Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таълим вазирлиги мирзо улуғбек номидаги

Download 0.61 Mb.

bet	8/10
Sana	25.11.2020
Hajmi	0.61 Mb.
	#151695

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bog'liq
Mulkni baxolash MXA

, bu erda:

R_b – baholash ob’ektining qiymati;

R_n – analog ob’ektining sotuv narxi;

x – baholash ob’ekti qiymatining ob’ekt parametrlari qiymatlariga bog‘liqligini tavsiflovchi daraja koeffitsienti (narxning to‘xtash koeffitsienti).

Daraja koeffitsientini aniqlashda bir nechta analoglardan (kamida uch xil analogdan) foydalanish tavsiya etiladi. Koeffitsientning yakuniy qiymatini o‘rtacha ko‘rsatkich sifatida aniqlash mumkin.

Analogning sotuv sanasi baholash sanasi bilan mos kelmagan holda, analog qiymati baholash sanasiga keltirilishi lozim. Analog qiymatini keltirish mashinalar, uskunalar va transport vositalarining tegishli mansubligiga ko‘ra O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Mashinalar, uskunalar va transport vositalarini analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirish usuli bilan baholashda, agar analoglar baholash ob’ektini baholash amalga oshirilayotgan hududdan (mamlakatdan) tashqarida joylashgan bo‘lsa, tanlangan analoglar qiymatiga ham tuzatish kiritilishi lozim. Bu holda analog qiymatiga transport va bojxonada rasmiylashtirish xarajatlarini kiritish talab etiladi.

Tanlangan analoglarning qiymat ko‘rsatkichlariga boshqa tavsiflar bo‘yicha ham tuzatishlar kiritilishi mumkin, agar mazkur tavsiflar analoglar qiymatiga sezilarli darajada ta’sir ko‘rsatadigan bo‘lsa.

Boshqa turdagi ko‘char mulk (intellektual mulk ob’ektlari, aksiyalar, ulushlar, paylar, mashinalar va uskunalar, shuningdek transport vositalaridan tashqari) qiyosiy yondashuv usullari bilan baholanmaydi.

Xarajat yondashuvi

Xarajat (mulkiy) yondashuvi baholash ob’ekti qiymatiga qilingan xarajatlar nuqtai nazaridan yondashadi va xususiylashtirish maqsadida mulkni baholashda sof aktivlar usuli yordamida amalga oshiriladi.

Ayrim hollarda baholash ob’ektini xarajat yondashuvi bilan baholashda tugatish qiymati usulidan foydalanilishi mumkin. Tugatish qiymati baholash ob’ektining bozor qiymatidan tugatish uchun qilingan to‘g‘ridan-to‘g‘ri xarajatlarni (shu jumladan shoshilinch va majburiy sotish bo‘yicha vaqt omilini) ayirish yo‘li bilan aniqlanadi.

Korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar)ni baholash

Korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar)ni baholashda sof aktivlar usuli, korxona aktivlari va majburiyatlarining balans qiymati ularning bozor qiymatiga mos kelmasligi mumkin bo‘lgani tufayli, buxgalteriya balansining ayrim moddalarini bozor qiymati darajasigacha tuzatish kiritish yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Korxona qiymatini hisoblashning bazaviy formulasi:

Xususiy kapital = aktivlar – majburiyatlar

Korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar)ni sof aktivlar usuli bilan baholashda aktivlarning bir qismi bozor qiymati bo‘yicha olinadi, aktivlarlarning qolgan qismi va majburiyatlar balans qiymati bo‘yicha olinadi.

Har bir aktiv va majburiyat qiymati aktivlar – passivlarning har bir turkumi uchun alohida-alohida aniqlanadi:

Sof aktivlar qiymatini hisoblash

T/b	Ko‘rsatkich	Balans bo‘yicha ko‘rsatkich qiymati	Tuzatilgan balans bo‘yicha ko‘rsatkich qiymati
	I. Aktivlar	Ko‘rsatkichlarning qiymatlari oxirgi hisobot sanasidagi (baholash sanasidagi) korxona balansidan ko‘chirib olinadi	Baxo ko‘rsatkichlarning qiymatlarini baholovchi aniqlaydi. Olinadigan qiymatlar balansda ko‘rsatilgan qiymatlarga mos kelishi ham, ulardan ancha farq qilishi ham mumkin
1	Asosiy vositalar
	shu jumladan balansda hisobga olinmagan asosiy vositalar (alohida satrda ko‘rsatiladi)
2	Nomoddiy aktivlar**
3	Uzoq muddatli investitsiyalar
4	O‘rnatilishi lozim bo‘lgan uskunalar (o‘rnatilmagan uskunalar)
5	Kapital qo‘yilmalar (tugallanmagan qurilish)
6	Er uchastkasidan foydalanish huquqlari
7	Uzoq muddatli debitorlik qarzlari*
8	Uzoq muddatli kechiqtirilgan xarajatlar*
9	Tovar-moddiy zaxiralarga tegishli bo‘lgan inventarlar va xo‘jalik buyumlari
10	Tovar-moddiy zaxiralar (inventar va xo‘jalik buyumlari hisobga olmaganda)*
11	Boshqa joriy aktivlar*
12	Jami aktivlar
	II. Passivlar
13	Uzoq muddatli majburiyatlar*
14	Joriy majburiyatlar*
15	Jami passivlar
16	Sof aktivlarning qiymatlari (12-satr – 15-satr)

* Balans qiymati bo‘yicha hisoblashda ishtirok etadigan aktivlar. Balans qiymati bo‘yicha hisoblashda ishtirok etadigan majburiyatlar.

** Nomoddiy aktivlar balans qiymati bo‘yicha baholashda ishtirok etadi, intellektual mulk ob’ektlari bundan mustasno. Intellektual mulk ob’ektlari belgilangan tartibda baholanadi.

Baholash ob’ektini xususiylashtirish maqsadida baholashda sof aktivlar usulidan foydalanilganda korxona aktivlarining xisoblangan qiymati balans bo‘yicha aks ettirilgan ko‘rsatkichdan past bo‘lmasligi kerak. Aktivlarning xisoblangan (bozor) qiymati aktivlarning balans (qoldiq) qiymatidan past bo‘lgan holda baholash vaqtida asos sifatida aktivlarning balans (qoldiq) qiymati olinadi.

Asosiy vositalar qiymatini baholash ularning xaqiqiy holatidan kelib chiqib asosiy vositalarning har bir birligi uchun alohida-alohida amalga oshiriladi va keyinchalik ularning qiymati baholash haqidagi hisobotda aks ettiriladi.

Asosiy vositalar qiymatini baholash jarayonida baholovchi balansda hisobga qo‘yilmagan asosiy vositalar bo‘yicha axborotni baholash to‘g‘risidagi hisobotda alohida aks ettiradi.

Korxonada chet el valyutasiga xarid qilingan asosiy vositalar mavjud bo‘lsa, baholovchi mazkur xarajatlarni ulardan hisoblashlarda foydalanishning maqsadga muvofiqligi nuqtai nazaridan o‘rganishi lozim.

Ko‘chmas mulk (binolar, inshootlar) qiymatini baholash

Ko‘chmas mulk qiymatini baholash quyidagi tartibda amalga oshiriladi.

Ko‘chmas mulkning tiklash qiymati loyiha-smeta hujjatlariga binoan aniqlanadi. Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lmasa, ko‘chmas mulk tiklanish qiymatining yiriklashtirilgan normativlaridan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi.

Ko‘chmas mulkning tiklanish qiymati smeta qiymati asosida amaldagi narxlarda loyiha-smeta hujjatlari bo‘yicha mulkning smeta qiymatiga smeta hujjatlari tuzilgan vaqtdan boshlab ko‘chmas mulkni qayta baholashning tegishli koeffitsientlari va narxlar qimmatlashishi indekslarini qo‘llash yo‘li bilan aniqlanadi (hisoblashlar to‘liq bo‘lmagan hisobot davri – yil yakunlari bo‘yicha amalga oshirilganda):

C_d.s.s. = C_c* I₁* I₂* I₃* … I_y, bu erda:

C_d.s.s. – ko‘chmas mulkning amaldagi narxlardagi tiklash qiymati;

C_c– ko‘chmas mulk qurilishining loyiha-smeta hujjatlari bo‘yicha smeta qiymati;

I₁,I₂,I₃, … I_u– asosiy vositalarni qayta baholashning tegishli koeffitsientlari va narxlar qimmatlashishi indekslari.

Yiriklashtirilgan normativlar asosida ko‘chmas mulkning tiklanish qiymati quyidagi tartibda aniqlanadi.

Ko‘chmas mulkning tiklanish qiymati quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

S _v.s. = S * S_s.e. * K₁* K₂* K₃* … K_y* I₁* I₂* I₃* … I_u, bu erda:

S _v.s. – ko‘chmas mulk ob’ektining tiklanish qiymati;

S – ko‘chmas mulk ob’ektining o‘lchov birligi (hajm, yuza, pogon metri va h.k.);

S_s.e. – tiklash qiymatining yiriklashtirilgan ko‘rsatkichi;

K₁, K₂, K₃, … K_u – tuzatish koeffitsientlari (kapitallik guruhi, hududning zilzilabardoshligi, hududiy koeffitsient va h.k.);

I₁,I₂,I₃, … I_u– qurilish materiallari narxlari qimmatlashishining tegishli indekslari.

Ko‘chmas mulkning tiklanish qiymatiga ko‘chmas mulk tiklanish qiymatining joriy narxlardagi 10 foizi miqdoridagi tadbirkorlik foydasi summasi qo‘shiladi.

Ko‘chmas mulkning umumiy eskirishi jismoniy, funksional va tashqi eskirish ko‘rsatkichlari yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Eskirish foiz va qiymat hisobida o‘lchanadi.

Jismoniy eskirish ko‘chmas mulk aloxida konstruktiv elementlari eskirish ko‘rsatkichlarining yig‘indisi sifatida aniqlanadi va quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

	i
I_fiz.= [	Σ	I_i * K_i ] / 100
	1

,bu erda:

I_i – i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi, % hisobida;

K_i – ko‘chmas mulk umumiy massasida i-chi konstruktiv element ulushi;

i – konstruktiv elementlar soni.

Har bir konstruktiv elementning jismoniy eskirishi hajmini baholovchi ularning xaqiqiy holatiga qarab qurilish normalariga muvofiq (ko‘zdan kechirish jarayonida) aniqlaydi.

Funksional eskirish bartaraf etiladigan va bartaraf etilmaydigan bo‘ladi. Bartaraf etiladigan funksional eskirish:

ilgari mavjud bo‘lmagan yangi elementni qo‘shishni talab etadigan kamchiliklar;

eski elementni yangiga almashtirishni yoki zamonaviylashtirishni talab etadigan kamchiliklar;

o‘ta takomillashtirishlar (ortiqcha qiymat) bilan belgilanadi.

Bartaraf etilmaydigan funksional eskirishga biron-bir element nuqsoni yoki o‘ta takomillashtirishlar sabab bo‘lishi mumkin.

Ilgari mavjud bo‘lmagan yangi elementni qo‘shishni talab etadigan kamchiliklar ushbu elementlarni qo‘shish, shu jumladan ularni o‘rnatish qiymati bilan o‘lchanadi.

Eski elementni yangiga almashtirishni yoki zamonaviylashtirishni talab etadigan kamchiliklar mavjud elementlarning ularning jismoniy eskirishi hisobga olingan qiymati, minus materiallarni qaytarish qiymati (sotish), plyus mavjud elementlarni demontaj qilish qiymati va plyus yangi elementlarni o‘rnatish qiymati sifatida o‘lchanadi.

Ko‘chmas mulk ob’ektida bor bo‘lgan va mavjudligi hozirgi vaqtda zamonaviy foydalanish standartlariga mos kelmaydigan elementlar o‘ta takomillashtirishlar hisoblanadi. Ular o‘ta takomillashtirishlar pozitsiyalarining joriy tiklanish qiymati, minus jismoniy eskirish, plyus demontaj qiymati va minus materiallarni qaytarish qiymati, agar u mavjud bo‘lsa (yoki tugatish qiymati) sifatida o‘lchanadi.

Bartaraf etilmaydigan funksional eskirish ijara haqidagi yo‘qotishlar summasini yoki ko‘chmas mulk ob’ektini lozim darajada saqlash uchun ortiqcha ekspluatatsion xarajatlar summasini kapitallashtirish yo‘li bilan aniqlanadi.

Tashqi eskirishni aniqlash ijara haqidagi yo‘qotishlarni kapitallashtirish yo‘li bilan yoki juft sotuvlar usuli yordamida amalga oshirilishi mumkin.

Tashqi eskirishni ijara haqidagi yo‘qotishlarni kapitallashtirish yo‘li bilan aniqlash bartaraf etilmaydigan funksional eskirishni hisoblash tartibi bilan bir xil.

Tashqi eskirish juft sotuvlar usuli bilan quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

I_vnesh. = [(A_bel. – A_s) –R –S_zem.] / A_s, bu erda:

A_bel. – baholash ob’ektining tashqi eskirish belgilari mavjud bo‘lmagan analogi;

A_s – baholash ob’ektining tashqi eskirish belgilari mavjud bo‘lgan analogi;

R – o‘xshash ob’ektlarning jismoniy va boshqa farqlaridagi tafovut;

S_zem. – er uchastkasi qiymati.

Umumiy eskirish quyidagi formula yordamida aniqlanadi:

I_s = 1 - (1 - I_fiz./ S_vost.) * (1 - I_funk./ S_vost.) * (1 - I_vnesh./ S_vost.), bu erda:

I_s – umumiy eskirish;

I_fiz.– jismoniy eskirish;

I_funk.– funksional eskirish;

I_vnesh.– tashqi (iqtisodiy) eskirish;

S_vost.– ko‘chmas mulk ob’ektining tiklash qiymati.

Ko‘chmas mulk ob’ektini xususiylashtirish maqsadida baholashda, agar hisoblangan umumiy eskirish 70 foizdan ortiq bo‘lsa, eskirishning bazaviy ko‘rsatkichi sifatida 70 foiz olinadi.

Ko‘chmas mulk qiymatini loyiha-smeta hujjatlariga yoki yiriklashtirilgan normativlarga muvofiq hisoblash balans (qoldiq) qiymatidan past natija bergan holda, balans (qoldiq) qiymatga Hukumat qarori bo‘yicha so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha qurilish materiallari qiymati qimmatlashishi koeffitsientni qo‘llash yo‘li bilan amalga oshirilgan qiymatning hisobi asos sifatida olinadi.

Er uchastkasidan foydalanish huquqlari qiymatini baholash

Er uchastkasidan foydalanish huquqlari qiymatini baholash u korxona balansida hisobga qo‘yilgan yoki qo‘yilmaganidan qat’i nazar, huquqni tasdiqlovchi hujjatlarga muvofiq amalga oshiriladi.

Er uchastkasidan foydalanish huquqlari qiymati baholash to‘g‘risidagi hisobotda alohida satr bilan ko‘rsatiladi.

Er uchastkasidan foydalanish huquqlari qiymatini baholash er solig‘i stavkasini kapitallashtirish yo‘li bilan amalga oshiriladi. Bunda kapitallashtirish stavkasi:

doimiy foydalanish huquqini baholashda – baholash sanasida O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki tomonidan belgilangan qayta moliyalash stavkasiga teng miqdorda;

uzoq muddatli ijara huquqini baholashda – baholash sanasida O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki tomonidan belgilangan, 1,1 koeffitsientiga ko‘paytirilgan qayta moliyalash stavkasiga teng miqdorda;

qisqa muddatli ijara huquqini baholashda – baholash sanasida O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki tomonidan belgilangan, 1,2 koeffitsientiga ko‘paytirilgan qayta moliyalash stavkasiga teng miqdorda olinadi.

Baholashning mazkur tartibi er uchastkasidan foydalanish huquqlari baholashning yakka tartibdagi ob’ektlari hisoblanganda, shuningdek er uchastkalaridan qishloq xo‘jalik maqsadlarida foydalanilgan hollarda qo‘llanilmaydi.

Mashinalar, uskunalar va transport vositalarini baholash

Mashinalar va uskunalarni baholash baholash ob’ektining aniq nusxasini yaratish yoki uni o‘xshashiga almashtirish xarajatlarining jismoniy eskirish chegirib tashlangan xolda hisoblashga asoslanadi.

Tiklanish qiymatini aniqlashda barcha sarflar, shu jumladan transport xarajatlari hamda montaj va sozlash-ishga tushirish ishlari uchun xarajatlar hisobga olinadi.

Transport xarajatlari amalda qilingan sarflarga ko‘ra olinadi. Montaj va sozlash-ishga tushirish ishlari uchun xarajatlar tiklanish qiymatining 10 foizi miqdorida olinadi.

Mashinalar va uskunalar qiymatini hisoblash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

a) tiklanish qiymatini yoki almashtirish qiymatini aniqlash;

b) jismoniy eskirishni aniqlash;

v) bozor qiymatini hisoblash.

Tiklash qiymati quyidagi metodlarning usullarning biri yordamida hisoblanadi:

turdosh ob’ekt narxi bo‘yicha hisoblash usuli;

elementma-element hisoblash usuli;

indeks usuli.

Bunda turdosh mashinalar va uskunalar bo‘yicha umumiy metod qo‘llaniladi.

Bir xil (yangi) mashinalar va uskunalarni realizatsiya qilish narxi ma’lum bo‘lgan hollarda ularning tiklanish qiymatini aniqlashda mazkur axborot bazaviy axborot sifatida olinadi.

Turdosh ob’ekt narxi bo‘yicha hisoblash usulidan foydalanishni baholovchi quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiradi:

ishlab chiqarish texnologiyasi, ishlatilgan materiallar va tuzilishiga ko‘ra o‘xshash, narxi ma’lum bo‘lgan turdosh ob’ekt tanlanadi;

turdosh ob’ektning ishlab chiqarish tannarxi quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

S_p.od =	(1 - N_ds) * (1 – N_pr - K_r) * S_od
	(1 - N_pr)

, bu erda:

S_p.od – turdosh ob’ektni ishlab chiqarish tannarxi;

S_od – turdosh ob’ekt narxi;

N_ds – qo‘shilgan qiymat solig‘i stavkasi (koeffitsient sifatida qo‘llaniladi);

N_pr – foyda solig‘i stavkasi (koeffitsient sifatida qo‘llaniladi);

K_r – mahsulotning rentabellik ko‘rsatkichi.

Talab katta bo‘lgan mahsulotlar uchun rentabellik ko‘rsatkichi 0,25-0,35 oralig‘ida, talab darajasi o‘rtacha bo‘lgan mahsulotlar uchun 0,1-0,25 oralig‘ida, past rentabelli mahsulotlar uchun 0,05-0,1 oralig‘ida olinadi.

Turdosh ob’ekt tannarxiga ob’ektlar massasidagi farqlarni hisobga oluvchi tuzatishlar kiritiladi:

S_p = S_p.od*	G_o
	G_od

, bu erda:

S_p – turdosh ob’ektni ishlab chiqarish tannarxi;

G_o – baholash ob’ekti konstruksiyasining massasi;

G_tur. – turdosh ob’ekt konstruksiyasining massasi.

Baholash ob’ektining tiklanish qiymati quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

S_v =	(1 - N_pr) * S_p
	1 - N_pr - K_r

, bu erda:

S_v – baholash ob’ektining tiklanish qiymati. Talab mavjud bo‘lmagan mashinalar va uskunalar baholanayotgan bo‘lsa, ularning qiymati tannarx darajasida olinadi.

Turdosh ob’ektlarning miqdor va sifat tavsiflarini hisobga oluvchi tuzatishlarni kiritish (zarur xollarda) qiyosiy yondashuv bilan hisoblashda analog narxiga kiritiladigan tuzatishni hisoblash bilan bir xil tartibda amalga oshiriladi.

Elementma-element hisoblash usuli baholash ob’ekti alohida tugallangan uzellar (bloklar)dan iborat bo‘lgan, yig‘ish mutaxassislar aralashuvini talab etmaydigan hollarda qo‘llaniladi. Ob’ekt qiymati uzellarni xarid qilish, transportda tashish va foydani hisobga olgan xolda yig‘ish xarajatlari, shuningdek soliq va boj to‘lovlari va yig‘imlari bilan bog‘liq xarajatlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Mazkur usuldan foydalanilganda:

baholash ob’ektining butlovchi uzellari va agregatlari ro‘yxati tuziladi;

butlovchilar narxiga doir axborot yig‘iladi;

baholash ob’ektining tiklanish qiymati quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

C_p = S_el+V, bu erda:

S_p – ob’ektning tiklanish qiymati;

S_el – butlovchi uzellari yoki agregatlar xarid qilish uchun xarajatlar summasi;

V – boshqa xarajatlar (transportda tashish, yig‘ish, turli yig‘imlar).

Indeks usuli qo‘llanilganda baholash ob’ektining boshlang‘ich balans qiymatini joriy narxlarga keltirish Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Baholash ob’ekti (butlovchi uzellari, komponentlar va boshqalar)ning tannarxini shakllantiruvchi xarajatlarni indeksatsiya qilish amalga oshirilishi mumkin.

Mashinalar va uskunalarni xususiylashtirish maqsadida baholashda baholash ob’ektlarining jismoniy eskirishi jadvalda keltirilgan ko‘rsatkichlarga muvofiq ekspert yo‘li bilan aniqlanadi:

Holatning bahosi	Texnik holat tavsifi	Eskirish
YAngi	YAngi (shu jumladan o‘rnatilgan, lekin foydalanishga kiritilmagan), a’lo holatda.	5% gacha
Juda yaxshi	Nosozliklarsiz ishlayotgan, oz muddat foydalanilgan, nuqsonlar va nosozliklar aniqlanmagan uskuna.	5% – 20%
YAxshi	Ish qobiliyatini cheklamaydigan kichiq foydalanish nuqsonlariga ega bo‘lgan uskuna. Kapital ta’mirlashdan chiqqan, yaxshi holatdagi uskuna.	20% – 35%
Qoniqarli	Qoniqarli holatdagi uskuna. Ish rejimlarini tanlashda ta’mirlashlar orasida xizmatlar ko‘rsatish yoki joriy ta’mirlash vaqtida bartaraf etiladigan ba’zi bir cheklashlar bo‘lishi mumkin.	35% – 50%
SHartli ravishda yaroqli	Uskuna ishida bartaraf etish uchun rejadan tashqari ta’mirlashlar o‘tkazish talab etiladigan nosozliklar kuzatiladi. Ish rejimlarini tanlash va eng katta yuklanishlarga cheklashlar bor. Asosiy qismlarini jiddiy ta’mirlash yoki almashtirish talab etiladi.	50% – 75%
Qoniqarsiz	Tez-tez buzilib turadigan, asosiy uzellarni kapital ta’mirlashni talab etadigan, yomon holatdagi uskuna	75% – 90%
Foydalanish uchun yaroqsiz	Asosiy yo‘nalishi bo‘yicha foydalanishga yaroqsiz bo‘lgan uskuna. Hali ishlayotgan asosiy materiallar qiymati bo‘yicha sotishdan boshqa oqilona imkoniyatlar yo‘q	90% dan ortiq

Transport vositalari qiymatini xususiylashtirish maqsadida baholash ham shu tartibda amalga oshiriladi.

Transport vositalari qiymatini baholashda baholash ob’ektining eskirishini transport vositalari ulardan foydalanishga topshirilgan vaqtdan boshlab (transport vositasi kapital ta’mirlangan yoki asosiy agregatlar va uzellar almashtirilgan hollarda – kapital ta’mirlash o‘tkazilgan vaqtdan boshlab) bosib o‘tgan masofasidan kelib chiqib aniqlashga yo‘l qo‘yiladi. Bunda eskirish ko‘rsatkichi quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

	{
I =		P_f / P_n * 100	I ≤ 90% bo‘lsa
		90%	I > 90% bo‘lsa

, bu erda:

I – eskirish;

P_f – baholash sanasida transport vositasining xaqiqiy yo‘l bosishi (yoki yoshi, xizmat muddati), km yoki yil (moto-soat) hisobida;

P_n – transport vositasining hisobdan chiqarilgungacha bo‘lgan (kapital ta’mirlangungacha) vaqtga qadar normativ yo‘l bosishi (yoki yoshi, xizmat muddati), km yoki yil (moto-soat) hisobida.

Transport vositalari qiymatini mazkur uslubiy ko‘rsatmalarga asosan baholash uslubiyoti faqat er usti transport vositalari qiymatini baholash uchun qo‘llanilishi mumkin. Boshqa turdagi (uchuvchi (havo), suv) transport vositalarini baholash uchun maxsus uslubiyotlardan foydalaniladi.

Boshqa asosiy vositalar, inventar va xo‘jalik buyumlari qiymatini baholash

Asboblar, ishlab chiqarish va xo‘jalik inventari (mebelsiz), ishchi va mahsuldor hayvonlar, ko‘p yillik o‘simliklar, kutubxona fondlari va boshqa asosiy vositalar qiymatini baholash ularning boshlang‘ich balans qiymatini joriy bozor narxlariga (ishlab chiqaruvchi zavodlar, prays-varaqlar, preyskurantlar narxlariga va boshqalarga) muvofiq bo‘lgungacha qayta baholash yo‘li bilan yoki Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymatining qimmatlashishi koeffitsientlarini tegishli toifa bo‘yicha qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Ushbu asosiy vositalarning eskirishi ularning xaqiqiy holatidan kelib chiqib ekspert yo‘li bilan yoki buxgalteriya hisobi normalariga muvofiq aniqlanadi. “Mahsuldor hayvonlar” va “Kutubxona fondlari” guruhlari bo‘yicha eskirish hisoblanmaydi.

Tovar-moddiy zaxiralarga mansub bo‘lgan inventarlar va xo‘jalik buyumlari qiymati amaldagi ulgurji yoki chakana narxlarda (ishlab chiqaruvchi zavodlar, prays-varaqlar, preyskurantlar narxlariga va boshqalarga) yoki ularning balans qiymatiga asosiy fondlarni yillik qayta baholash eng katta koeffitsientini qo‘llash yo‘li bilan baxolanadi. Mazkur aktivlar turiga eskirish hisoblanmaydi.

Baholanayotgan korxonaga qarashli bo‘lgan, balansdan tashqari hisobvaraqlarda hisobga olingan aktivlar shu tartibda baholanadi.

5 foiz va undan kam miqdordagi aksiyalar paketlari (ulushlar, paylar) qiymati baholanganda, korxonaning barcha asosiy vositalari qiymatini baholash Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Uzoq muddatli moliyaviy qo‘yilmalar qiymatini baholash

Baholanayotgan korxonada qimmatli qog‘ozlar (aksiyalar), mas’uliyati cheklangan va qo‘shimcha mas’uliyatli (ju jumladan xorijiy) jamiyatlarning ustav kapitalidagi ulushlar, mulkiy paylar, sho‘‘ba va tobe xo‘jalik jamiyatlari sifatidagi uzoq muddatli moliyaviy qo‘yilmalar (investitsiyalar), boshqa uzoq muddatli investitsiyalar mavjud bo‘lsa, baholovchi ularni baholashi lozim.

75 foiz minus bir oddiy aksiya miqdoridagi aksiyalar paketlari qiymatini baholash daromadlilikdan kelib chiqib quyidagi formula bo‘yicha amalga oshiriladi:

S_ak. = B_in. *	( 1 +	D_v	+	K_sa – N	)	*	S_sk
		N		N			S_uf

, bu erda:

S_ak.– aksiyalar paketi qiymati;

B_in_.– aksiyalar paketining balans qiymati;

D_v – bir aksiya uchun to‘langan dividendlar miqdori;

N – bir aksiyaning nominal qiymati;

K_sa – bir aksiyaning kurs bo‘yicha qiymati;

S_sk – xususiy kapitalning balans bo‘yicha xajmi (o‘z mablag‘lari manbalari);

S_uf – ustav kapitalining balans bo‘yicha miqdori.

Aksiyalar qiymatini baholashda baholovchi baholanayotgan aksiyalar paketining nazorat darajasini va kurs bo‘yicha qiymat sifatida olinayotgan ilgari sotilgan aksiyalar qiymatini hisobga olishi va tegishli tuzatishlarni kiritishi lozim.

75 foizgacha miqdordagi mas’uliyati cheklangan va qo‘shimcha mas’uliyatli jamiyatlardagi (chet el kapitali ishtirokidagi jamiyatlardan tashqari) ulushlar va mulkiy paylar qiymatini baholash 75 foiz minus bir oddiy aksiya miqdoridagi aksiyalar paketlari qiymatini baholash uchun nazarda tutilgan tartibda amalga oshiriladi.

SHo‘‘ba va tobe xo‘jalik yurituvchi sub’ektlarga investitsiyalar, 75 foizdan (ichiga olib) ortiq miqdordagi aksiyalar paketlari (qimmatli qog‘ozlar 75 foizdan (ichiga olib) ortiq miqdordagi mas’uliyati cheklangan va qo‘shimcha mas’uliyatli jamiyatlardagi ulushlar va mulkiy paylar, shuningdek chet el kapitali ishtirokidagi korxonalarga qo‘yilmalar (ustav fondida ishtirok etish ulushidan qat’i nazar) qiymatini baholash quyidagi formula bo‘yicha amalga oshiriladi:

S = [(S_o.s. * I) + (I * 0,1 * I) + (S_tmz * I) + S_b.ak] – S_b.o.,bu erda:

S – uzoq muddatli investitsiyalarning xisoblangan qiymati;

S_o.s. – investitsiyalar kiritilgan korxonalar asosiy vositalarining umumiy balans qoldiq qiymati;

I – korxona asosiy vositalari eskirishining balans bo‘yicha umumiy summasi;

I – narxlar qimmatlashishi eng katta indeksi;

S_tmz – tovar-moddiy zaxiralarning balans qiymati (balans satri bo‘yicha umumiy summasi);

S_b.ak. – qolgan barcha (uzoq muddatli va joriy) aktivlarning balans qiymati;

S_b.o. – majburiyatlarning balans qiymati.

CHet el kapitali ishtirokidagi korxonalarda uzoq muddatli moliyaviy qo‘yilmalar qiymatini baholashda baholovchi mazkur qo‘yilmalarning baholash sanasida O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki kursi bo‘yicha qayta hisoblangan valyuta qiymatini hisobga olishi lozim.

O‘rnatiladigan uskunalar va tugallanmagan qurilish qiymatini baholash

O‘rnatiladigan uskunalar qiymatini baholash “Mashinalar va uskunalar” guruhi bo‘yicha asosiy vositalar qiymatini baholash uchun nazarda tutilgan tartibda, sozlash-ishga tushirish xarajatlarini hisobga olmasdan amalga oshiriladi.

Tugallanmagan qurilish (kapital qo‘yilmalar) qiymatini baholash ko‘chmas mulkni baholash uchun nazarda tutilgan tartibda yoki Hukumat qarori bo‘yicha so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha qurilish materiallari qiymatining qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Qo‘llanilgan yondashuvlar doirasida olingan natijalarni muvofiqlashtirish va baholash ob’ektining yakuniy qiymatini hisoblash

Baholash ob’ekti qiymatining yakuniy natijasi baholashning uch yondashuvi natijalarining o‘rtacha arifmetik qiymati hisoblanmaydi. Har bir yondashuv ahamiyati baholanayotgan mulk turi, baholash maqsadi bilan, shuningdek mazkur yondashuv daliliy ma’lumotlar bilan qay darajada quvvatlanayotgani bilan belgilanadi. Baxolovchi baxolash to‘g‘risidagi hisobotda o‘zining xarakatlariga aniq asoslashlar va tegishli dalillar keltirgan xolda bir (yoki hatto ikki) yondashuv natijalarini hisobga olmaslikka haqli.

Qiymatning yakuniy miqdorini hisoblash olingan natijalarni har bir yondashuvning muhimlik darajasini hisobga olgan holda o‘lchash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Muvofiqlashtirish jarayonida baholovchi u yoki bu yondashuv bilan olingan natijaning baholash yakuniy natijasiga ta’siri darajasini belgilaydigan o‘lchov koeffitsientlarini tahlil qiladi. Quyidagilar o‘lchov koeffitsientlarini baholash uchun (muvofiqligiga ko‘ra) asosiy mezonlar hisoblanadi:

bozorga oid axborotdan foydalanish;

asosiy vositalarning eskirganligi;

baholash ob’ektining funksionalligi va ixtisoslashuvi;

er uchastkasi va qo‘shimcha hudud mavjudligi;

baholash ob’ekti joylashgan er;

baholash ob’ektining hajmi;

baholash ob’ektining sifat turkumi.

Muayyan mezonlarni ularga tegishli ko‘rsatkichlarni biriktirish yo‘li bilan baholagach, baholovchi har bir baholash yondashuvi bo‘yicha o‘lchov koeffitsientlarini aniqlashi lozim. Mezonlarni baholash quyidagi tartibda amalga oshiriladi.

Bozorga oid axborotdan foydalanish.

Xarajat yondashuvi bilan hisoblash uchun:

binolar (inshootlar)ning kamida 30 foizi ularning loyixa-smeta hujjatlaridan foydalangan holda baholanadi; baholash ob’ekti asosiy vositalarining kamida 30 foizi (binolar, inshootlardan tashqari) bozorga oid axborotdan foydalangan holda baholanadi;	1
binolar (inshootlar)ning kamida 60 foizi ularning loyixa-smeta hujjatlaridan foydalangan holda baholanadi; baholash ob’ekti asosiy vositalarining kamida 60 foizi (binolar, inshootlardan tashqari) bozorga oid axborotdan foydalangan holda baholanadi;	2
binolar (inshootlar)ning kamida 90 foizi ularning loyixa-smeta hujjatlaridan foydalangan holda baholanadi; baholash ob’ekti asosiy vositalarining kamida 90 foizi (binolar, inshootlardan tashqari) bozorga oid axborotdan foydalangan holda baholanadi.	3

Mezonlarning binolar (inshootlar) va boshqa asosiy vositalar bo‘yicha o‘rnatilgan chegaralari mazkur asosiy vositalarning pozitsiyalari miqdori va ularning boshlang‘ich (balans) qiymati summasiga bo‘lgan nisbatdan kelib chiqib qo‘llaniladi.

Baholash ob’ekti qiymatini xarajat yondashuvi bilan baholash yuqorida ko‘rsatilgan mezonlarga mos kelmagan taqdirda, muvofiqlashtirish jarayonida xarajat yondashuvi bilan hisoblash natijasiga ballar berilmaydi.

Daromad yondashuvi bilan hisoblash uchun:

balansda saqlovchi (emitent) moliyaviy prognozlaridan foydalanilgan	1
balansda saqlovchi (emitent) prognozlaridan foydalanishdan tashqari, baholovchi bo‘lg‘usi daromadlarning qo‘shimcha tahlilini amalga oshirgan	2
qo‘shimcha tahlilni amalga oshirish va balansda saqlovchi (emitent) prognozlaridan foydalanishdan tashqari, ixtisoslashgan moliyaviy institutlar va boshqa tashkilotlar tayyorlagan prognozlar haqidagi axborotdan foydalanilgan	3

Qiyosiy yondashuv bilan hisoblash uchun:

3 analog bilan bitimlar haqidagi bozorga oid axborotdan foydalanilganda	1
4-6 analog bilan bitimlar haqidagi bozorga oid axborotdan foydalanilganda	2
6 dan ortiq analoglar bilan bitimlar haqidagi bozorga oid axborotdan foydalanilganda	3

Asosiy vositalarning eskirganligi.

Asosiy vositalarning eskirganlik koeffitsienti balans bo‘yicha asosiy vositalar eskirish summasining ularning boshlang‘ich balans qiymatiga nisbati sifatida aniqlanadi:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Baholash sanasida koeffitsient 0,5 qiymatidan ortiq	1	3	2
Baholash sanasida koeffitsient 0,2 dan 0,5 gacha (ichiga olib) natija beradi	2	3	1
Baholash sanasida koeffitsient qiymati 0,2 dan past	3	2	1

Baholash ob’ektining funksionalligi va ixtisoslashuvi:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Ko‘p miqdorda kapital qo‘yilmalarsiz qayta ixtisoslashtirish imkoniyati mavjud emas	3	1	2
Baholash ob’ekti oz miqdorda xarajatlar bilan qayta ixtisoslashtirilishi mumkin	1	3	2

Er uchastkasi va qo‘shimcha hudud mavjudligi:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Hududning yarmidan ko‘prog‘i imoratlar bilan band etilgan	3	1	2
Hududning yarmidan kamrog‘i imoratlar bilan band etilgan	2	3	1
Hududning yarmidan kamrog‘i imoratlar bilan band etilgan, shuningdek alohida joylashgan qo‘shimcha hudud mavjud	1	3	2

Baholash ob’ekti joylashgan er:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Baholash ob’ekti viloyat markazida (shu jumladan Toshkent shahrida) yoki viloyatga bo‘ysinuvchi shaharda joylashgan	3	2	1
Baholash ob’ekti tuman markazida yoki tumanga bo‘ysinuvchi shaharda joylashgan	2	3	1
Baholash ob’ekti qishloqda, tog‘li hududda, boshqa uzoq va ovloq hududda joylashgan	2	1	3

Baholash ob’ektining hajmi:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Baholash ob’ekti 100 foizli aktiv yoki nazorat elementlariga ega (aksiyalarning nazorat paketlari va ulushlarga)	3	2	1
Baholash ob’ekti nazorat elementlariga ega emas (aksiyalarning nazorat paketlari va ulashlarga)	2	3	1

Baholash ob’ektining sifat turkumi:

Ko‘rsatkichlar	Xarajat yondashuvi	Daromad yondashuvi	Qiyosiy yondashuv
Baholash ob’ektining texnik mansubligi – industrial	3	2	1
Baholash ob’ektining texnik mansubligi – noindustrial	2	3	1

Turli yondashuvlar bilan olingan baholash natijalarining amalga oshirilgan tahlili asosida baholovchi asosiy mezonlar bo‘yicha har bir yondashuv uchun o‘lchovlarni aniqlaydi.

№

Mezonlar

Xarajat yondashuvi

Daromad yondashuvi

Qiyosiy yondashuv

Bozorga oid axborotdan foydalanish

S₁^z

S₁^d

S₁^s

Asosiy vositalarning eskirganligi

S₂^z

S₂^d

S₂^s

Baholash ob’ektining funksionalligi va ixtisoslashuvi

S₃^z

S₃^d

S₃^s

Er uchastkasi va qo‘shimcha hudud mavjudligi

S₄^z

S₄^d

S₄^s

Baholash ob’ekti joylashgan er

S₅^z

S₅^d

S₅^s

Baholash ob’ekti hajmi

S₆^z

S₆^d

S₆^s

Baholash ob’ektining sifat turkumi

S₇^z

S₇^d

S₇^s

Barcha mezonlar bo‘yicha ballar yig‘indisi

Σ S_i ^z, _i_=1-7

Σ S_i^d, _i_=1-7

Σ S_i^s, _i_=1-7

Barcha yondashuvlar bo‘yicha ballar yig‘indisi

S = Σ S_i ^z+ Σ S_i^d + Σ S_i^s

Tegishli yondashuvlar bo‘yicha solishtirma o‘lchov koeffitsientlari

K_z =

Σ S_i ^z

K_d =

Σ S_i^d

K_s =

Σ S_i^s

Baholash ob’ekti qiymatining yakuniy miqdori tegishli ravishda turli yondashuvlar bilan olingan hisoblash natijalariga tegishli o‘lchov koeffitsientlari qo‘llanilganidan keyin yondashuvlarning natijalarini qo‘shish yo‘li bilan aniqlanadi:

S = γ_z * K_z+ γ_d * K_d+ γ_s * K_s,bu erda:

S – baholash ob’ekti qiymatining muvofiqlashtirilgan yakuniy miqdori;

γ_{z, d, s} – baholash ob’ekti qiymatini xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy yondashuvlar bilan hisoblash natijalari.

Baholash ob’ektining yakuniy qiymati yagona kattalik sifatida ifodalanadi.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotni tuzish

Baholash to‘g‘risidagi hisobot baholovchining baholash ob’ekti qiymati xususidagi yig‘ilgan axborot va hisoblashlar asosida tasdiqlangan xulosasini o‘z ichiga olgan hujjatdir.

Baholashni amalga oshirish vaqtida baholovchi baholash ob’ektining bozor qiymatidan farq qiluvchi boshqa qiymatini aniqlagan bo‘lsa, baholash ob’ektining bozor qiymatini aniqlashdan chetga chiqish sabablari baholash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatilishi va baholash ob’ektini baholash jarayoni aks ettirilishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotni tuzishda baholovchi quyidagi qoidalarga amal qilishi lozim:

baxolash to‘g‘risdashi hisobotda baholash ob’ektining qiymati nuqtai nazaridan muhim bo‘lgan barcha axborot bayon etilishi kerak;

baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilgan, baholashni amalga oshirish vaqtida foydalanilgan yoki hisoblashlar natijasida olingan axborot tasdiqlangan bo‘lishi kerak;

baholash to‘g‘risidagi hisobotning mazmuni mazkur hisobotdan foydalanuvchilarni chalg‘itishi, shuningdek har xil talqinga yo‘l qo‘ymasligi kerak;

baholash to‘g‘risidagi hisobotda ifodalangan materiallar tarkibi va ketma-ketligi hamda baholash jarayonining tavsifi qiymatni hisoblashni to‘liq tasvirlash imkoniyatini berishi va uni ayni shu natijalarga olib kelishi lozim;

baholash to‘g‘risidagi hisobot baholashni amalga oshirish vaqtida oraliq va yakuniy natijalarni aniqlashda foydalanilmagan axborotni, agar u baholash faoliyatini tartibga soluvchi qonunchilik talablariga muvofiq majburiy bo‘lmasa, o‘z ichiga olmaslishi kerak.

Baholash ob’ektining turidan, shuningdek baholash maqsadlaridan (qonunchilikda nazarda tutilgan maqsadlardan tashqari) qat’i nazar, baholash to‘g‘risidagi hisobot tuzilish jihatidan quyidagi bo‘limlar va ularning qismlaridan tarkib topishi lozim:

a) I-bo‘lim “Titul varag‘i” – baholash to‘g‘risidagi hisobotning birinchi sahifasi hisoblanadi va hujjatni izlash uchun zarur bo‘lgan boshlang‘ich axborot manbai bo‘lib xizmat qiladi.

Titul varag‘ida quyidagi ma’lumotlar keltiriladi:

baholovchi tashkilot nomi;

baholash to‘g‘risidagi hisobotning ro‘yxatga olish raqami;

ishning nomi;

baholash to‘g‘risidagi hisobot tuzilgan sana.

Baholash to‘g‘risidagi hisobot ikki yoki undan ortiq kitobdan iborat bo‘lsa, har bir kitob birinchi kitobning titul varag‘iga muvofiq bo‘lgan va mazkur kitobga daxldor ma’lumotlarni o‘z ichiga olgan o‘z titul varag‘iga ega bo‘lishi lozim. Kitob raqami titul varag‘ida qo‘yiladi.

b) II-bo‘lim “Mundarija” tegishli sahifalarning raqamlari ko‘rsatilgan barcha bo‘limlar, kichiq bo‘limlar, bandlar (agar ular nomlangan bo‘lsa) va ilovalar nomini o‘z ichiga oladi.

Ikki yoki undan ortiq kitobdan iborat bo‘lgan baholash to‘g‘risidagi hisobot tuzilganda ularning har birida o‘z mundarijasi bo‘lishi lozim. Bunda birinchi kitobda baholash to‘g‘risidagi hisobotning kitob raqamlari ko‘rsatilgan umumiy mundarijasi, keyingi kitoblarda – faqat tegishli kitob mundarijasi joylashtiriladi. Birinchi kitobda keyingi kitoblar mundarijasi o‘rniga ularning nominigina ko‘rsatishga yo‘l qo‘yiladi.

v) III-bo‘lim “Ilova xat (umumlashtiruvchi qism)” buyurtmachiga baholashni amalga oshirish natijalari haqidagi erkin shaklda (ish uslubida) bayon etilgan xabarni o‘z ichiga oladi. Xatda quyidagilar ko‘rsatiladi:

baholashni amalga oshirish uchun asos;

baholash ob’ektining nomi va joylashgan manzili;

bajarilgan ishlarning qisqacha bayoni;

qiymat aniqlangan sanaga qadar bo‘lgan holatga ko‘ra baholash ob’ektining qiymati haqida xulosa;

baholash to‘g‘risidagi hisobot qaysi qonun hujjatlari va me’yoriy hujjatlarga muvofiq tayyorlangan bo‘lsa, shu hujjatlarga havola;

ilova xat baholash to‘g‘risidagi hisobotga asosan tayyorlangani va faqatgina hisobotning to‘liq matniga bog‘liq ravishda, ya’ni hisobotda qabul qilingan barcha farazlar va cheklashlarni hisobga olgan holda talqin qilinishi mumkinligiga ko‘rsatma.

Ilova xat baxolovchi tashkilotning firma blankasida rasmiylashtiriladi, rahbari tomonidan imzolanadi va muhri bilan tasdiqlanadi.

g) IV-bo‘lim “Qisqartmalar, shartli belgilar, simvollar, birliklar va atamalar ro‘yxati” baholash to‘g‘risidagi hisobotda qabul qilingan, keng tarqalgan va ta’riflari bilan birga keltirilishi lozim bo‘lgan qisqartmalar, shartli belgilar, simvollar, birliklar, maxsus (professional) atamalarni o‘z ichiga oladi.

Agar qisqartmalar, shartli belgilar, simvollar, birliklar va atamalar baholash to‘g‘risidagi hisobotda ikki martadan kam takrorlangan bo‘lsa, alohida ro‘yxat tuzilmaydi, balki ularga izoh bevosita matnda birinchi marta zikr etilganda beriladi.

d) V-bo‘lim “Kirish” baxolash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchiga baholovchi amalga oshirgan ish natijalari haqida to‘liq axborot olish imkoniyatini beradigan asosiy faktlar va xulosalarning qisqacha bayonini o‘z ichiga oladi. Mazkur bo‘limga quyidagi qismlar kiritilishi lozim:

asosiy faktlar va xulosalar, bu erda quyidagilar ko‘rsatiladi:

baholash ob’ekti haqida umumiy axborot;

baholash to‘g‘risida shartnoma nomi, uning raqami va sanasi, taraflarning to‘liq nomi, vakolatli organ qarori (hukumat qarorlari, baholashni amalga oshirish uchun asos hisoblanadigan boshqa hujjatlar);

turli yondashuvlarni qo‘llash yo‘li bilan olingan baholash natijalari;

baholash ob’ekti qiymatining yakuniy miqdori;

baholash to‘g‘risidagi hisobotga so‘nggi tuzatish kiritilgan va hisobot taqdim etilgan ko‘rinishda rasmiylashtirilgan kalendar sanaga muvofiq bo‘lgan baxolash to‘g‘risidagi xisobot tuzilgan sana;

hisobotning tartib raqami;

baholash haqida vazifa,. u mazkur uslubiy ko‘rsatmalar talablariga muvofiq axborotni o‘z ichiga olishi lozim;

baholash buyurtmachisi haqida (nomi, yuridik manzili), baholovchi tashkilot haqida (tashkiliy-huquqiy shakli, davlat ro‘yxatidan o‘tkazilganligi haqidagi hujjatdagi kabi to‘liq nomi, identifikatsion ma’lumotlar (davlat reestridagi qayd raqami, STIR va h.k.), yuridik manzili (agar manzillar bir nechta bo‘lsa, ularning hammasi ko‘rsatiladi), fuqarolik javobgarligini sug‘urtalash haqidagi ma’lumotlar, baholash faoliyati bilan shug‘ullanish huquqini beradigan litsenziya raqami, berilgan sanasi va amal qilish muddati; bank rekvizitlari) va baholovchi tashkilot bilan mehnat shartnomasiga binoan ishlaydigan baholovchi haqida (familiyasi, ismi, otasining ismi, baholashni amalga oshirish huquqini tasdiqlovchi hujjat raqami va berilgan sanasi, mehnat shartnomasi raqami va sanasi) ma’lumotlar. SHuningdek baholashni amalga oshirish va baholash to‘g‘risidagi hisobotni tayyorlashga jalb qilingan barcha tashkilotlar va mutaxassislar haqida axborot ularning malakasi va baholash ob’ektini baholashni amalga oshirishda ularning ishtirok etish darajasini ko‘rsatgan holda keltirilishi lozim;

baholash natijalariga ta’sir ko‘rsatgan farazlar va cheklovchi shartlar. Xususiylashtirish maqsadida mulkni baholashga nisbatan farazlar va cheklovchi shartlar ro‘yxati quyidagicha bo‘lishi mumkin:

mazkur hisobot to‘la hajmda va unda ko‘rsatilgan maqsadlardagina ishonchlidir;

baholovchi tashkilot baholash ob’ektiga bo‘lgan huquqlarning yuridik tavsifi uchun javobgar bo‘lmaydi. Baholanayotgan huquqlar, baxolash to‘g‘risidagi hisobotda aytib qo‘yilgan cheklashlardan tashqari, har qanday e’tirozlar yoki cheklashlardan xoli deb qaraladi;

baholovchi, baholash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatilgan omillardan tashqari, baholash natijalariga ta’sir etadigan yashirin omillarning yo‘qligini nazarda tutadi. Baholovchi tashkilot bunday omillarning mavjudligi va ularni aniqlash zaruriyati uchun javobgar bo‘lmaydi;

baholovchi baxolash to‘g‘risidagi hisobotni tayyorlashda foydalangan dastlabki ma’lumotlar ishonchli manbalardan olingan bo‘lishi va haqqoniy deb hisoblanishi lozim. Baholovchi tashkilot ularning mutlaqo aniqligini kafolatlay olmaydi, shu bois baxolash to‘g‘risidagi hisobotda axborot manbalariga havolalar keltirilishi lozim;

baholovchi tashkilot ushbu sanadan keyin vujudga kelishi va baholash ob’ektining bozor qiymatiga ta’sir etishi mumkin bo‘lgan iqtisodiy, yuridik va boshqa omillarning o‘zgarishi uchun hech qanday javobgarlikni o‘z zimmasiga olmaydi;

buyurtmachi ham, baholovchi tashkilot ham baxolash to‘g‘risidagi hisobotdan faqat baholash to‘g‘risidagi shartnomada nazarda tutilgan tartibda foydalanishlari mumkin;

baholash to‘g‘risidagi hisobot baholovchi tashkilotning ob’ekt qiymati xususidagi fikrini o‘z ichiga oladi va ob’ekt erkin bozorda ob’ektning mazkur baxxolash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatilgan qiymatiga teng bo‘lgan narxda sotilishini kafolatlamaydi;

baholash faoliyatining qo‘llanilayotgan standartlari, bu erda 8-son Mulkni baholash Milliy standartidan, baholash ob’ektini baholashni amalga oshirishda qo‘llaniladigan boshqa standartlardan foydalanilgani haqida axborot keltirilishi lozim.

e) VI-bo‘lim “Asosiy qism” quyidagi majburiy qismlarni o‘z ichiga olishi lozim:

baholash jarayoni bosqichlari, bu erda baholovchi o‘zi bajargan ishlar ketma-ketligini bosqichma-bosqich bayon etadi. Har bir bosqichda baholash ob’ektini baholash bo‘yicha bajarilgan ishlar haqida umumiy ma’lumotlar keltiriladi (bajarilgan ishlarning oddiy ro‘yxatini keltirishga yo‘l qo‘yiladi). Amalga oshirilgan tahlil va hisoblashlarning batafsil tavsifi baholash ob’ektining xususiyatlari, baholash vazifasi va mavjud axborot hajmiga muvofiq navbatdagi qismlarda keltiriladi;

baholash ob’ektining tavsifi (uni identifikatsiya qilish) ,. bu erda baholash ob’ektini ko‘zdan kechirish, dastlabki va huquqni tasdiqlovchi hujjatlar, baholash ob’ektining texnik, moliyaviy, miqdor va sifat ko‘rsatkichlari haqidagi ma’lumotlar keltiriladi. Bunda baholovchi baholash ob’ekti haqidagi barcha moliyaviy va texnik axborotni, qo‘shimcha yuklamalar va cheklashlar, baholash ob’ektidan joriy foydadalanish haqidagi ma’lumotlarni va baholash ob’ektiga taalluqli bo‘lgan, uning qiymatiga sezilarli darajada ta’sir ko‘rsatadigan boshqa omillar va ko‘rsatkichlarni yoritib beradi.

Amalga oshirilgan ko‘zdan kechirishning barcha natijalarini baholovchi baholash to‘g‘risidagi hisobotda bosqichma-bosqich bayon etadi. Ko‘chmas mulkning hajmiy-rejalashtirish ko‘rsatkichlarini o‘lchash amalga oshirilganida, biron-bir parametr qiymatini tasdiqlash yoki belgilash zaruriyati tug‘ilgan holda, baholovchi buni baholash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatib o‘tadi.

Baholovchi baholashni amalga oshirish uchun zarur bo‘lgan axborotni olish jarayonini ham axborotni olishning aniq manbalarini ko‘rsatgan holda baholash to‘g‘risidagi hisobotda aks ettiradi. Baxolash to‘g‘risidagi hisobotda baholovchi baholash ob’ektini baholashda foydalanilgan (buyurtmachi, balansda saqlovchidan va boshqa manbalardan olingan) barcha hujjatlarni ularning nomi, raqami, sanasini va hujjatni identifikatsiya qilish imkoniyatini beradigan boshqa ma’lumotlarni ko‘rsatgan holda sanab o‘tadi.

Buyurtmachi yoki uning vakili so‘ralayotgan axborotni taqdim etishdan bosh tortgani baholash natijalarining aniqligi va (yoki) haqqoniyligiga sezilarli darajada ta’sir ko‘rsatgan bo‘lsa, bu holat baholash to‘g‘risidagi hisobotda qayd etiladi.

Baholash ob’ektining tavsifi baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchi baholash ob’ekti haqida baholanayotgan mulkning qiymatiga ta’sir etadigan barcha jihatlardan aniq tasavvur hosil qilishi uchun imkoniyat yaratishi lozim;

baholash ob’ekti bozorining tahlili baholash ob’ektiga bevosita taalluqli bo‘lmagan, lekin uning qiymatiga ta’sir etadigan barcha omillar tahlilini o‘z ichiga olishi lozim. Ushbu bo‘limda baholash ob’ekti qiymatini aniqlashda foydalanilgan narxni shakllantiruvchi barcha omillar haqida axborot keltirilishi va ularning qiymatlari asoslanishi lozim.

Baholovchi baholash ob’ektining mintaqadagi holatini (maqomini) belgilovchi vaziyatga umumiy tavsif beradi. Bozorning faolligi o‘xshash ob’ektlarning talab va taklifi hajmi va dinamikasi nuqtai nazaridan, ochiqlik darajasi hamda baholash ob’ektining jozibadorligi yoki noyobligini belgilovchi boshqa ko‘rsatkichlar tahlil qilinadi. CHiqarilgan tahliliy xulosalarni quvvatlovchi miqdor va sifatga oid barcha ma’lumotlar ko‘rsatiladi.

Tarmoq tavsifi tarmoq hajmi va tuzilishi, bozorning asosiy ishtirokchilari va tarmoqning rivojlanish istiqbollari tahlilini o‘z ichiga oladi.

Ko‘rib chiqilayotgan ko‘rsatkichlarning aniq ro‘yxati har bir holda bajarilayotgan baholashning asosiy vazifalariga mos kelishi, baxolash to‘g‘risidagi hisobot ortiqcha axborot bilan yuklanishiga yo‘l qo‘ymasligi kerak.

Bozordagi vaziyat tahlili natijasi baholash ob’ektining bozordagi tutgan o‘rni haqida aniq tasavvur hosil qiladi. Bunda baxolovchi mazkur holatni aniqlashda qaysi mezonlarga amal qilganini ko‘rsatadi;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili,. bu erda baholovchi baholash ob’ektidan foydalanish natijasida uning qiymatini mumkin qadar oshirish imkoniyati haqidagi o‘z mulohazalarini bayon etadi va ularni asoslaydi.

Baholash ob’ektidan eng samarali foydalanish tahlili muqobil foydalanish variantlarini tanlashni nazarda tutadi,. shu tufayli ham baholash ob’ektining funksional yo‘nalishi, konstruktiv echimlarning to‘liq yoki qisman o‘zgarishi, huquqlar tarkibi va boshqa parametrlar o‘zgarishi mumkinligini hisobga olib variantlar ro‘yxatini keltirish lozim.

Baholovchi foydalanilgan barcha qonunchilik va me’yoriy hujjatlarni ham baxolash to‘g‘risidagi hisobotda aks ettirishi darkor;

baholash jarayoni tavsifi baholash ob’ekti qiymatini aniqlashning baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchiga baholash jarayoni mantiqini va baholovchi baholash ob’ekti qiymatini aniqlash yo‘lida tashlagan qadamlarning muhimligini tushunish imkoniyatini beruvchi ketma-ketligini o‘z ichiga olishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotda baholovchi xarajat, qiyosiy va daromad yondashuvlari doirasida qo‘llagan usullarning tanlanishi asoslangan bo‘lishi kerak. Baholovchi baholash ob’ektini baholashga nisbatan muayyan yondashuvni qo‘llashdan voz kechilganligi sabablarini dalillar bilan asoslab berishi lozim.

Har bir yondashuv doirasida baholovchi o‘zi qilgan barcha tahlillar, hisoblashlar, fikr-mulohazalar, farazlar va cheklashlarni keltiradi. Qabul qilingan yondashuvlar doirasida baholash usullarini qo‘llab baholashni amalga oshirishda baholovchining har bir harakati lozim darajada asoslangan bo‘lishi kerak.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotda hisoblashlar tavsifi keltirilishi, hisoblashlarga baholovchi baholashni amalga oshirish vaqtida qo‘llanilgan yondashuvlar va usullar doirasida olgan yoki ko‘rsatgan xulosalar va natijalarni tekshirish imkoniyatini ta’minlovchi tushuntirishlar berilishi lozim.

Baxolash to‘g‘risidagi hisobotda shuningdek baholovchi fikriga ko‘ra baholash ob’ekti qiymatini hisoblashning u qo‘llagan usulini to‘la aks ettirish uchun muhim hisoblangan har qanday ma’lumotlar aks ettirilishi mumkin.

j) VII-bo‘lim “Xulosa” quyidagi qismlardan tarkib topishi lozim:

turli yondashuvlar yordamida olingan baholash natijalarini muvofiqlashtirish. Baholovchi baholash to‘g‘risidagi hisobotda muvofiqlashtirish tartibining tavsifini, qo‘llanilgan yondashuvlarning yaroqliligi, aniqligi va asosliligi borasida tanlangan mezonlar ahamiyatining tavsifini keltirishi, bu yondashuvlarda dastlabki ma’lumotlardan qay darajada foydalanilishi va baholash ob’ektining yakuniy qiymatiga olib kelishini ko‘rsatib o‘tishi lozim.

Baholash yondashuvlarining har biri bilan olingan natijalar o‘rtasidagi jiddiy tafovut uning ehtimol tutilgan sabablari xususidagi asoslantirilgan sharhlar bilan tushuntirilishi kerak.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotdan baholash ob’ekti bozor qiymatining yakuniy ko‘rsatkichi qo‘shilgan qiymat solig‘ini o‘z ichiga olishi yoki olmasligi aniq bo‘lishi lozim;

sifat to‘g‘risida bayonot – baholovchining baholash to‘g‘risidagi hisobot amaldagi qonunchilik va foydalanilayotgan baholash standartlari talablariga muvofiq ekanligi haqidagi rasmiy bayonoti. Baholash to‘g‘risidagi hisobotning sifati to‘g‘risidagi bayonotning tarkibiy qismi sanaluvchi qoidalar ro‘yxati quyidagilarni o‘z ichiga olishi mumkin:

mazkur baxolash to‘g‘risidagi hisobotda bayon etilgan barcha faktlar to‘g‘ri va haqqoniydir;

amalga oshirilgan tahlil, bildirilgan fikrlar va chiqarilgan xulosalar baholovchilarning o‘ziga qarashli va faqat mazkur baxolash to‘g‘risidagi hisobotda aytib qo‘yilgan farazlar va cheklovchi shartlar doirasida haqiqiydir;

baholash ob’ektida baholovchining joriy manfaatlari ham, bo‘lg‘usi manfaatlari ham mavjud emas va u bitimdan manfaatdor taraflarga nisbatan xolisona va beg‘araz ish ko‘rgan;

baholovchiga to‘lanadigan haq baholash ob’ekti qiymatining yakuniy miqdoriga, shuningdek buyurtmachi yoki uchinchi taraf mazkur baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanishi natijasida yuz berishi mumkin bo‘lgan voqealarga bog‘liq emas;

tahlil, fikr-mulohazalar va xulosalarni olish, mazkur hisobotni tuzish O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuni va 8-son MBMS “Xususiylashtirish maqsadida mulkni baholash” talablariga to‘la muvofiq tarzda amalga oshirilgan.

z) VIII-bo‘lim “Foydalanilgan manbalar ro‘yxati” baholash ob’ektini baholashni amalga oshirishda foydalanilgan ma’lumotlar ro‘yxatini o‘z ichiga oladi.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotda foydalanilgan adabiyotlar va axborot manbalariga havolalar hisobot matnida keltirilishi lozim, bu manbalarning nomlari to‘liq ifodalangan ro‘yxat esa hisobotning alohida bo‘limida (ilovada) keltiriladi.

Manbalar jumlasiga quyidagilar kiradi: qonunchilik va boshqa me’yoriy-huquqiy hujjatlar, ma’lumotlar va uslubiy adabiyotlar, uslubiy tavsiyalar, ishga oid adabiyotlar, ma’lumotlar bazalari, Internet tarmog‘idan olingan ma’lumotlar va h.k.

i) IX-bo‘lim “Ilovalar” baholashni amalga oshirishda foydalanilgan bosma shakldagi barcha axborotni (shu jumladan internet-sahifalarni) o‘z ichiga oladi. Baholash to‘g‘risidagi hisobot ilovalarida chetdagi tashkilotlarga yuborilgan so‘rovlar va bunday so‘rovlarga olingan javoblarning nusxalari ham keltirilishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotga ilova qilingan barcha hujjatlar tegishli tarzda rasmiylashtirilgan bo‘lishi lozim (vakolatli shaxs tomonidan imzolangan va hujjatlarni taqdim etuvchi organlar va tashkilotlar tomonidan belgilangan tartibda tasdiqlangan bo‘lishi kerak, Internet tarmog‘idan olingan axborotdan tashqari).

Huquqni tasdiqlovchi hujjatlar yo‘qligi baholash to‘g‘risidagi hisobotni haqqoniy emas deb topish uchun bevosita asos hisoblanadi.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotga ilovalar baholovchi tashkilot litsenziyasi, baxolovchining baholashni amalga oshirish huquqini tasdiqlovchi hujjatlarning nusxalarini, fuqarolik javobgarligini sug‘urta qilish polisining nusxasi va zarur fotomateriallarni ham o‘z ichiga olishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotda ilova hujjatlarining to‘liq ro‘yxati keltirilishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobot nusxasini baholovchi tashkilot hisobot tuzilgan sanadan e’tiboran qonunchilik hujjatlarida belgilangan muddat mobaynida saqlashi lozim.

8 mavzu.O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI

MULKNI BAHOLASH MILLIY STANDARTI (10-son MBMS)

“KO‘CHMAS MULK QIYMATINI BAHOLASH”

Tayanch iboralar:

Mazkur O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Ko‘chmas mulk qiymatini baholash” (keyingi o‘rinlarda 10-son MBMS deb yuritiladi) O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuniga (O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisining Axborotnomasi, 1999 y., 9-son, 208-modda), O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2008 yil 24 apreldagi PQ–843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va ko‘rsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning mas’uliyatini oshirish to‘g‘risida”gi qaroriga (O‘zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2008 y., 18-son, 145-modda) muvofiq O‘zbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan tartibga solinishini belgilaydi.

10-son MBMSning maqsadi ko‘chmas mulk qiymatini baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qo‘yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo‘yiladigan talablarni o‘rnatuvchi normalari va qoidalarini belgilashdir.

10-son MBMSda quyidagi atamalar va tushunchalar qo‘llaniladi:

analog – asosiy iqtisodiy, fizik, texnik va boshqa tavsiflarga ko‘ra baholash ob’ektiga o‘xshash, narxi o‘xshash shartlarda tuzilgan bitimdan yoki raqobatli bozorda qilingan taklifdan ma’lum bo‘lgan boshqa ob’ekt;

yalpi renta multiplikatori – ko‘chmas mulk ob’ektining sotuv narxi va yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadi nisbatini aks ettiruvchi ko‘rsatkich;

pul oqimi – muayyan davr mobaynida ko‘chmas mulk ob’ektidan olinadigan pul mablag‘lari oqimi;

er uchastkasi – er fondining qayd etilgan chegaraga, maydonga, joylashish manziliga, huquqiy rejimga hamda davlat er kadastrida aks ettiriladigan boshqa xususiyatlariga ega bo‘lgan qismidir;

ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk – ochiq bozorda sotib olinadigan, sotiladigan va ijaraga beriladigan ko‘chmas mulk;

ko‘chmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash – garovga, ijaraga bo‘lgan huquqni, servitutlarni, cheklashlarni, shartnoma bo‘yicha majburiyatlarni, mulkni ushlab qolish huquqini, sudning mulkni xatlash to‘g‘risidagi qarorini, huquqlarni topshirishni va qonun hujjatlarida belgilangan, ko‘chmas mulkka nisbatan olinadigan boshqa huquqlarni o‘z ichiga oluvchi ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquq. Ko‘chmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash qonun hujjatlariga yoki shartnomaga muvofiq belgilanadi;

kapitallashtirish umumiy stavkasi – analoglar sof operatsion daromadlarining ularning narxlariga nisbatlari tahlili asosida belgilanadigan ko‘rsatkich;

qurilishi tugallanmagan ob’ekt – qurilish ishlari boshlangan, lekin baholash sanasida hali tugallanmagan va (yoki) ob’ekt qurilishini moliyalashtirish manbalaridan qat’i nazar, foydalanishga qabul qilish to‘g‘risidagi hujjatlari belgilangan tartibda rasmiylashtirilmagan ob’ekt;

ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk – o‘z xususiyatiga (konstruktiv xususiyatlari, ixtisosligi, katta-kichiqligi, joylashgan eriga yoki mazkur omillar birikmasiga) ko‘ra undan foydalanishning muayyan turi bilan cheklangan foydali xossalarga ega bo‘lgan va ochiq bozorda kamdan-kam sotiladigan (korxonaning bir qismi sifatida sotilgan hollar bundan mustasno) ko‘chmas mulk;

diskontlash stavkasi – baholanayotgan ko‘chmas mulk ob’ektini yaratish yoki o‘zgartirish bilan bog‘liq bo‘lgan taxmin qilinayotgan barcha xarajatlarni va hisob-kitoblarga ko‘ra u kelgusida yaratadigan daromadni mazkur ob’ektni baholash sanasiga keltirish uchun foydalaniladigan foiz stavkasi;

kapitallashtirish stavkasi – baholash ob’ektiga o‘xshash ko‘chmas mulk ob’ektlarining joriy (muayyan sanadagi) daromaddorlik ko‘rsatkichi;

tiklash qiymati – baholash ob’ektiga o‘xshash yangi ob’ektni o‘xshash materiallar va texnologiyalardan foydalanib yaratish xarajatlari summasi;

o‘rniga belgilash qiymati – baholash ob’ektiga o‘xshash foydali xossalarga ega bo‘lgan yangi ob’ektni zamonaviy materiallar va texnologiyalar yordamida yaratish xarajatlari summasi;

joriy qiymat – tegishli diskontlash stavkasidan foydalanib muayyan sanaga keltirilgan bo‘lg‘usi daromadlar qiymati;

yaxshilashlar – er uchastkasini undan keyinchalik foydalanish uchun o‘zgartirish borasidagi faoliyat natijasida yaratilgan va u bilan uzviy bog‘liq bo‘lgan er uchastkasidagi o‘zgarishlar. YAxshilashlar binolar, inshootlar, muhandislik sistemalari va tarmoqlari, ko‘p yillik o‘simliklarni va ular bilan jamuljam holda konstruktiv yoki funksional yaxlitlikni tashkil etadigan boshqa ob’ektlarni o‘z ichiga oladi;

sof renta multiplikatori – ko‘chmas mulk ob’ektining sotuv narxi va sof operatsion daromadi nisbatini aks ettiradigan ko‘rsatkich.

II bob. Qo‘llanish sohasi

Quyidagi ko‘chmas mulk ob’ektlari 10-son MBMS qoidalari tatbiq etiladigan baholash ob’ektlari hisoblanadi:

bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) er uchastkalari;

imorat qurilgan er uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan er uchastkalari).

Baholash ob’ektlari qiymati ularga bo‘lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar, ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

10-son MBMS baholovchi tashkilotlar, baholovchilar hamda baholash xizmatlarining buyurtmachilari uchun mo‘ljallangan va ko‘chmas mulk qiymatini baholash bo‘yicha xizmatlar ko‘rsatishda va ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilishi majburiydir.

10-son MBMS xususiylashtirish maqsadida ko‘chmas mulkni baholashda, shuningdek mazkur maqsadda amalga oshiriladigan baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilmaydi.

10-son MBMSni amaliyotda qo‘llashda ushbu 10-son MBMSning ilovasida keltirilgan Uslubiy ko‘rsatmalardan foydalanish lozim.

Buxgalteriya hisobi standartlari bilan aloqadorlik

10-son MBMS talablariga muvofiq bajarilgan ko‘chmas mulk qiymatini baholash natijalaridan baholash ob’ekti qaysi shaxslar balansida turgan bo‘lsa, shu shaxslar buxgalteriya hisobi va hisobot ma’lumotlariga tuzatish kiritish uchun foydalanishlari mumkin, basharti buxgalteriya hisobi va hisobotga doir normativ-huquqiy hujjatlarda aktivlarni boshlang‘ich (tarixiy) qiymatiga muvofiq baholash umumiy qoidalaridan chekinish nazarda tutilgan bo‘lsa.

Moliyaviy hisobot tuzish maqsadida baholashni bajarishda ko‘chmas mulk unga egalik qilish maqsadlariga qarab quyidagi toifalarga ajratiladi:

korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk;

hozirgi yoki bo‘lg‘usi ijara daromadini olish uchun yoki kapital qiymatini saqlab turish yoki ko‘paytirish uchun foydalaniladigan investitsion ko‘chmas mulk;

ishlab chiqarish (biznes) ehtiyojlari uchun ortiqcha bo‘lgan ko‘chmas mulk;

o‘zlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun mo‘ljallangan ko‘chmas mulk;

tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk.

Korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan ko‘chmas mulkni baholashda quyidagilar baholash bazasi sifatida qabul qilinadi:

mavjud foydalanishdagi bozor qiymati – ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk, shu jumladan tijoratga oid imkoniyatlariga muvofiq baholanayotgan ko‘chmas mulk uchun;

o‘rniga belgilash qoldiq qiymati – ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk uchun.

Investitsion ko‘chmas mulkni va ishlab chiqarish ehtiyojlari uchun ortiqcha bo‘lgan ko‘chmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida bozor qiymati qo‘llaniladi.

O‘zlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun mo‘ljallangan ko‘chmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida:

ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk uchun – bozor qiymati;

ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk uchun – o‘rniga belgilash qoldiq qiymati qo‘llaniladi.

Tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan va joriy aktivlar hisoblanadigan ko‘chmas mulkni baholashda mazkur aktivlarning buxgalteriya hisobi xususiyatlarini e’tiborga olish lozim.

Ko‘chmas mulk qiymatini baholash quyidagi bosqichlardan tashkil topadi:

baholashga oid vazifani belgilash va baholash ob’ektini baholash to‘g‘risida shartnoma tuzish;

axborot yig‘ish va uni tahlil qilish;

ko‘chmas mulkdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo‘llash;

baholash natijalarini, qo‘llanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash ob’ektining yakuniy qiymatini aniqlash;

baholash to‘g‘risida hisobot tuzish.

Baholashga oid vazifani belgilash

Baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda tuziladi va baholash ob’ektini baholash to‘g‘risidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholashga oid vazifada quyidagilar ko‘rsatilishi lozim:

baholash ob’ektining tavsifi;

baholash sanasi;

baholash maqsadi (maqsadlari) va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljali;

baholash maqsadiga muvofiq bo‘lgan qiymat turi;

farazlar va cheklovchi shartlar;

buyurtmachi yoki uning vakili taqdim etishi lozim bo‘lgan boshlang‘ich axborot ro‘yxati;

baholash ishlarini bajarish muddatlari.

Baholash maqsadiga va baholash ob’ektining xususiyatlariga qarab baholashga oid vazifa qo‘shimcha shartlarni o‘z ichiga olishi mumkin.

Baholash ob’ektining tavsifi quyidagilarni o‘z ichiga olishi lozim:

baholash ob’ektining nomini;

baholash ob’ektining manzili (joylashgan eri)ni;

baholanayotgan ko‘chmas mulk tarkibi haqidagi uning har bir tarkibiy qismini identifikatsiya qilish uchun etarli bo‘lgan axborot ko‘rsatilgan ma’lumotlarni;

baholanayotgan ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulkiy huquqlar, shuningdek mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi haqidagi ma’lumotlarni.

Baholash ob’ektiga nisbatan uchinchi shaxslarning mulkiy huquqlarini, mazkur ob’ektdan foydalanishdagi cheklashlarni va unga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini tasdiqlovchi hujjatlar bo‘lmagan taqdirda, uning qiymatini baholash, agar baholashga oid vazifada o‘zgacha tartib nazarda tutilmagan bo‘lsa, baholovchi tomonidan ko‘rsatilgan huquqlar, cheklashlar va boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi yo‘qligi haqidagi farazdan kelib chiqib amalga oshiriladi.

Baholash maqsadi sifatida baholash natijalaridan yoki baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanishning buyurtmachi tomonidan mo‘ljallanayotgan usuli ko‘rsatiladi.

Ko‘chmas mulk qiymatini baholashda baholash ob’ektining bozor qiymati aniqlanishi lozim, agar baholash ob’ektini baholashda qo‘llanilayotgan normativ-huquqiy hujjatda yoki baholash ob’ektini baholash to‘g‘risidagi shartnomada o‘zgacha tartib o‘rnatilgan bo‘lmasa. Bozor qiymatidan boshqacha qiymat aniqlanishi lozim bo‘lgan holatlarda qo‘llanish sabablari hamda aniqlanayotgan qiymat va bozor qiymati o‘rtasidagi farqlar baholash to‘g‘risidagi hisobotda bayon etilishi va yoritib berilishi lozim.

Baholash ob’ektining bozor qiymati oldi-sotdi bitimini tuzish xarajatlari va bitim bilan bog‘liq bo‘lgan soliqlarni hisobga olmasdan aniqlanadi.

Axborot yig‘ish va uni tahlil qilish

Baholovchi baholash yondashuvlari va usullarini asosli ravishda tanlash va qo‘llash uchun zarur va etarli bo‘lgan hajmda baholash ob’ekti haqida axborot va bozorga oid axborotni yig‘ish va tahlil qilishni amalga oshiradi.

Quyidagilar baholash ob’ekti haqidagi axborot manbalari hisoblanadi:

buyurtmachi yoki o‘zga vakolatli shaxs tomonidan taqdim etiladigan boshlang‘ich axborot;

baholovchi baholash ob’ektini ko‘zdan kechirish jarayonida hamda baholash ob’ekti mulkdori va (yoki) undan foydalanuvchilar bilan suhbatlashish natijalariga ko‘ra olgan axborot;

uchinchi shaxslar va tashkilotlardan olingan, shuningdek ommaviy axborot vositalari va Internet tarmog‘ida e’lon qilingan axborot.

Boshlang‘ich axborot quyidagilarni o‘z ichiga olishi lozim:

ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risidagi guvohnomani;

er uchastkasidan foydalanish huquqini tasdiqlovchi hujjatni;

hokimiyat organlarining er uchastkasini berish (ajratish) to‘g‘risidagi qarorini;

binolar va inshootlarga doir kadastr hujjatlarini;

baholash ob’ektiga boshqa shaxslarning huquqlarini yuklashlar (baholash ob’ektiga bo‘lgan huquqlarga nisbatan cheklashlar) mavjudligi haqidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;

baholanayotgan yaxshilashlarning hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflariga doir axborotni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;

baholash ob’ektidan mavjud foydalanishga doir axborotni;

ko‘chmas mulk ob’ektining kelib chiqishi va rivojlanish tarixi haqidagi ma’lumotlarni;

baholash ob’ekti va uning qismlarining rivojlanish rejalari (yangi qurilish, rekonstruksiya, ta’mirlash) haqidagi ma’lumotlarni;

yuridik shaxslarga qarashli bo‘lgan ob’ektlarga nisbatan baholash ob’ektining so‘nggi hisobot sanasidagi balans (qoldiq va boshlang‘ich) qiymati to‘g‘risidagi ma’lumotnomani;

retrospektiv va prognoz moliyaviy axboroti, shu jumladan ob’ektdan tijorat maqsadida foydalanishning asosiy ko‘rsatkichlari (xarajatlar moddalari bo‘yicha yillik foydalanish xarajatlari, daromadlar manbalari bo‘yicha ob’ektdan foydalanishdan olingan daromadlar)ni.

Taqdim etilayotgan boshlang‘ich axborot baholash ob’ekti mulkdorining (agar baholash ob’ekti yuridik shaxsga qarashli bo‘lsa) imzosi va muhri bilan tasdiqlangan holdagina haqiqiy hisoblanadi.

Baholash maqsadiga va baholash ob’ektining xususiyatlariga qarab, baholovchi boshlang‘ich axborot ro‘yxatini kengaytirishi yoki baholashni amalga oshirish jarayonida kerakli axborotni talab qilib olishi mumkin.

Baholash ob’ektini ko‘zdan kechirish chog‘ida baholovchi yaxshilashlarning tavsiflari va amaldagi holati haqida ma’lumotlar yig‘ish maqsadida ob’ektni tekshirishni amalga oshiradi. Bunda quyidagilar aniqlanishi lozim:

asosiy qurilish konstruksiyalarining tipi;

asosiy qurilish materiallarining turi;

geometrik ko‘rsatkichlar;

qurilish konstruksiyalari va muhandislik asbob-uskunalarining amaldagi holati.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lgan taqdirda amaldagi konstruktiv echimlar, ishlatilgan qurilish materiallari va qurilish-montaj ishlari hajmlarini hujjatlarda ko‘rsatilgan ma’lumotlar bilan taqqoslash amalga oshiriladi.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lmasa, baholash ob’ektining geometrik ko‘rsatkichlari o‘lchash ishlarini bajarish yo‘li bilan aniqlanadi.

Konstruktiv elementlar, muhandislik sistemalari va asbob-uskunalarning amaldagi holati sirtdan ko‘zdan kechirish yo‘li bilan aniqlanadi.

Baholovchi quyidagilarni tavsiflovchi bozorga oid axborotni qo‘shimcha ravishda yig‘ishi va tahlil qilishi lozim:

baholash ob’ektining qiymatiga ta’sir etuvchi makroiqtisodiy (huquqiy, iqtisodiy, ijtimoiy, ekologik va boshqa) omillarni aniqlash uchun baholash ob’ekti joylashgan mamlakat va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatni;

baholash ob’ekti joylashgan mintaqadagi ko‘chmas mulk bozorini va uning baholash ob’ekti mansub bo‘lgan segmentini;

baholash ob’ekti joylashgan erni (ob’ektning yaqin atrofidagi muhitning joriy tavsifi, ob’ekt atrofidagi hududni rivojlantirish rejalari).

Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili

Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili ko‘chmas mulk bozor qiymatini aniqlashning ajralmas qismi hisoblanadi va baholash ob’ektidan foydalanishning uning eng katta qiymatini ta’minlaydigan, yuridik jihatdan yo‘l qo‘yiladigan, fizik jihatdan amalga oshirish mumkin bo‘lgan va moliyaviy jihatdan o‘zini oqlaydigan variantini tanlashdan iboratdir.

Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirish chegarasi va ko‘rib chiqilishi lozim bo‘lgan muqobil foydalanish variantlari soni baholashga oid vazifa shartlari va baholash ob’ektining xususiyatlariga qarab belgilanadi.

Baholash ob’ektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili baholovchi tomonidan ikki bosqichda amalga oshiriladi:

bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan er uchastkasi uchun;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan er uchastkasi uchun.

YAxshilashlar mavjud bo‘lgan er uchastkasidan foydalanish uning bozor qiymati bo‘sh turgan er uchastkaning qiymatidan ortiq bo‘lgan taqdirda eng samarali deb e’tirof etiladi.

Baholash ob’ekti bozor qiymatining olingan miqdori er uchastkasidan foydalanish variantlarining qaysi biriga muvofiq ekanligi baholash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatilishi lozim.

Baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo‘llash

Baholash ob’ektini baholashni amalga oshirishda baholovchi baholashning daromadga oid, qiyosiy va xarajatga oid yondashuvlaridan foydalanishi (yoki foydalanishdan voz kechish sabablarini asoslashi) lozim.

Har bir baholash yondashuvi doirasida 10-son MBMSda belgilangan usullarni tanlashni baholovchi baholash maqsadi, baholash ob’ektining xususiyati va rivojlanish imkoniyatlari, cheklovchi shartlar, axborot bazasi mavjudligi va uning to‘liqligini hisobga olib mustaqil amalga oshiradi.

Baholash ob’ekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi baholash ob’ektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga o‘zgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini qo‘llaydi:

to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli;

pul oqimlarini diskontlash usuli.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko‘rsatkichi eng samarali foydalanish ko‘rsatkichiga muvofiq bo‘lgan amaldagi ko‘chmas mulk ob’ektini baholash uchun qo‘llaniladi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usulini qo‘llaganda baholovchi:

baholash ob’ektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi;

kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi;

baholash ob’ekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga ko‘paytirish yo‘li bilan aniqlaydi.

O‘zgartirilishi lozim bo‘lgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi turlaridan biri olinadi:

ehtimol tutilgan yalpi daromad, ya’ni ko‘chmas mulkdan u to‘liq yuklangan sharoitda hamda barcha yo‘qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda olinishi mumkin bo‘lgan daromad;

ehtimol tutilgan yalpi daromaddan maydonlardan to‘laligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan yo‘qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda ko‘chmas mulk ob’ektidan bozor maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini o‘z ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yo‘li bilan olinadigan sof operatsion daromad.

Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

bozorni siqish usuli bilan;

bog‘liq investitsiyalar usuli bilan;

kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan.

Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori o‘zgartirilayotgan daromad turiga muvofiq bo‘lishi lozim.

Ko‘chmas mulk ob’ektining tarkibiy qismlaridan biri (er uchastkasi yoki yaxshilashlar) qiymati haqida zaruriy boshlang‘ich ma’lumotlar mavjud bo‘lsa, boshqa tarkibiy qism qiymati ko‘chmas mulkning qiymatini unga muvofiq bo‘lgan kapitallashtirish stavkasidan foydalanib hisoblash talab etiladigan tarkibiy qismiga mansub bo‘lgan daromadni to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirishdan iborat bo‘lgan qoldiq texnikasini yo‘llash yo‘li bilan aniqlanadi.

Pul oqimlarini diskontlash usuli daromadlar va xarajatlarning o‘zgarish dinamikasi muntazam bo‘lmagan ko‘chmas mulk ob’ektlarini baholash uchun qo‘llaniladi. Baholash ob’ekti qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli bilan baholash ob’ektidan foydalanishdan kelgan pul oqimlarining prognoz davridagi joriy qiymatlari va baholash ob’ektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymati yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Pul oqimlarini diskontlash usulini qo‘llaganda baholovchi:

prognoz davri muddatini aniqlaydi;

prognoz davrida olinadigan pul oqimlari qiymatlarini hisoblaydi;

baholash ob’ektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymatini hisoblaydi;

diskontlash stavkasini hisoblaydi;

baholash ob’ekti qiymatini pul oqimlarining joriy qiymatlari va baholash ob’ektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymatini qo‘shish yo‘li bilan aniqlaydi.

Prognoz davri sifatida, qoida tariqasida, shunday bir davr muddati olinadiki, uning mobaynida ko‘chmas mulk ob’ekti xarajatlar va daromadlarning muntazam bo‘lmagan oqimlarini yaratadi.

Prognoz davrida olinadigan pul oqimlari o‘lchovi sifatida quyidagi daromad turlaridan biri olinadi:

ehtimoliy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromad;

sof operatsion daromad;

soliqlar to‘langunga qadar qarzga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha xarajatlar chegirib tashlangan sof operatsion daromadga teng bo‘lgan pul oqimi;

Pul oqimlari nominal yoki real o‘lchovlarda hisoblanadi.

Baholash ob’ektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati:

baholash ob’ektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati uning baholash sanasidagi qiymati bilan solishtirganda qanchaga o‘zgarishini taxmin qilish yo‘li bilan;

prognoz davri qaysi yilda tugagan bo‘lsa, shu yildan keyin keladigan yil uchun daromad qiymatini to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish yo‘li bilan aniqlanadi.

Diskontlash stavkasi quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

kumulyativ tuzish usuli bilan;

muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan;

o‘xshash ob’ektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlarini ajratish usuli bilan.

Diskontlash stavkasi qo‘llanilayotgan pul oqimining turiga muvofiq bo‘lishi va u bilan bir xil qiymatlarda hisoblanishi lozim.

Baholash ob’ekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi o‘xshash ob’ektlar bilan bitimlarning bozor narxlariga doir axborot tahliliga asoslangan quyidagi usullardan birini qo‘llaydi:

sotuvlarni taqqoslash usuli;

narx va daromad nisbati usuli.

Bitimlarning narxlariga doir axborot etarli bo‘lmagan holda, narxning pasayishiga skidkani hisobga olib, taklif narxlariga doir axborotdan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi.

Sotuvlarni taqqoslash usulini qo‘llaganda baholovchi:

ko‘chmas mulk bozorining bir segmentiga mansub bo‘lishi va ular bilan bitimlar bozorning shu segmentiga xos bo‘lgan shartlarda amalga oshirilishi lozim bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

baholash ob’ekti bozoriga xos bo‘lgan taqqoslash birliklarini tanlaydi;

analoglarni baholash ob’ekti bilan taqqoslash elementlari (narx belgilovchi omillar)ga ko‘ra, taqqoslash birliklaridan foydalangan holda solishtiradi va har bir taqqoslash elementi bo‘yicha baholash ob’ektiga nisbatan har bir analog narxiga tuzatishlar kiritadi;

analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish yo‘li bilan baholash ob’ekti qiymatining yagona miqdorini chiqaradi.

Taqqoslashning hisobga olinishi shart bo‘lgan asosiy elementlariga quyidagilar kiradi:

topshirilayotgan mulkiy huquqlar;

moliyalashtirish shartlari;

sotuv shartlari;

xariddan keyingi xarajatlar;

bozor shartlari;

joylashgan eri;

baholash ob’ektining fizik tavsiflari;

baholash ob’ektining iqtisodiy tavsiflari;

foydalanish turi;

ko‘chmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari.

YUqorida ko‘rsatilgan taqqoslash elementlarining dastlabki beshtasi bo‘yicha analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish birin-ketin bajariladi – har bir keyingi tuzatish oldingi tuzatish natijasiga qo‘llaniladi. Qolgan taqqoslash elementlari bo‘yicha tuzatishlar kiritish mustaqil asosda – har bir taqqoslash elementi uchun alohida bajariladi.

Taqqoslama sotuvlarning tuzatishlar kiritilgan qiymatlarini yagona qiymatga muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, o‘rtacha o‘lchangan qiymatni hisoblash yo‘li bilan amalga oshiriladi, bunda analoglar narxlarining eng kam tuzatishlar kiritilgan qiymatlariga eng katta og‘irlik beriladi.

Narx va daromad nisbati usuli o‘xshash ob’ektlar bo‘yicha narx va daromad nisbatining tahlilligi va mazkur tahlil natijasidan baholash ob’ektini baholashda foydalanishga asoslanadi. Daromad turiga qarab yalpi renta multiplikatori yoki kapitallashtirish umumiy stavkasi qo‘llaniladi.

Narx va daromad nisbati usulini yalpi renta multiplikatori yordamida qo‘llaganda baholovchi:

baholash ob’ektining yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va tegishli daromad qiymati haqida axborot mavjud bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash ob’ekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog bo‘yicha sotuv narxini yalpi daromadga bo‘lish yo‘li bilan yalpi renta multiplikatorini hisoblaydi;

barcha analoglar bo‘yicha yalpi renta multiplikatorining o‘rtacha o‘lchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash ob’ektining yalpi daromadini yalpi renta multiplikatorining o‘rtacha o‘lchangan qiymatiga ko‘paytirish yo‘li bilan baholash ob’ekti qiymatini hisoblaydi.

Kapitallashtirish umumiy stavkasi foydalanilgan holda narx va daromad nisbati usulini qo‘llaganda baholovchi:

baholash ob’ektining sof operatsion daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va sof operatsion daromad qiymati haqida axborot mavjud bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash ob’ekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog bo‘yicha sof operatsion daromadni sotuv narxiga bo‘lish yo‘li bilan kapitallashtirish umumiy stavkasini hisoblaydi;

barcha analoglar bo‘yicha kapitallashtirish umumiy stavkasining o‘rtacha o‘lchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash ob’ektining sof operatsion daromadini kapitallashtirish umumiy stavkasining o‘rtacha o‘lchangan qiymatiga bo‘lish yo‘li bilan baholash ob’ekti qiymatini hisoblaydi.

Baholash ob’ekti qiymati xarajatga oid yondashuv bilan er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar tiklash qiymati (o‘rniga belgilash qiymati)ning yig‘ilgan eskirish hajmi chegirib tashlangan yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Baholash ob’ekti qiymatini xarajatga oid yondashuv bilan aniqlashda baholovchi quyidagilarni hisoblaydi:

er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini;

yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlarini;

ko‘chmas mulk ob’ektini yaratishda xususiy kapitaldan (investitsiyalardan) foydalanish tavakkali uchun tadbirkorga (investorga) to‘lanadigan mukofotdan iborat bo‘lgan tadbirkor daromadini;

yaxshilashlarning yig‘ilgan eskirishi hajmini;

yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari va tadbirkor daromadining yig‘ilgan eskirish hajmiga kamaytirilgan yig‘indisi sifatida yaxshilashlar qiymatini;

er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar qiymatining yig‘indisi sifatida baholash ob’ekti qiymatini.

Bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati mazkur er uchastkasidan eng samarali foydalanish yo‘li taxmin qilinganda quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

sotuvlar qiyosiy tahlili usuli bilan;

taqsimlash usuli bilan;

ajratish usuli bilan;

er rentasini kapitallashtirish usuli bilan;

er uchun qoldiq usuli bilan;

mo‘ljallanayotgan er uchastkasidan foydalanish usuli bilan.

YAxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari qurilish bilan bevosita bog‘liq bo‘lgan to‘g‘ridan-to‘g‘ri xarajatlar va yaxshilashlarni amalga oshirishda qilinadigan, lekin qurilish-montaj ishlari tarkibiga kiritilmaydigan bilvosita xarajatlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

YAxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari qiymatini hisoblash uchun quyidagi usullardan biri qo‘llaniladi:

qiyosiy birlik usuli;

komponentlarga ajratish usuli;

ayrim narxlar usuli, u ikki xil asosiy turlarga ega – resursli usul va bazisli-indeksli usul;

analoglar usuli.

Tadbirkor daromadining qiymati bozor axborotiga muvofiq quyidagi usullardan biri bilan aniqlanadi:

analoglar usuli bilan;

ekspert baholash usuli bilan;

kiritilgan xarajatlar usuli bilan.

Yig‘ilgan eskirish hajmi fizik, funksional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida bozor qiymatidagi yo‘qotishlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi. Yig‘ilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qo‘llaniladi:

yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli;

yig‘ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o‘rniga belgilash qiymati bilan er uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo‘li bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o‘xshash ob’ektlarning sotuv narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraksiyasi usuli;

yig‘ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan) eskirish, funksional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan) va tashqi (iqtisodiy) eskirish yig‘indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli.

Baholash natijalarini qo‘llanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash ob’ektining yakuniy qiymatini aniqlash

Baholovchi baholash ob’ektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun baholashda qo‘llanilgan yondashuvlarning natijalarini muvofiqlashtirishni amalga oshiradi.

Turli xil baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari o‘rtasida jiddiy tafovut mavjud bo‘lsa, baholovchi olingan tafovut sabablarining tahlilini baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirishi lozim. Baholash natijasining yuqori chegarasidan 30 foizdan ortiq qiymatga ega bo‘lgan tafovut jiddiy tafovut deb hisoblanishi lozim.

Muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, turli baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari uchun taqqoslama o‘lchovlarni aniqlash orqali amalga oshiriladi, bunda baholovchi:

baholash maqsadini va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljalini;

baholash ob’ektining xususiyatini;

qiymat turini;

baholash yondashuvlarini qo‘llashda foydalanilgan axborot hajmi va sifatini hisobga olishi lozim.

Muvofiqlashtirish usuli va taqqoslama o‘lchovlarning tanlanishi hamda bunda, baholovchining barcha mulohazalari va farazlari baholash to‘g‘risidagi hisobotda asoslanishi lozim.

Baholash ob’ektining yakuniy qiymati pul hisobida yagona kattalik sifatida ifodalanishi lozim.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotga qo‘yiladigan talablar

Baholash natijalari baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonun hujjatlariga muvofiq tuzilgan va baholovchi tashkilotning baholash ob’ekti qiymati xususidagi yig‘ilgan axborot va hisoblashlar asosida tasdiqlangan professional mulohazasini o‘z ichiga olgan baholash to‘g‘risida hisobot sifatida rasmiylashtirilishi lozim.

Hisobot baholash milliy standartlari talablariga muvofiqlik to‘g‘risidagi bayonotni va ulardan har qanday chetga chiqish haqidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olishi lozim.

Baholash to‘g‘risida hisobotni tuzishda quyidagi qoidalarga rioya etish lozim:

baholash ob’ekti qiymatini aniqlash uchun etarli bo‘lgan barcha ochiq axborot hisobotda bayon etilishi lozim;

baholash to‘g‘risidagi hisobotning mazmuni mazkur hisobotdan foydalanuvchilarni chalg‘itmasligi hamda ikki xil talqinga yo‘l qo‘ymasligi kerak;

baholash to‘g‘risidagi hisobotda ifodalangan materiallar tarkibi va ketma-ketligi, baholash jarayoni tavsifi, hisoblashlar va hisoblashlarga izohlar baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchiga qiymatni hisoblashni amalga oshirish imkoniyatini berishi va uni ayni shu natijalarga keltirishi lozim;

baholash jarayonida oraliq va yakuniy natijalarni aniqlashda foydalanilmagan axborot, agar u baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonun hujjatlarining talablariga binoan majburiy bo‘lmasa, baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilishi mumkin emas.

Ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobot quyidagi asosiy bo‘limlardan iborat bo‘lishi lozim:

titul varag‘i;

mundarija;

umumlashtiruvchi qism (ilova xat);

baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar;

baholash ob’ektining tavsifi;

baholash ob’ekti bozorining tahlili;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qo‘llanilishi tavsifi;

baholash ob’ektining yakuniy qiymatini aniqlash;

ilovalar.

Bo‘limlarni joylashtirish ketma-ketligi, ularni nomlash va bo‘limlar doirasida axborotni guruhlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholovchi tomonidan bajarilgan baholash hamda tahlil va hisob-kitoblarning natijalarini bayon etish mantiqiga muvofiq amalga oshiriladi.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotning ilovalariga quyidagilar kiritiladi:

foydalanilgan hujjatlarning nusxalari, shu jumladan baholash ob’ektiga huquqlarni belgilovchi hujjatlarning nusxalari, kadastr hujjatlari bo‘limlarining nusxalari;

baholanayotgan ob’ektning uning baholash sanasidagi texnik holati aks ettirilgan fotomateriallari;

baholovchi tashkilotini litsenziyasining nusxasi, baholovchilarning malaka sertifikatlari va baholovchi tashkilotning fuqarolik majburiyati sug‘urta polisining nusxalari;

baholovchining ixtiyoriga qarab boshqa materiallar.

Baholash to‘g‘risidagi hisobotning har bir beti raqamlanishi va baholash ob’ektini baholashdan o‘tkazgan baholovchi (baholovchilar) tomonidan imzolanishi, shuningdek, baholash to‘g‘risidagi hisobot ip o‘tkazib tiqilishi hamda baholovchi tashkilot rahbarining imzosi va shu tashkilot muhri bilan tasdiqlanishi lozim. Agar baholash bir nechta baholovchilar tomonidan bajarilgan bo‘lsa, baholash to‘g‘risidagi hisobotda mazkur hisobotni tayyorlash jarayonida ular bajargan ish ko‘rsatiladi.

Ayrim turdagi ko‘chmas mulkni baholash xususiyatlari

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk uchun baholash bazasi mavjud foydalanishdagi bozor qiymatidir. Mazkur toifadagi ko‘chmas mulkka mehmonxonalar, restoranlar, barlar, tijorat tibbiy-sog‘lomlashtirish muassasalari, sport, dam olish, ko‘ngilochar ob’ektlari va boshqa shunga o‘xshash ob’ektlar kiradi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk ob’ektlari olinishi mumkin bo‘lgan daromaddan kelib chiqib (foizlar, soliqlar hamda moddiy va nomoddiy aktivlar eskirishi chegirib tashlangunga qadar) pul oqimlarini diskontlash usuli yoki to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholanadi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanayotgan ko‘chmas mulk bahosiga er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlardan tashqari ko‘chmas mulk bilan biriktirilgan asbob-uskunalar va jihozlar hamda beriladigan gudvill (tovar-moddiy zaxiralardan tashqari) kiritiladi.

Beriladigan gudvill nomoddiy aktiv bo‘lib, u o‘ziga xos nom, biznes obro‘si, mijozlarning afzalliklari, joylashgan er, servis mahsuloti va iqtisodiy samara keltiradigan boshqa shunga o‘xshash omillar tufayli vujudga keladi.

Qurilishi tugallanmagan ob’ektning qiymati xarajatga oid yondashuv bilan quyidagi usullardan biri yordamida hisoblanadi:

qurilishi tugallanmagan ob’ektning tiklash qiymati yoki o‘rniga belgilash qiymati yig‘ilgan eskirish chegirib tashlangan holda hisoblanadi;

qurilish tugallangan ko‘chmas mulk ob’ektining qiymati qurilishni tugallash xarajatlari chegirib tashlangan holda hisoblanadi.

Hisoblangan qiymatga er uchastkasiga bo‘lgan huquqlarning bozor qiymati qo‘shiladi.

Qurilishi tugallanmagan ob’ektning qiymati daromadga oid yondashuv bilan pul oqimlarini diskontlash usuli yordamida, baholash ob’ektini tugallash yoki rekonstruksiya qilish (qayta ixtisoslashtirish)ga investitsiyalarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

Qurilishi tugallanmagan ob’ektning qiymatini baholashga qiyosiy yondashuv analoglarning sotilishi haqida zarur bozor ma’lumotlari mavjud bo‘lgan holda qo‘llaniladi.

Tabiiy yoki texnogen xususiyatga ega bo‘lgan omillar ta’siri tufayli shikastlangan ko‘chmas mulk qiymati mazkur ko‘chmas mulkning tiklash qiymatiga yoki tiklash xarajatlari chegirib tashlangan o‘rniga belgilash qiymatiga muvofiqdir. Tiklashdan voz kechilgan taqdirda, ko‘chmas mulk qiymati bo‘sh turgan deb qaraladigan er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati bilan uni shikastlangan mulkdan tozalash xarajatlari o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi.

Binoning ichki qismida qurilgan uning bir qismi hisoblanadigan xonalar qiymatini aniqlashda er uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati hisobga olinmaydi

Axborotni oshkor etishga qo‘yiladigan talablar

Baholash jarayonida foydalanilgan axborotni baholash to‘g‘risidagi hisobotda oshkor etish shunday amalga oshirilishi lozimki, mazkur hisobotning baholash faoliyati sohasida maxsus bilimlarga ega bo‘lmagan foydalanuvchilar baholash jarayoni mantiqini va baholash ob’ektining qiymatini aniqlash uchun baholovchi bajargan amallarning ahamiyatini tushunishi kerak.

Baholash jarayonida qo‘llanilgan barcha axborot oshkor etilishi lozim, maxfiy xususiyatga ega bo‘lgan axborot bundan mustasno. Maxfiy axborotni baholovchi faqat buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etgan shaxslar bilan kelishgan holda yoki sudning tegishli qaroriga binoan oshkor etadi. Foydalanilayotgan axborotning maxfiylik darajasi buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etuvchi yoki unga bevosita aloqador bo‘lgan shaxslar tomonidan belgilanadi.

Baholashda foydalanilgan va baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilgan axborot uning manbasiga havola qilingan bo‘lishi lozim, bunda mazkur manba yozma yoki og‘zaki ekanligi ahamiyatsiz.

Standartdan chetga chiqish shartlari

10-son MBMSning baholash jarayoni va olingan natijani bayon etish, baholashga va yakuniy qiymat haqidagi xulosaga daxldor bo‘lgan har qanday farazlar va cheklovchi shartlarni oshkor etish bilan bog‘liq talablaridan biron-bir tarzda chetga chiqilishiga yo‘l qo‘yilmaydi.

Baholash talablari mazkur standart talablaridan farq qiladigan normativ-huquqiy hujjatga muvofiq amalga oshirilgan taqdirda, baholovchi mazkur farqlarni, aniqlanayotgan qiymat turini tanlashga ularning ta’sirini aniqlashi va olingan natijani qo‘llashga cheklashlar belgilashi lozim.

Download 0.61 Mb.

Do'stlaringiz bilan baham:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10