannot precede the former. The defi-
nition also assumes simultaneous binding agreement of terms and completion of 
the contract for sale without any variation in price that might otherwise be made 
in a Market Value transaction at the date of valuation.
4.5.2. 
Market Value is quite expressly not an assessment of value over the longer term 
but only at the time of the hypothetical transaction.
4.5.3. 
The phrase "date of valuation" (and also "valuation date") is used to refer to the date 
at which the valuation is determined (and for which the evidence supporting it is 
to be relevant) rather than the, usually later, date when the valuation is prepared 
and considered, with the Valuation Report then being completed for the client. The 
completion of the Valuation Report will never be earlier than the date of valuation, 
as it would then be contemplating circumstances that have not happened and for 
which important evidence may yet be found. The report should record both the 
date of valuation and the date on which the report was completed.
4.5.4. 
The date of valuation will not be later than the date of the Valuation Report. By 
providing that the hypothetical binding agreement of the terms of the transaction 
is deemed to take place on the date of valuation, this ensures that the valuation is 
informed by those factors that would have been in the expectations of the parties 
as to value at that point in time. However, national regulation might require that, in 
specific circumstances, the date of valuation may coincide with a later reference 
date for the purposes of assessing the quality and situation of the property (for 
example, statutory compensation schemes on compulsory purchase).
4.6. The parties — Hypothetical, willing and competitive
4.6.1. 
"… between a willing buyer …" — This assumes a hypothetical buyer, not the actual 
purchaser. Such person is motivated, but not compelled, to buy. This person is 
neither over-eager to buy nor determined to do so at any price.

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European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 1: Market Value
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4.6.2. 
The same provisions apply to Market Rent, presuming a hypothetical would-be 
tenant who is willing to take the tenancy, but not at any price.
4.6.3. 
This willing buyer or would-be tenant is also one who would undertake the transac-
tion in accordance with the realities of the current market and with current market 
expectations, rather than on an imaginary or hypothetical market, which cannot 
be demonstrated or anticipated to exist. This person would not pay a higher price 
than that which the market requires him to pay. The present owner (or, as appro-
priate, tenant) of the property is included among those who constitute the market.
4.6.4. 
Equally, the motivated bidder cannot be presumed to be reluctant or unwilling. He 
or she is attending to this as a practical business person.