Edition 2020 Ninth edition

6. Investment Value
6.1. Definitions
6.1.1. 
The value of a property to an owner or prospective buyer, calculated on the basis 
of their individual investment criteria. Whilst every prospective buyer will individu-
ally calculate the investment value of a property for the purposes of establishing a 
price at which to bid for the property, the value so calculated may equal the Market 
Value of the property but may also be higher or lower than the Market Value.

---

48
I.A. - EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value
European Valuation Standards 2020
6.1.2. 
Investment Value is most often used for the purposes of measuring the perfor-
mance of a property investment.
6.2. Commentary
6.2.1. 
This subjective concept relates a specific property to a specific investor, group 
of investors, or entity with identifiable investment objectives and/or criteria. As 
valuations prepared on this basis determine what an individual buyer may be pre-
pared to bid, they are not a measure of the overall judgment of the market on the 
property. Thus, they would not be expected to be consistent with or equivalent to 
valuations prepared on any other basis, including Market Value. Such valuations:
•
Are to determine the value of a property for a specific individual investor with 
her/his own actual concerns, rather than a hypothetical party;
•
Do not assume an exchange of property between parties.
6.2.2. 
It is important to be able to establish a way to determine the value that the prop-
erty to be acquired has for specific investors.
6.2.3. 
From a quantitative perspective, investing in real estate is similar to investing in 
the capital markets: in order to make successful real estate investments, inves-
tors will assess the value of the properties they buy by making educated guesses 
about how much profit those investments will generate, whether through property 
appreciation, rental income, public subsidy or a combination. Hence, the investor's 
assumptions about the asset's profitability and potential for capital gain, com-
bined with the expected hold period and the specific requirements on investment 
return, will be key for determining the investment value of an asset.
6.2.4. 
This basis of value is used to assess the investment value of a property for a known 
individual investor. This process is to be distinguished from the determination of 
Market Value: whereas Market Value is the best price that would be reasonably 
expected in the market, taking account of all the various types of likely bidders, 
investment value is the maximum price that a known individual bidder would offer, 
according to her/his specific investment requirements.
6.2.5. 
This is of application where an investor needs to assess the maximum price to pay 
to purchase a property, taking account of the benefits to be received by holding 
that asset.
6.2.6. 
Information to be gathered — In order to assess investment value, the valuer 
will need:

---

European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value
49
•
Any specific characteristics of client's business or property portfolio that might 
have an influence on the future cash flows generated by the subject property;
•
The client's investment, purchase or rental criteria (such as a target rate of 
return or the hold period).
6.2.7. 
Reporting — The Valuation Report, prepared in accordance with EVS 5, must state 
that the basis of value adopted is Investment Value and that the Market Value may 
be different.
6.2.8. 
It must make clear that it is prepared only for the particular client to whom it is 
addressed, that it contains specific requirements and assumptions relating solely 
to that client and that it is not to be relied on by any third parties.