Xususiylashtirish tushunchasi: maqsadi, tamoyillari va yo’llari

1-rasm Baholash obyektining qiymatini xususiylashtirish maqsadida baholash quyidagi bosqichlardan tashkil topadi:¹

Baholash haqidagi vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan birgalikda tuziladi va baholash obyektini baholash to’g’risidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholash haqidagi vazifada quyidagilar ko’rsatilishi lozim:

• 
  baholash obyektining nomi va tavsifi;
  
• 
  baholash sanasi;
  
• 
  baholash maqsadi (maqsadlari) va baholash natijalaridan foydalanish mo’ljali;
  
• 
  baholash maqsadiga muvofiq bo’lgan qiymat turi;
  

cheklovchi shartlar;

• 
  buyurtmachi yoki uning vakili taqdim etishi lozim bo’lgan dastlabki ma’lumotlar ro’yxati;
  
• 
  baholash ishlarini bajarish muddatlari.
  
• 
  Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab baholash haqidagi vazifa qo’shimcha shartlarni o’z ichiga olishi mumkin.
  

Davlat korxonasi yoki muassasasini xususiylashtirishda, agar davlat mulki obyektlarini tasarruf etuvchining qarorlari bilan o’zgacha tartib o’rnatilgan bo’lmasa, baholash obyektining bozor qiymati aniqlanadi. Baholash maqsadlariga qarab bozor qiymati bilan bir qatorda bozor qiymatidan farq qiluvchi boshqa qiymat aniqlanishi ham mumkin. Bozor qiymatidan farq qiluvchi boshqa qiymatini aniqlash zarur hollarda, aniqlanayotgan qiymatning qo’llanish sabablari va uning bozor qiymatidan farqi baholash to’g’risidagi hisobotda ochib berilishi va tavsiflanishi lozim.Aniqlanadigan qiymat turi baholash haqidagi vazifada belgilanishi va keyinchalik baholash to’g’risidagi hisobotda aks ettirilishi va tushuntirilishi lozim.
Baholash obyektini identifikatsiya qilishda baholovchi baholash obyektini va unga bo’lgan huquqlarning amaldagi holatini taqdim etilgan hujjatlarga muvofiqligini aniqlaydi. Shuningdek, baholash jarayonida vujudga kelishi mumkin bo’lgan farazlar va cheklovchi shartlar tahlili amalga oshiriladi. Baholash obyektini identifikatsiya qilish baholovchi tomonidan buyurtmachi va (yoki) uning vakili taqdim etgan hujjatlar asosida baholash obyektini ko’zdan kechirish, o’lchash, fotosuratga olish (zarur holda), uning amalda mavjudligi va holatini tekshirish, obyekt nomi, tashkiliy-huquqiy shakli, joylashgan eri, jismoniy tarkibi, texnik tavsifini va baholash obyektining o’ziga xos xususiyatlarini aks ettiruvchi boshqa ma’lumotlarni o’z ichiga olgan tavsifini o’rganish yo’li bilan amalga oshiriladi.
Aktsiyalar, ulushlar (paylar)ni baholashda baholovchi mulkdorning mazkur obyektlarga bo’lgan huquqlarini buyurtmachi yoki uning vakolatli shaxsi tomonidan taqdim etilgan hujjatlarga, ya’ni: korxona (emitent)ning ta’sis hujjatlariga hamda Qimmatli qog’ozlar markaziy depozitariysi va investitsiya vositachisining ma’lumotlariga muvofiqligini identifikatsiyadan o’tkazishi kerak.
Buyurtmachi bilan kelishgan holda, baholash obyektini (uning tarkibiy qismlarini) identifikatsiya qilish baholash obyekti faoliyatining xususiyati va (yoki) asosiy vositalar birligining miqdoridan kelib chiqqan holda cheklangan xususiyat kasb etishi mumkin. Baholash obyektini identifikatsiya qilishning cheklangan xususiyati baholash haqidagi vazifada cheklovchi shartlar bilan bir qatorda ko’rsatiladi.
Taqdim etilgan hujjatlar bilan baholash obyekti va unga bo’lgan mulkiy huquqlarning amaldagi holati o’rtasidagi tafovutlar aniqlangan taqdirda, baholovchi bu haqda buyurtmachiga va (yoki) hujjatlarni taqdim etgan shaxsga xabar berishi va ularga tegishli tuzatishlar kiritishni talab qilishi shart. Buyurtmachi va (yoki) hujjatlarni taqdim etgan shaxs ularni baholovchining talablari bilan muvofiq holatga keltirishni rad etgan yoki ularga zaruriy tuzatishlarni kiritish mumkin bo’lmagan holda, baholovchi baholashni amalga oshirishdan bosh tortishi yoki baholashni baholash obyektining amaldagi holatidan kelib chiqib, taqdim etilgan hujjatlar va baholash obyektining holati o’rtasida tafovut mavjudligini baholash to’g’risidagi hisobotda aks ettirgan holda amalga oshirishi mumkin.
Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili faqat baholashning alohida obyekti hisoblangan ko’chmas mulkni baholash chog’ida amalga oshiriladi. Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili baholash obyektidan eng daromadli va raqobatli foydalanish yo’lini aniqlash uchun o’tkaziladi. Mavjud foydalanish sharoitida (baholash obyektlari faoliyat turi saqlangan holda xususiylashtirilganda) baholash obyektining qiymati aniqlangan holda baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili o’tkazilmaydi. Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanishni aniqlash baholovchi o’z tahliliy malakasi yordamida chiqargan xulosalar va amalga oshirgan hisob-kitoblar mahsuli hisoblanadi va so’zsiz faktni emas, balki uning fikrini ifoda etadi.
Obyektdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning variantini aniqlashda tahlilning quyidagi mezonlaridan foydalaniladi:
qonunchilik nuqtai nazaridan ruxsat etilganlik – mo’ljallangan foydalanishning xususiyati baholash obyekti mulkdorining harakatlarini cheklovchi qonunchilikka zid bo’lmasligi lozim;
jismoniy imkoniyat – baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish;
moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiqlik – obyektdan foydalanish baholash obyektining mulkdoriga daromadni ta’minlashi lozim;
mumkin qadar yuqori darajadagi samaradorlik – eng maqbul va eng samarali foydalanish yo mulkdorning sof foydasini mumkin qadar ko’paytirishni, yo baholash obyektining eng katta qiymatiga erishishni nazarda tutadi.
Baholash obyektlari qiymatini daromad yondashuvi bilan baholash pul oqimlarini diskontlash usuli yoki to’g’ridan to’g’rikapitallashtirish usuli yordamida amalga oshiriladi.
Ko’chmas mulkni daromad yondashuvi bilan baholash to’g’ridan to’g’ri kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi. Bunda, daromad ko’chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan tushumlardan tarkib topishi nazarda tutiladi, chunki obyektni ijaraga berish ayniqsa barqaror pul oqimini ta’minlaydi.
To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish metodini qo’llash jarayonida ijara stavkalari miqdori, ijara shartlari, operatsion xarajatlarning miqdorlariga oid bozor axborotidan foydalaniladi. Bunda, foydalanilayotgan ijara stavkasi mahalliy hokimiyat organlari tomonidan davlat mulki obyektlari uchun belgilangan ijara stavkasidan past bo’lmasligi kerak.
Hisoblashlar quyidagi ketma-ketlikda bajariladi:

• 
  xususiylashtirilayotgan bino (uning bir qismi) umumiy maydoni uchun ijara haqi sifatidagi potentsial yalpi daromad prognoz qilinadi;
  
• 
  maydon to’la yuklanmasligi va tushumlarning boy berilishi bilan bog’liq yo’qotishlar hisoblanadi;
  
• 
  haqiqiy yalpi daromad potensial yalpi daromad va yo’qotishlar o’rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi;
  
• 
  operatsion xarajatlar chegirib tashlanadi va ayirma sifatida sof operatsion daromad olinadi;
  
• 
  kapitallashtirish koeffitsienti mazkur uslubiy ko’rsatmalarning 30-bandiga muvofiq hisoblanadi;
  
• 
  ko’chmas mulk qiymati sof operatsiya daromadining kapitallashtirish koeffitsientiga nisbati sifatida baholanadi.
  

Ko’chmas mulkni to’g’ridan to’g’ri kapitallashtirish usuli bilan baholashda mazkur mulk tarkibida xususiylashtirilishi lozim bo’lgan aktivlar qiymatini hisobga olish talab etiladi.