Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таълим вазирлиги мирзо улуғбек номидаги

Bo‘lg‘usi pul oqimlari va reversiya joriy qiymati aniqlanganidan so‘ng zarur holda yakunlovchi tuzatishlar kiritiladi.

Qiymatni POD usuli bilan hisoblashda korxonaning ishlab chiqarishda va daromad olishda ishtirok etmaydigan (shu jumladan konservatsiya qilingan) aktivlari qiymatini hisobga olish lozim.

SHuningdek, xususiy aylanma kapitalning amaldagi miqdoriga tuzatish kiritish zarur: ortiqcha xususiy kapital boshlang‘ich qiymat miqdoriga qo‘shilishi, taqchillik esa – undan ayrilishi lozim.

Korxonani POD usuli bilan baholash natijasida likvidli korxonaning yoki korxonadagi likvidli nazorat (50 foizdan ortiq) ulushning qiymatini olamiz. Agar nazorat ulushi baholanayotgan bo‘lmasa, nazorat huquqlarining etishmagan qismiga chegirma qilish lozim. Tuzatish kiritish ulushning har 10 foiziga 0,01 koeffitsientini qo‘llash yo‘li bilan amalga oshiriladi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli xo‘jalik faoliyatining daromadli tarixiga ega bo‘lgan, aktivlarni jamg‘arishga ulgurgan va barqaror faoliyat ko‘rsatayotgan korxonalarni baholash uchun qo‘llaniladi. Usul baholash sanasidan keyingi birinchi yil mobaynida olinadigan bo‘lg‘usi daromadni kapitallashtirish yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Daromadni kapitallashtirish usuli bosqichlari:

1) daromadlar olishning barqarorligini asoslash;

2) kapitallashtiriladigan daromad turini tanlash;

3) kapitallashtiriladigan daromad miqdorini aniqlash;

4) kapitallashtirish stavkasini hisoblash;

5) daromadni kapitallashtirish;

6) yakuniy tuzatishlarni kiritish.

Daromadlar olishning barqarorligini (nisbiy barqarorlikni) asoslash tuzatilgan moliyaviy hisobot tahlili asosida amalga oshiriladi.

Kapitallashtiriladigan daromad sifatida tushum yoki amortizatsiya ajratmalarini hisobga oluvchi ko‘rsatkichlar: soliqlar to‘langanidan keyingi daromad (ishlayotgan korxonalar, aksiyalarning paketlari, ulushlar uchun), soliqlar to‘langunga qadar bo‘lgan daromad (ko‘chmas mulk uchun) amal qilishi mumkin. Pul oqimini kapitallashtirish korxona uzoq vaqt mobaynida taxminan bir xil miqdorda daromad olishi kutilayotgan vaziyatlarga mos keladi.

Kapitallashtirish lozim bo‘lgan daromad sifatida quyidagilar tanlanishi mumkin:

baholash sanasidan keyin bir yilga prognoz qilingan miqdor;

retrospektiv va balki, prognoz (uch yil uchun) ma’lumotlari asosida hisoblangan, tanlangan turdagi o‘rtacha o‘lchangan miqdor.

Pul oqimiga tuzatish kiritish, ya’ni bir martalik og‘ishlarni bartaraf etish lozim.

Kapitallashtirish stavkasining miqdori 8-son MBMSning 36-bandiga muvofiq aniqlanadi.

Pul oqimini kapitallashtirish quyidagi formula bo‘yicha amalga oshiriladi:

V = CF / CR, bu erda:

V – kapitallashtirilgan qiymat;

CF – pul oqimi;

CR – kapitallashtirish stavkasi.

Korxona (aksiyalar paketlari, ulushlar, paylar) qiymatini to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan hisoblashda korxonaning ishlab chiqarishda va daromad olishda ishtirok etmaydigan (shu jumladan konservatsiya qilingan) aktivlari qiymatini hisobga olish lozim.

SHuningdek, xususiy aylanma kapitalning amaldagi miqdoriga tuzatish kiritish zarur: ortiqcha xususiy kapital boshlang‘ich qiymat miqdoriga qo‘shilishi, taqchillik esa – undan ayrilishi lozim.

Korxonani to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholash natijasida likvidli korxona qiymatini yoki korxonadagi likvidli aksiyalarning nazorat (50 foizdan ortiq) paketining (ulushning, payning) qiymati olinadi. Agar nazorat paketi baholanayotgan bo‘lmasa, nazorat huquqlarining etishmagan qismiga chegirma qilish lozim. CHegirma POD usulida qo‘llangan tartibda kiritiladi.

Ko‘chmas va ko‘char mulkni baholash

Ko‘chmas mulkni daromad yondashuvi bilan baholash to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi. Bunda, daromad ko‘chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan tushumlardan tarkib topishi nazarda tutiladi, chunki ob’ektni ijaraga berish ayniqsa barqaror pul oqimini ta’minlaydi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish metodini qo‘llash jarayonida ijara stavkalari miqdori, ijara shartlari, operatsion xarajatlarning miqdorlariga oid bozor axborotidan foydalaniladi. Bunda, foydalanilayotgan ijara stavkasi mahalliy hokimiyat organlari tomonidan davlat mulki ob’ektlari uchun belgilangan ijara stavkasidan past bo‘lmasligi kerak.

Hisoblashlar quyidagi ketma-ketlikda bajariladi:

xususiylashtirilayotgan bino (uning bir qismi) umumiy maydoni uchun ijara haqi sifatidagi potensial yalpi daromad prognoz qilinadi;

maydon to‘la yuklanmasligi va tushumlarning boy berilishi bilan bog‘liq yo‘qotishlar hisoblanadi;

haqiqiy yalpi daromad potensial yalpi daromad va yo‘qotishlar o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi;

operatsion xarajatlar chegirib tashlanadi va ayirma sifatida sof operatsion daromad olinadi;

kapitallashtirish koeffitsienti 8-son MBMSning 36-bandiga muvofiq hisoblanadi;

ko‘chmas mulk qiymati sof operatsiya daromadining kapitallashtirish koeffitsientiga nisbati sifatida baholanadi.

Ko‘chmas mulkni to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholashda mazkur mulk tarkibida xususiylashtirilishi lozim bo‘lgan aktivlar qiymatini hisobga olish talab etiladi.

Mashinalar, uskunalar, avtotransport vositalari va nomoddiy aktivlar, shuningdek, boshqa ko‘char mulk (aksiyalar, ulushlar, paylar, intellektual mulk ob’ektlari bundan mustasno) daromad yondashuvi bilan baholanmaydi.

Qiyosiy yondashuv

Baholash ob’ektlarini xususiylashtirish maqsadida baholashda qiyosiy yondashuv qo‘llanilganda quyidagi usullarning biridan foydalaniladi:

baholash ob’ekti bilan oldingi bitimlar usuli;

kapital bozori (kompaniya-analog) usuli;

bitimlar usuli;

bozorga oid taqqoslashlar usuli;

analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri taqqoslash usuli.

Bunda, baholash metodining tanlanishini baholovchi baholash haqidagito‘g‘risidagi hisobotda asoslashi lozim.

Qiyosiy yondashuv bilan baholashda, qo‘llanilayotgan baholash metodidan qat’i nazar (baholash ob’ekti bilan oldingi bitimlar usulidan tashqari), analoglar ro‘yxati kamida uch ob’ektni o‘z ichiga olishi lozim.

Korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar)ni baholash

Korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar) qiymatini baholash quyidagi metodlarning biri: kapital bozori usuli, bitimlar usuli yoki baholash ob’ekti bilan oldingi bitimlar usulini qo‘llagan holda amalga oshiriladi.

Kapital bozori usuli va bitimlar usuli amalda bir-biriga mos keladi, ularning farqi baholash ob’ektining xususiyati va narxga oid dastlabki ma’lumot turidadir.

Kapital bozori usuli ochiq bozorda vujudga kelgan narxlar haqidagi axborotdan foydalanishga asoslanadi va aksiyalarning nazorat qilish vakolatlarini bermaydigan paketlari (ulushlar, paylar)ni baholash uchun qo‘llaniladi.

Bitimlar usuli umuman korxonaning yoki aksiyalar nazorat paketi (ulushlar, paylar)ning xarid narxlari haqidagi axborotdan foydalanishga qarab mo‘ljal oladi. Bu korxonani yoki aksiyalar nazorat paketi (ulushlar, paylar)ni baholashda mazkur usulning eng optimal qo‘llanish sohasini belgilaydi.

Kapital bozori va bitimlar usullari quyidagi asosiy bosqichlarni o‘z ichiga oladi:

a) axborot yig‘ish va uni tahlil qilish;

b) qiyosiy analoglarni tanlash;

v) tegishli moliyaviy ko‘rsatkichlarni tahlil qilish;

g) multiplikatorlar tanlash va ularning kattaligini hisoblash;

d) baholash ob’ekti qiymatining boshlang‘ich miqdorini aniqlash;

e) yakunlovchi tuzatishlar kiritish.

Baholash ob’ektining analoglarini aniqlash uchun baholovchi baholash ob’ekti bilan o‘xshash bo‘lgan ob’ektlar (aksiyalar paketlari, ulushlar, umuman korxonalar)ning xaqiqiy oldi-sotdi narxlari, baholash ob’ekti bilan o‘xshashlikni aniqlash va zaruriy tuzatishlarni kiritish imkoniyatini beradigan buxgalteriya va moliyaviy hisobot haqidagi ma’lumotlarni yig‘ishi lozim.

Kapital bozori va bitimlar usullarini qo‘llash vaqtida baholovchi xorijiy analoglar to‘g‘risidagi axborotdan foydalanishi mumkin. Bu holda tegishli tuzatishlar kiritiladi: hisobot aylantiriladi va mamlakatga xos tavakkalchilik darajasiga qarab multiplikatorning hisoblanadigan qiymatiga tuzatish kiritiladi.

Baholash ob’ekti va analoglar asosiy ishlab chiqarish faoliyatining har bir ko‘rsatkichi (ishlab chiqarish hajmi, ishlab chiqarish quvvati, asosiy vositalarning eskirganligi) bo‘yicha mavjud tafovutlar 50 foizdan ortiq bo‘lsa, boshqa ko‘rsatkichlar o‘xshash ekanligidan qat’i nazar, mazkur ob’ektlardan analoglar sifatida foydalanilishi mumkin emas.

Qiyosiy ob’ektlarni tanlash jarayoni quyidagi mezonlar bo‘yicha amalga oshiriladi:

tarmoqqa oid o‘xshashlik – potensial qiyosiy analoglar ro‘yxati tarmoqning bir segmentiga mansub bo‘lishi lozim;

miqdor – realizatsiya qilingan mahsulot hajmi, daromad miqdori kabi va boshqa parametrlar solishtiriladi;

o‘sish istiqbollari – baholanayotgan korxonaning analoglarga nisbatan raqobatdagi ustunliklari va kamchiliklarini o‘rganish;

moliyaviy tavakkalchilik darajasi – kapital tuzilishini yoki xususiy va jalb qilingan mablag‘lar nisbatini taqqoslash, likvidlilikni yoki joriy majburiyatlarni joriy aktivlar bilan to‘lash imkoniyatini o‘rganish, qarzni to‘lay olish qobiliyatini tahlil qilish;

mo‘ljallanayotgan bitimning qiyosiyligi – bitim shakli, moliyalash shartlari, haq to‘lash shartlari va boshqalar.

Qiyoslash mezonlarining yuqorida keltirilgan ro‘yxati asosiy hisoblanadi, lekin u to‘liq emas va baholovchi ro‘yxatni qo‘shimcha omillar bilan mustaqil ravishda to‘ldirishi mumkin.

Baholovchi mezonlar tahlili asosida quyidagi xulosalardan birini qabul qilishi va asoslashi lozim:

analog bir qancha tavsiflarga ko‘ra baholash ob’ekti bilan qiyosiy va multiplikatorlarni hisoblash uchun undan foydalanilishi mumkin;

analog baholash ob’ekti bilan lozim darajada qiyosiy emas va baholash jarayonida undan foydalanilishi mumkin emas.

Kapital bozori usuli va bitimlar usulini qo‘llash vaqtida baholovchi balanslarni, daromadlar va xarajatlar haqidagi hisobotlarni, qo‘shimcha axborotni tahlil qiladi, moliyaviy koeffitsientlarni hisoblaydi. Moliyaviy tahlil analoglarning baholash ob’ekti bilan qiyosiyligini aniqlashning muhim tarkibiy qismi hisoblanadi.

Moliyaviy tahlil natijalariga ko‘ra “Moliyaviy koeffitsientlarning yig‘ma jadvali” tuziladi. Bu jadvalda quyidagi axborot aks etishi lozim:

Nomi	Moliyaviy koeffitsientlar
1-chi analog
2-chi analog
3-chi analog
…
n-chi analog
O‘rtacha arifmetik qiymat
Mediana
Baholash ob’ekti
Baholash ob’ektining o‘rni

Jadval erkin tarzda tuziladi, lekin u eng muhim moliyaviy koeffitsientlar, chunonchi:

realizatsiyadan olingan tushumda sof foyda ulushi;

barcha aktivlarning umumiy summasida xususiy kapital ulushi;

likvidlilik;

aktivlarning aylanuvchanligini o‘z ichiga olishi lozim.

Analoglar va baholash ob’ektiga doir ko‘rsatkichlarning qiymatlari sezilarli darajada farq qilishi mumkinligi tufayli, keyingi qarorlarni qabul qilish uchun analoglar va baholash ob’ekti bo‘yicha moliyaviy koeffitsientlarning xaqiqiy hisobiy qiymatlaridan tashqari jadvalga o‘rtacha arifmetik qiymat va mediana kabi yordamchi ko‘rsatkichlarni kiritish talab etiladi. Moliyaviy tahlilning yakunlovchi bosqichida baholovchi baholash ob’ekti ifodalangan ko‘rsatkichlarning har biri bo‘yicha tanlangan analoglar orasida egallagan o‘rinni aniqlashi lozim. Egallangan o‘rinlar yig‘indisi baholash ob’ektining yakuniy reytingini aniqlash uchun asos bo‘lib xizmat qiladi.

Mazkur jadval materiallaridan baholovchi baholash ob’ekti uchun multiplikator qiymatini tanlash bosqichida foydalanadi.

Kapital bozori usuli va bitimlar usulidan foydalanilganda multiplikatorni hisoblab topish uchun:

tanlangan barcha analoglar (korxona, aksiyalar paketi, ulushlar, paylar analoglari) bo‘yicha narxni aniqlash;

yoki muayyan davr uchun, yoki baholash sanasiga qadar bo‘lgan holatga ko‘ra moliyaviy bazani aniqlash;

tegishli multiplikatorlarni hisoblash lozim.

Muayyan davr uchun moliyaviy baza haqida axborot baholash sanasidan oldingi to‘liq hisobot yili yakunlariga ko‘ra olinadi.

Analoglar narxi baholash sanasidan oldingi to‘liq hisobot yili va choraklar mobaynida tuzilgan bitimlar haqidagi axborotga muvofiq olinadi. Bunda, ayni bir analoglar bo‘yicha narxlar haqidagi axborot eng katta va eng kichiq qiymatlar o‘rtasida o‘rtacha qiymat sifatida olinishi mumkin.

Kapital bozori va bitimlar usularini qo‘llash vaqtida quyidagi multiplikatorlardan foydalanilishi mumkin:

oraliq multiplikatorlar – narx/foyda, narx/pul oqimi, narx/dividendlar, narx/sotishdan kelgan tushum;

momentli multiplikatorlar – narx/balans qiymati, narx/aktivlar (moddiy va nomoddiy) sof qiymati.

Narx/foyda, narx/pul oqimi multiplikatorlari narxni aniqlashning eng keng tarqalgan usuli hisoblanadi, chunki baholash ob’ekti va o‘xshash korxonalar daromadi haqidagi axborot eng ochiq axborotdir. Multiplikator uchun moliyaviy baza sifatida foydaning har qanday ko‘rsatkichidan (sof daromad, soliq solingunga qadar bo‘lgan daromad, foizlar va soliqlar to‘langunga qadar bo‘lgan daromad va boshqa ko‘rsatkichlardan) foydalanilishi mumkin.

Analoglar haqida qaysi axborot ochiq ekanligiga qarab, turli multiplikatorlardan foydalanilishi mumkin. Baholash ob’ekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan hisoblashda narxni shakllantiruvchi eng muhim omillarni hisobga olish uchun bir nechta multiplikatorlardan foydalanish tavsiya etiladi.

Multiplikator qiymatini tanlash har bir koeffitsient bo‘yicha o‘rtacha va mediana qiymatlari tahliliga, shuningdek baholash ob’ektining taqqoslash elementi bo‘yicha pozitsiyasiga muvofiq amalga oshiriladi.

SHundan so‘ng baholashga “Moliyaviy koeffitsientlarning yig‘ma jadvali”da aks ettirilgan moliyaviy tahlil natijalari jalb qilinadi. Muayyan turdagi multiplikator qiymatini tanlash uchun baholovchi qiymat jihatidan baholash ob’ekti koeffitsientlariga eng yaqin bo‘lgan moliyaviy koeffitsientlardan foydalanadi.

Baholovchi baholash ob’ektining muayyan sharoitlari, maqsadlari va turiga, u yoki bu axborotga bo‘lgan ishonch darajasiga qarab har bir multiplikatorga va, tegishli ravishda, qiymat variantiga solishtirma og‘irlik belgilaydi.

Bunday o‘lchash natijasida qiymatning boshlang‘ich miqdori olinadi va undan keyingi tuzatishlarni kiritish uchun asos sifatida foydalanilishi mumkin.

Qiymatning boshlang‘ich miqdorini o‘lchash.

Qo‘llash uchun tanlangan multipli-katorlar	Multiplika-torlar miqdori	Qo‘llanilayotgan multiplikatorlar tipiga qarab baholash ob’ekti ko‘rsatkichlari	Multipli-kator qo‘llanganidan keyin baholash ob’ektining qiymati	Solishtirma og‘irlik	Oraliq natijalar
1.
2.
3.
Qiymatning boshlang‘ich miqdori

Qiymatning yakuniy miqdorini aniqlashda multiplikatorlar qo‘llanganidan keyin olingan natijaga (zarur holda) likvidlilik va nazorat darajasiga qarab tuzatish kiritiladi.

Nazorat darajasiga qarab tuzatish kiritish (ko‘paytirish yoki kamaytirish) quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

baholanayotgan ob’ekt (korxona, aksiyalar paketi, ulush, pay) va analog o‘rtasida miqdor jihatidan farq 10 foizgacha (ichiga olib) bo‘lsa, 1,02 koeffitsienti qo‘llaniladi;

baholanayotgan ob’ekt (korxona, aksiyalar paketi, ulush, pay) va analog o‘rtasida miqdor jihatidan farq 10 foizdan ortiq bo‘lsa, har 10 foiz tafovut uchun qo‘llaniladigan 1,02 koeffitsientiga 0,02 koeffitsienti qo‘shiladi.

Baholash ob’ekti bilan oldingi bitimlar usuli aksiyalar paketlari, ulushlar, paylarni baholashda qo‘llaniladi. Mazkur usulni qo‘llashda baholash ob’ekti tegishli bo‘lgan emitentning aksiyalari, ulushlari va paylari bilan ilgari tuzilgan, muddati bir yildan oshmaydigan bitimlari haqidagi ma’lumotlar axborot manbai hisoblanadi.

Oldingi bitim tuzilgan vaqtdan boshlab emitentda jiddiy o‘zgarishlar (tarmoq, faoliyat sohasi, ishlab chiqarish quvvatlari va boshqalar) yuz bergan hollarda emitent aksiyalari, ulushlari va paylari bilan ilgari tuzilgan bitimlarning narxlari haqidagi axborotdan foydalanishga yo‘l qo‘yilmaydi.

Mazkur usulni qo‘llashda baholovchi baholash ob’ekti bilan ilgari tuzilgan bitim narxiga (narxlariga) vaqt omilini, shuningdek baholash ob’ektining iqtisodiy va tarmoqqa oid muhitidagi holatlarning o‘zgarishini hisobga olib tuzatish kiritishni amalga oshiradi.

SHuningdek mazkur uslubiy ko‘rsatmalarning 61-bandida keltirilgan tartibda likvidlilik darajasi va nazorat darajasiga (chegirmalar/mukofotlar) tuzatishlar kiritiladi.

Baholash ob’ektining ilgari tuzilgan bitim bo‘yicha narxiga tuzatishlar buxgalteriya hisobi bo‘yicha tegishli xarajatlar va daromadlar moddalaridagi o‘zgarishlarni hisobga olib kiritiladi. SHuningdek, baholash ob’ektining natural ko‘rsatkichlar (ishlab chiqarish quvvati, ishlab chiqarish hajmi, moddiy aktivlarning eskirganligi va h.k.) bo‘yicha xaqiqiy natijalariga ham tuzatish kiritilishi lozim.

Ko‘chmas mulk (binolar, inshootlar)ni baholash

Ko‘chmas mulk qiymatini yoki ko‘chmas mulk ob’ektlaridan iborat mulkiy majmualar qiymatini baholashda bozorga oid taqqoslashlar usulidan foydalaniladi.

Baholash ob’ekti qiymatini bozorga oid taqqoslashlar usuli bilan aniqlash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

a) bozorni o‘rganish va baholanayotgan ob’ektga o‘xshash ob’ektlarni sotish bo‘yicha bitimlar yoki takliflar haqida axborot yig‘ish;

b) taqqoslash elementlarini tanlash va asoslash;

v) baholash ob’ekti bozoriga xos bo‘lgan taqqoslash birliklarini tanlash;

g) qiyosiy analoglarni baholash ob’ekti bilan taqqoslash birliklariga ko‘ra solishtirish va baholash ob’ekti bilan taqqoslanayotgan har bir ob’ekt narxiga tuzatishlar kiritish;

d) analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish.

Taqqoslash elementlari sifatida faqat narxni belgilaydigan va analoglar narxiga jiddiy ta’sir ko‘rsatishga qodir bo‘lgan elementlar quyidagilar orasidan olinadi:

Omillar guruhi	Oldi-sotdi bitimlari uchun taqqoslash elementlari
1. Mulkiy huquqlar	1.1. Ob’ektning ijara shartnomasi bo‘yicha qo‘shimcha yuklamalari 1.2. Servitutlar va ijtimoiy qo‘shimcha yuklamalar 1.3. Ob’ekt tarkibidagi er uchastkasiga bo‘lgan huquqlar
2. Moliyalash shartlari	2.1. Sotuvchining xaridorni imtiyozli kreditlashi 2.2. Pul mablag‘lari ekvivalenti bilan to‘lov
3. Alohida shartlar	3.1. Sotuv narxining ijara stavkasi bilan bozorga oid bo‘lmagan aloqasi 3.2. Rivojlanish uchun subsidiya yoki imtiyozlar
4. Bozor shartlari	4.1. Narxlarning vaqtda o‘zgarishi 4.2. Taklif narxining bitim narxidan farqi
5. Joylashgan eri	5.1. Hududning nufuzliligi 5.2. Ishga oid faollik va hayot ta’minoti markazlariga yaqinlik 5.3. Ob’ektga (transportda va piyoda) etishning qulayligi 5.4. Atrof muhit sifati (rekreatsiya va ekologiya) 5.5. Ob’ekt atrofidagi imoratlarning holati
6. Jismoniy tavsiflar	6.1. Er uchastkasining tavsifi 6.2. Hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsifi 6.3. Imoratlarning eskirishi va ularni ta’mirlashga bo‘lgan ehtiyoj
7. Iqtisodiy tavsiflar	7.2. Eng maqbul va eng samarali foydalanish shartlariga ob’ektning muvofiqligi 7.1. Resurslarni tejash va ishlab chiqarishni diversifikatsiya qilish imkoniyatlari
8. Servis va qo‘shimcha elementlar	8.1. Aloqa va kommunal xizmatlar bilan ta’minlanganlik 8.2. Muhandislik va energetik kommunikatsiyalarga er uchastkasining ulanish imkoniyatlari 8.3. Avtotransport uchun to‘xtash joyi va (yoki) garaj mavjudligi 8.4. Xavfsizlik tizimining holati 8.5. Ko‘chmas mulk tarkibida qo‘shimcha uskunalar mavjudligi

Baholashni mazkur metod bilan o‘tkazishda baholovchi ob’ektning yakuniy qiymatiga ta’sir etuvchi boshqa elementlarni ham ko‘rib chiqishi mumkin. Baholovchi buni baholash to‘g‘risidagi hisobotda aks ettirishi va baholash ob’ektining yakuniy qiymatini aniqlashda hisobga olishi lozim.

Mazkur usulni qo‘llashda foizli va qiymatga oid tuzatishlardan foydalaniladi.

Foizli tuzatishlar analogning sotuv narxini analog bilan baholash ob’ekti tavsiflaridagi tafovut darajasini aks ettiruvchi tuzatish koeffitsientiga ko‘paytirish yo‘li bilan kiritiladi.

Qiymatga oid tuzatishlar analog narxini analog bilan baholash ob’ekti tavsiflaridagi tafovutning baholangan muayyan summasiga o‘zgartirish yo‘li bilan kiritiladi. Qiymatga oid tuzatishlar taqqoslash birligi narxiga yoki analogning umumiy narxiga kiritiladi.

Taqqoslanayotgan ob’ektlarning tuzatish kiritilgan sotuv narxlarining yakuniy qiymatlari mos kelmasligi mumkin. SHu tufayli tuzatish kiritilgan sotuv narxini tanlash kiritilgan tuzatishlar qiymati yoki miqdori eng kam bo‘lgan analog (analoglar)ning tuzatish kiritilgan narxidan foydalanishga asoslanadi.

Tuzatishlar har bir taqqoslash elementi bo‘yicha alohida – analog narxining oldingi, tuzatish kiritilgan qiymatiga nisbatan kiritiladi. Tuzatishlar kiritish ketma-ketligi quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

taqqoslash elementlarining birinchi guruhidan to‘rtinchi guruhigacha tuzatishlar doim ko‘rsatilgan ketma-ketlikda kiritiladi, har bir tuzatishdan keyin taqqoslanayotgan ob’ektning sotuv narxi qaytadan hisoblanadi (keyingi tuzatishlarga o‘tilgunga qadar);

keyingi (taqqoslash elementlarining to‘rtinchi guruhidan keyin) tuzatishlarni kiritish istalgan tartibda amalga oshirilishi mumkin. Bunda avval foizli tuzatishlar, so‘ngra qiymatga oid tuzatishlar kiritiladi.

Analog va baholash ob’ekti uchun taqqoslash birligi sifatida qaysi birliklar haqida bozorga oid axborot mavjud bo‘lsa, shu birliklardan foydalaniladi.

YAxshilanmagan er uchastkasi uchun solishtirma tavsiflar (solishtirma narxlar)dan foydalaniladi:

er uchastkasi maydoni birligi narxi: kvadrat metr; “sotix” (100 kv. m); gektar (10 000 kv. m);

uzunlik birligi narxi: pogon metri;

mazkur turdagi funksional foydalanish uchun standart bo‘lgan maydonli uchastka narxi.

YAxshilangan er uchastkasi uchun solishtirma tavsif sifatida butun ob’ekt qiymatiga eng katta hissa qo‘shuvchi mulk komponenti uchun narxni shakllantiruvchi omil miqdori o‘lchov birligining solishtirma narxi olinadi. Imorat qiymati er uchastkasi qiymatidan katta ekanligi ayon bo‘lsa, butun ob’ekt uchun taqqoslashning asosiy birligi sifatida imoratning solishtirma narxidan foydalaniladi:

imoratning foydali (ijaraga berilgan, umumiy) maydoni birligi (kv. m) narxi;

imorat hajmining birligi narxi;

kvartira yoki xona narxi (noturar joy sifatida rasmiylashtirilgan);

ob’ektning daromad keltiradigan bir elementi narxi (restoran yoki teatrdagi o‘rin, mehmonxonadagi o‘rin yoki nomer).

Analoglarning narxlariga tuzatishlarni hisoblashda tahlil vositalari va analoglar bitimlarining narxlarini baholash ob’ektining qiymatiga keltirish usullari bilan ajralib turadigan texnikalarning ikki guruhidan foydalanilishi mumkin:

miqdor jihatidan tahlil texnikalari guruhi: narxlarga kompensatsion tuzatishlar kiritish texnikasi va omilli tahlil texnikasi;

sifat jihatidan tahlil texnikalari guruhi: narxlarni sifat jihatidan taqqoslash texnikasi va kvalimetrik modellashtirish texnikasi.

Analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish yakunlariga ko‘ra har bir analog bo‘yicha taqqoslash birligining tuzatilgan narxi aniqlanadi va olingan (tuzatilgan) natijalarning barchasi tegishli taqqoslash birligi bo‘yicha qiymatning yagona miqdoriga keltiriladi.

Baholash ob’ektining yakuniy qiymati quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

S = P_ed. * S_ed., bu erda:

S – baholash ob’ektining yakuniy qiymati;

P_ed. – baholash ob’ekti taqqoslash birligining umumiy ko‘rsatkichi (jami yuza, jami hajm, jami uzunlik va h.k.);

S_ed. – yagona qiymatga keltirilgan (tuzatishlar kiritilagan) analoglarning taqqoslash birligi qiymati.

Mashinalar, uskunalar va transport vositalarini baholash

Mashinalar, uskunalar va transport vositalari qiymatini qiyosiy yondashuv bilan baholash bozor narxlari asosida analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirish usuli yordamida amalga oshiriladi. Taqqoslash:

ikkilamchi bozorda sotilayotgan mutlaq analog bilan;

mutlaq analog bo‘lmasa, ikkilamchi bozorda sotilayotgan taxminiy analog bilan, tuzatishlar kiritish orqali;

ikkilamchi bozor bo‘lmasa, yangi o‘xshash uskuna bilan, eskirishga tuzatishlar kiritish orqali amalga oshiriladi.

Mashinalar, uskunalar va transport vositalari qiymatini analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirish usuli bilan baholash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:

a) analoglar bozorining tahlili;

b) mos keluvchi taqqoslash birliklarini tanlash;

v) mos keluvchi taqqoslash elementlarini aniqlash;

g) baholash ob’ekti va analog o‘rtasidagi farqlarga qarab tuzatishlar kiritish;

d) baholash ob’ektining yakuniy qiymatini hisoblash.

Analoglar asosiy ko‘rsatkichlar: funksional yo‘nalishi, konstruktiv va parametrik o‘xshashliklarga ko‘ra tanlanadi.

Funksional analoglar yo‘nalish jihatidan o‘xshashlik bilan tavsiflanadi, ya’ni ular bir xil funksiyalar (operatsiyalar, amallar, jarayonlar)ni bajarishga qodir. Maqsadi bir bo‘lgan va muayyan darajada bir-birining o‘rnini bosa oladigan funksional analoglar tuzilishi, amal qilish prinsipi, foydalanish vaqtida iste’mol qiladigan resurslarga ko‘ra farq qilishi mumkin. Funksional o‘xshashlik – qiyosiy yondashuv bilan baholashning zaruriy, lekin etarli bo‘lmagan sharti.

Konstruktiv analoglar mashinalar, uskunalar va transport vositalari turi (turkumi)ga ko‘ra o‘xshashlik bilan tavsiflanadi va yaqin (yoki deyarli bir xil) va tuzilish jihatidan o‘xshash analoglarga bo‘linadi.

Parametrik analoglar asosiy ishlab chiqarish va foydalanish ko‘rsatkichlari (ishlab chiqarish quvvati, og‘irlik, gabaritlar va boshqalar) bo‘yicha o‘xshashlik bilan tavsiflanadi.

Mashinalar, uskunalar va transport vositalarini analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirish usuli bilan baholashda baza sifatida parametrlari qiymat jihatidan baholanayotgan ob’ektga mumkin qadar yaqin bo‘lgan yaqin (deyarli bir xil) analoglarni tanlash lozim.

Analoglarni tanlashda baholash ob’ekti bilan ayni bir ishlab chiqaruvchi tomonidan va ayni bir mamlakatda ishlab chiqarilgan mashinalar, uskunalar va transport vositalarining birliklariga ustunlik beriladi.

Analoglarni realizatsiya qilish narxlariga tegishli tuzatishlar, chunonchi: sotuv shartlaridagi farqlarga ko‘ra narxlarga tuzatish (tijorat tuzatishi); texnik jihatdan qiyosiylikka tuzatish (texnik tuzatish) kiritiladi.

Tijorat tuzatishi:

Skor = S + y * (Mb - Mn),

y = (P1 - P2) / (N1 - N2)

, bu erda:

S_kor – tuzatish kiritish yo‘li bilan tuzatilgan narx;

S – boshlang‘ich narx;

y – parametr birligi “narxi”, ya’ni parametr uning o‘lchash birligiga nisbatan o‘zgarganida narx qancha pul birligiga o‘zgarishini ko‘rsatuvchi qiymat;

M_b – baholash ob’ektining konstruktiv-funksional parametri (quvvat, unumdorlik va h.k.) ko‘rsatkichi;

M_n – tanlangan analogning konstruktiv-funksional parametri (quvvat, unumdorlik va h.k.) ko‘rsatkichi;

R1, R2 – analoglarning narxlari;

N1, N2 – analoglarning narxni shakllantiruvchi parametrlari.

Texnik tuzatish:

Rb = Rn * (Mb / Mn) ^x,

x = log (P1 / P2) / log (N1 / N2)