Edition 2020 Ninth edition

4.6.5. 
The State Aid rules refer to an "arm's length buyer" unconnected with and inde-
pendent of the seller.
4.6.6. 
"… and a willing seller …" — Again, this is a hypothetical seller, rather than the actual 
owner and is to be assumed to be neither an over-eager nor a forced seller who is 
prepared to sell at any price, nor one prepared to hold out for a price not consid-
ered reasonable in the current market. The willing seller is motivated to sell the 
property at market terms for the best price obtainable on the market after proper 
marketing, whatever that price might be. The factual circumstances of the actual 
owner are not part of this consideration because the 'willing seller' is a hypotheti-
cal owner. The property is on the market.
4.6.7. 
Again, for Market Rent, the lessor is a hypothetical one, not the actual owner. He or 
she is willing to lease but is neither compelled to lease the property out nor to hold 
out for a price not considered reasonable in the current market.
4.6.8. 
Thus, while the property is to be valued as it is in the real world, the assumed buyer 
and seller (or landlord and tenant) are hypothetical parties, albeit acting in current 
market conditions. The requirement that they both be willing to make the trans-
action creates the tension between them in which Market Value (or Market Rent) 
can be assessed.
4.6.9. 
Market Value and Market Rent are thus independent of and uninfluenced by the 
objectives of the client instructing the valuation.
4.6.10. 
"… in an arm's-length transaction …" — An arm's-length transaction is one between 
parties who do not have a particular or special relationship (as might be the case, 
for example, with parent and subsidiary companies, landlord and tenant or family 
members) which may make the price level uncharacteristic of the market or in-
flated by any element of special value. For the purposes of Market Value and 

---

36
I.A. - EVS 1: Market Value
European Valuation Standards 2020
Market Rent the transaction is presumed to be between unrelated parties, each 
acting independently.
4.7. The marketing
4.7.1. 
"… after proper marketing …" — The property would be exposed to the market in 
the most appropriate manner to effect its disposal at the best price reasonably 
achievable in accordance with the Market Value definition. The length of exposure 
may vary with market conditions, but must be sufficient to allow the property to 
be brought to the attention of an adequate number of potential purchasers. The 
marketing period is assumed to have been before the date of valuation.
4.7.2. 
If the Market Rent is to be determined for a property, then it is again assumed 
that it would be exposed to the market in the most appropriate manner to effect 
its disposal at the best rent reasonably achievable in accordance with the Market 
Rent definition. The length of exposure may vary with market conditions, but must 
be sufficient to allow the property to be brought to the attention of an adequate 
number of potential tenants.
4.8. The parties' consideration of the matter
4.8.1. 
"… wherein the parties had each acted knowledgeably …" — This presumes that 
both the willing buyer and willing seller are reasonably well informed about the 
nature and characteristics of the property, its actual and potential uses, and the 
state of the market at the date of valuation. The same assumption applies to the 
willing lessor and the willing tenant for Market Rent.
4.8.2. 
The parties will thus appraise what might reasonably be foreseen as at that date. 
In particular, the hypothetical buyer may be better informed for this assessment 
than some or all of the real bidders. This involves knowledge not just of the proper-
ty but also of the market and therefore the evidence (including such comparables 
as may be available) on which to judge the value of the property.
4.8.3.