Xususiylashtirish tushunchasi: maqsadi, tamoyillari va yo’llari

2-rasm. Baholash obyektlarini xususiylashtirish maqsadida baholashda qiyosiy yondashuv qo’llanilganda quyidagi usullardan foydalaniladi:²

Bunda, baholash metodining tanlanishini baholovchi baholash to’g’risidagi hisobotda asoslashi lozim. Qiyosiy yondashuv bilan baholashda, qo’llanilayotgan baholash metodidan qat’i nazar (baholash obyekti bilan oldingi bitimlar usulidan tashqari), analoglar ro’yxati kamida uch obyektni o’z ichiga olishi lozim.

Ko’chmas mulk (binolar, inshootlar)ni baholash
Ko’chmas mulk qiymatini yoki ko’chmas mulk obyektlaridan iborat mulkiy majmualar qiymatini baholashda bozorga oid taqqoslashlar usulidan Baholash obyekti qiymatini bozorga oid taqqoslashlar usuli bilan aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
a) bozorni o’rganish va baholanayotgan obyektga o’xshash obyektlarni sotish bo’yicha bitimlar yoki takliflar haqida axborot yig’ish;
b) taqqoslash elementlarini tanlash va asoslash;
v) baholash obyekti bozoriga xos bo’lgan taqqoslash birliklarini tanlash;
d) analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish.
Qiymatga oid tuzatishlar analog narxini analog bilan baholash obyekti tavsiflaridagi tafovutning baholangan muayyan summasiga o’zgartirish yo’li bilan kiritiladi. Qiymatga oid tuzatishlar taqqoslash birligi narxiga yoki analogning umumiy narxiga kiritiladi.
Taqqoslanayotgan obyektlarning tuzatish kiritilgan sotuv narxlarining yakuniy qiymatlari mos kelmasligi mumkin. Shu tufayli tuzatish kiritilgan sotuv narxini tanlash kiritilgan tuzatishlar qiymati yoki miqdori eng kam bo’lgan analog (analoglar)ning tuzatish kiritilgan narxidan foydalanishga asoslanadi.
Tuzatishlar har bir taqqoslash elementi bo’yicha alohida – analog narxining oldingi, tuzatish kiritilgan qiymatiga nisbatan kiritiladi. Tuzatishlar kiritish ketma-ketligi quyidagi tartibda amalga oshiriladi:
taqqoslash elementlarining birinchi guruhidan to’rtinchi guruhigacha tuzatishlar doim ko’rsatilgan ketma-ketlikda kiritiladi, har bir tuzatishdan keyin taqqoslanayotgan obyektning sotuv narxi qaytadan hisoblanadi (keyingi tuzatishlarga o’tilgunga qadar);
keyingi (taqqoslash elementlarining to’rtinchi guruhidan keyin) tuzatishlarni kiritish istalgan tartibda amalga oshirilishi mumkin. Bunda, avval foizli tuzatishlar, so’ngra qiymatga oid tuzatishlar kiritiladi.
Analog va baholash obyekti uchun taqqoslash birligi sifatida qaysi birliklar haqida bozorga oid axborot mavjud bo’lsa, shu birliklardan foydalaniladi.
Yaxshilanmagan yer uchastkasi uchun solishtirma tavsiflar (solishtirma narxlar)dan foydalaniladi:

• 
  yer uchastkasi maydoni birligi narxi: kvadrat metr; “sotix” (100 kv. m); gektar (10 000 kv. m);
  
• 
  uzunlik birligi narxi: pogon metri;
  
• 
  mazkur turdagi funktsional foydalanish uchun standart bo’lgan maydonli uchastka narxi.
  

Yaxshilangan yer uchastkasi uchun solishtirma tavsif sifatida butun obyekt qiymatiga eng katta hissa qo’shuvchi mulk komponenti uchun narxni shakllantiruvchi omil miqdori o’lchov birligining solishtirma narxi olinadi. Imorat qiymati yer uchastkasi qiymatidan katta ekanligi ayon bo’lsa, butun obyekt uchun taqqoslashning asosiy birligi sifatida imoratning solishtirma narxidan foydalaniladi:

• 
  imoratning foydali (ijaraga berilgan, umumiy) maydoni birligi (kv. m) narxi;
  
• 
  imorat hajmining birligi narxi;
  
• 
  kvartira yoki xona narxi (noturar joy sifatida rasmiylashtirilgan);
  
• 
  obyektning daromad keltiradigan bir elementi narxi (restoran yoki teatrdagi o’rin, mehmonxonadagi o’rin yoki nomer).
  

Analoglarning narxlariga tuzatishlarni hisoblashda tahlil vositalari va analoglar bitimlarining narxlarini baholash obyektining qiymatiga keltirish usullari bilan ajralib turadigan texnikalarning ikki guruhidan foydalanilishi mumkin:
1. miqdor jihatidan tahlil texnikalari guruhi: narxlarga kompensatsion tuzatishlar kiritish texnikasi va omilli tahlil texnikasi;
2. sifat jihatidan tahlil texnikalari guruhi: narxlarni sifat jihatidan taqqoslash texnikasi va kvalimetrik modellashtirish texnikasi.
Analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish yakunlariga ko’ra har bir analog bo’yicha taqqoslash birligining tuzatilgan narxi aniqlanadi va olingan (tuzatilgan) natijalarning barchasi tegishli taqqoslash birligi bo’yicha qiymatning yagona miqdoriga keltiriladi.
Baholash obyektining yakuniy qiymati quyidagi formula bo’yicha aniqlanadi: