Fuqarolik huquqi modulidan tayyorlangan yakuniy nazorat uchun Kazuslar

Savol: Yuzaga kelgan nizo qaysi shartnomaviy munosabatlar asosida hal qilinadi? Vaziyatga huquqiy baho bering.
600-модда. Уй-жойни ижарага бериш шартномаси
Уй-жойни ижарага бериш шартномасига биноан бир тараф-уйжойнинг мулкдори ёки у ваколат берган шахс (ижарага берувчи)-
бошқа тараф (ижарага олувчи)га уй-жойда яшаш учун уни ҳақ эвазига
эгалик қилиш ва фойдаланишга топшириш мажбуриятини олади.
Уй-жой юридик шахсларга ижара шартномаси ёки бошқа шартнома асосида эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиш учун топширилиши
мумкин. Юридик шахс уй-жойдан фақат фуқароларнинг яшаши
учун фойдаланиши мумкин.
1. Шарҳланаётган модда уй-жойни ижарага бериш муносабатларини
тартибга солади, шунга кўра «тижорат ижараси» ҳисобланади. «Тижорат
ижараси» атамаси қонунчиликда мустаҳкамланмаган, бироқ давлат уй-жой
фонди (кейинги ўринларда — муниципал, корхона ихтиёридаги уй-жой
фонди ва мақсадга қаратилган коммунал уй-жой фонди)га қарашли уй
ижарасини уй-жой ижараси шартномасидан фарқлаш учун қўлланилади
(Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 601-моддасига шарҳга
қаранг).
Шарҳланаётган модданинг биринчи қисмида уй-жой тижорат ижараси
шартномасига аниқлик киритилган. Шартнома бўйича ижарага берувчи
сифатида уй-жойнинг мулкдори ёки у ваколат (масалан, ишончнома)
берган шахс бўлиши мумкин. Ижарага олувчи сифатида фақатгина жисмоний шахс иштирок этиши мумкин. Фуқароларнинг уй-жойни ижарага
бериш ҳуқуқи тўғрисида гапирганда, Ўзбекистон Республикаси Олий
Суди Пленумининг 14.09.2001 й. № 22-сонли «Уй-жой низолари бўйича
суд амалиёти тўғрисида»ги Қарори (5-банднинг биринчи хат боши)га
кўра, фуқаролар ўз шахсий мулки ҳисобланган уй-жой ёки квартирани
ўзи билан бирга яшаётган вояга етган оила аъзоларининг розилиги балан
бошқа шахсларни кўчириб киргизиши, шунингдек ўрнатилган тартиб
бўйича юридик ёки жисмоний шахсларга ижарага бериши мумкин.
396
Тижорат ижараси уй-жой мулкдорига даромад келтиради. Шунинг
учун, қонун чиқарувчи уй-жойни ижарага берувчи ҳақ эвазига беришини
кўрсатади. Уйнинг қайси қисми ижарага берилаётгани (уй ёки унинг бир
қисми, квартира ёки унинг бир қисми)ни, шунингдек шуни ҳам назарда
тутиш керакки қўшимча хоналар (ошхона, йўлак, омборхона) шартнома
предмети бўлмайди. Тарафлар шартномага кўра ҳуқуқ ва мажбуриятларини, шартнома муддатини, ижара ҳақини, шунингдек буларга коммунал
тўловлар киришини аниқлайдилар. Агар ким тўлаши назарда тутилмаган
бўлса, тўловлар давомийлиги аниқланади, шунингдек бошқа шартлар
ҳам, агар қонунда бошқа ҳол назарда тутилмаган бўлса. Бу масалалар
Фуқаролик Кодексининг 610–612-моддалари билан ҳал қилинади.
2. Турар жой арендаси шартномаси юридик шахслар билан тузилмайди.
Мазкур модданинг иккинчи қисми турар жой юридик шахсларга
ижара шартномаси ёки бошқа шартнома асосида эгалик қилиш ва (ёки)
фойдаланиш учун топширилиши мумкин (масалан, текин фойдаланиш
шартномаси)лиги тўғрисидаги қоидани ўз ичига олади. Юридик шахс
уй-жойдан фақат фуқароларнинг яшаши учун фойдаланиши мумкин. Бу
масала тўлиқроқ Уй-жой Кодексининг 86-моддасида ёритилган.
Шундай қилиб, турар жой арендаси шартномаси — фақат юридик
шахсларнинг уй-жойга эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиши учун асос
бўлиб хизмат қилади.
Бу масала тўлиқроқ Уй-жой Кодексининг 86-моддасида ёритилган.
Уй-жой Кодексининг 86-моддасига кўра, турар жой арендаси шартномаси ёзма шаклда тузилиши ҳамда қонун ҳужжатларида белгиланган
тартибда (қаранг Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг
84-моддаси: «Кўчмас мулкни давлат рўйхатидан ўтказиш», Ўзбекистон
Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 1997 йил 2 июндаги 278-сонли
қарори билан тасдиқланган «Бинолар ва иншоотлар давлат кадастрини
юритиш тартиби тўғрисида»ги Низомнинг 16–22-бандлари; Адлия вазирлиги томонидан 1998 йил 7 январда 387-сон билан рўйхатга олинган,
Коммунал хизмат кўрсатиш вазирлиги, архитектура ва қурилиш давлат
қўмитаси, макроэкономика ва статистика вазирлиги Давлат мулкини
бошқариш ва тадбиркорликни қўллаб-қувватлаш қўмитаси, «Ергеодезкадастр» давлат қўмитаси томонидан тасдиқланган «Бино ва иншоотларни
397
давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида»ги Йўриқнома) ҳисобга
олиниши (рўйхатдан ўтказилиши) лозим.
Туман, шаҳар бино ва иншоотлари туман бино ва иншоотларининг
кадастр китобида, бино ва иншоотларнинг қисмлари эса туман реестр
китобида давлат рўйхатига олинади.
Давлат рўйхатидан ўтказишда кадастр ёки реестр китобида, бино ёки
иншоотга нисбатан мулк ҳуқуқи (вужудга келиш, ўтказиш, чеклов ва тугатиш) шунингдек, объектни характерловчи бошқа белгилар қайд этилади.
Адлия вазирлиги томонидан 1998 йил 7 январда 387-сон билан рўйхатга
олинган «Бино ва иншоотларни (ижара, гаров, сервитут ёки эгалик
ҳуқуқининг чекланиши) давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида»ги
Йўриқноманинг 55-моддасига кўра, бино ва иншоотларни бундан кейин
рўйхатга олиш хуқуқий режими (ижара, гаров, сервитут ёки мулк ёки
бошқа хуқуқларнинг чегараланишлари) хужжатларни тақдим этилиши
билан баробар олиб борилади (шартномаларни, суд ва хўжалик судининг
қарорларини ва бошқалар). Кўчмас мол-мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у
ҳақда тузиладиган битимларни давлат рўйхатидан ўтказувчи орган амалга
оширилган рўйхатдан ўтказиш ҳамда рўйхатдан ўтказилган ҳуқуқлар
ҳақидаги ахборотни ҳар қандай шахсга бериши шарт (Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 84-модданинг 3-қисми).
Уй-жой Кодексининг 86-моддасига кўра, турар жой арендаси шартномаси қуйидагиларни ўз ичига олиши керак:
турар-жойни арендага бериш тартиби ва унинг қиймати;
турар жой арендасининг муддатлари;
турар жойни арендага бериш шартлари ва аренда ҳақи миқдори, уни
тўлаш муддатлари;
арендага берувчи арендага бераётган турар жойнинг, муҳандислик
қурилмаларининг ҳолати тўғрисидаги маълумотлар;
шартнома муддати ўтиши билан турар жойни арендага берувчига
қайтариш тартиби;
арендага берилган турар жойга қараш, хизмат кўрсатиш ва уни таъмирлаш бўйича тарафларнинг мажбуриятлари;
арендага берилган турар жойни ижарага бериш ёки иккиламчи арендага бериш имкониятлари, шартлари ва тартиби;
тарафларнинг жавобгарлиги.
398
Турар жой арендаси шартномасига тарафларнинг келишуви бўйича
қонун ҳужжатларига мувофиқ бошқа шартлар ҳам киритилиши мумкин.
605-модда. Уй-жойни ижарага берувчининг мажбуриятлари
Ижарага берувчи ижарага олувчига доимий яшаш учун яроқли
бўш уй-жойни бериши лозим.
Ижарага берувчи ижарага берилган турар жой жойлашган уйдан
тегишли даражада фойдаланишни амалга ошириши, ижарага олувчига ҳақ эвазига зарур коммунал хизмат кўрсатиши ёки хизмат
кўрсатилишини таъминлаши, кўп квартирали уйнинг умумий фойдаланиладиган мол-мулки ва турар жой биносида жойлашган коммунал
хизмат кўрсатиш қурилмалари таъмирланишини таъминлаши лозим.
1. Шарҳланаётган моддада ижарага берувчининг турар жойни ижарага бериш шартномаси бўйича асосий мажбуриятлари санаб ўтилган.
Шарҳланаётган модданинг биринчи қисмида «Ижарага берувчи ижарага
олувчига доимий яшашга лойиқ ҳолатда бўлган, эркин турар жойни
тақдим этишга мажбур». Шундай қилиб, қонун чиқарувчи турар жойнинг
тақдим қилиниш вақтида, унда нафақат бошқа фуқаролар, жумладан
жой эгаси истиқомат қилиши, ҳаттоки унинг хуқуқий жиҳатдан эркин
бўлиши, яъни гаровга қўйилмаган, таъқиқ ёки бошқа муаммога эга
бўлмаслиги кераклигини кўзда тутган. Унда яшашга лойиқ ҳолат деб
417
қўйидаги назарда тутилади. Биринчидан, у ташқи муҳитдан ўралган
бўлиши керак; иккинчидан, унинг санитар ва техник созлик даражаси
унда доимий яшаш имконини берадиган бўлиши керак.
2. Тарафлар шартнома тузишда турар жой учун тўлов миқдорини
белгилашади, шунингдек, унга коммунал тўловлар кириш-кирмаслигини келишиб олишади. Агар шартномада бу ҳол назарда тутилмаса, бу
тўловларни ким, қай тартибда бажариши кўрсатилади.
Ижарага берувчининг муниципиал, идоравий уй-жой фонди ва
мақсадли коммунал уй-жой фондининг турар жойларини вақтинчалик
фойдаланишга бериш шартномаси бўйича асосий мажбуриятлари худди
шу тартибда Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 49-моддасида кўрсатилган.
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 62-моддасига биноан
ижарага берилган турар жойни капитал таъмирлаш, агар шу турар жойни
ижарага бериш шартномасида бошқача тартиб белгиланмаган бўлса,
ижарага берувчининг мажбуриятига киради.
Ижарага берилган турар жойни ижарага олувчининг розилигисиз
қайта қуришга, ўзгартиришга, агар бундай қайта қуриш ва ўзгартириш
уй-жойдан фойдаланиш шароитларини тубдан ўзгартирса, йўл қўйилмайди.
Ижарага берувчининг турар-жойни ижарага бериш жараёнидаги мажбуриятларига тўхталадиган бўлсак, Ўзбекистон Республикаси Уй-жой
Кодексининг 87-моддасига асосан, арендага берувчи турар жойни арендага
олувчига яшаш учун яроқли ҳолатда ҳамда ушбу Кодекснинг 9-моддасига биноан турар жойларга нисбатан қўйиладиган талабларга жавоб
берадиган ҳолатда арендага бериши шарт.
Арендага берувчи арендага берилаётган турар жойнинг муҳандислик
қурилмалари ва конструкцияларидаги шартнома тузилаётган пайтда
аниқланган ёки аниқланмаган барча нуқсонлар, носозликлар учун жавобгар бўлади.