Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таҳлим вазирлиги тошкент архитектура қурилиш институти

Қиѐслашнинг таркибий қисмларини танлаш 
Кўчмас мулк нархларининг ўзгаришларига сабаб бўладиган кўчмас мулк 
объектлари ва келишувларнинг хусусиятлари қиѐслашнинг таркибий қисмлари деб 
аталади. 
Қийматга боғлиқ бўлган таркибий қисмларни ажратиш учун бозор шароитларини 
муфассал таҳлил этиш зарурдир. Қиѐслаш объектларини баҳолаш объектлари билан 
солиштириш учун қиѐслашнинг ҳар бир ажратилган таркибий қисми бўйича қиѐслаш 
объектларининг сотилиш нархларига тузатишлар киритиш лозим. Бунда тузатиш ѐ 
умумий нархга ѐки қиѐсий бирлик нархига нисбатан қўлланилиши мумкин. Тузатишнинг 
умумий катталиги объектлар ўртасидаги фарқнинг даражасига боғлиқ бўлади. 
Баҳолаш амалиѐтида шартли равишда таҳлил этилиши керак бўлган қиѐслашнинг 
асосий таркибий қисмлари қуйидагилардан иборат: 
1. 
Кўчмас мулкга эгалик ҳуқуқлари. 
2. 
Молиялаштириш шартлари. 
3. 
Сотув шартлари. 
4. 
Бозор аҳволи. 
5. 
Жойлашиш ўрни. 
6. 
Жисмоний хусусиятлар. 

---

77 
7. 
Иқтисодий хусусиятлар. 
8. 
Фойдаланиш. 
9. 
Кўчмас мулкга боғлиқ бўлмаган қийматнинг компонентлари. 
Шарт бўлмаган таркибий қисмлар қаторига кўчмас мулк объектига кириш йўли 
қулайлиги, қирғоқ чизиғи ва сув ҳуқуқларини, экологик шароитлар ва бошқаларни 
киритиш мумкин. 
Қиѐслаш объектларининг сотилиш нархлари тузатилганда ҳамма тузатишлар 
қиѐслаш объектидан баҳолаш объектига кўчирилади. 
Қиѐслаш таркибий қисмларининг таҳлили ва тузатилиши 
Кўчмас мулкга эгалик килиш хуқуклари 
Кўчмас мулк нархи кўп ҳолларда тақдим этилган кўчмас мулкга эгалик қилиш 
ҳуқуқларидан тушган фойда билан белгиланади. Мулкни мавжуд ижара шартномалари 
билан бирга сотиш бозорда одатдаги амалиѐтдир. Шу билан бирга, агар битимли ижара 
тўлови бозорникидан фарқ қилса, унда мулкнинг бўлажак эгаси бозорникидан тафовут 
қиладиган пул оқимларини ижара шартномасининг қолган муддати давомида олади. 
Қиймат аниқланишидаги бозор ва битимли ижара тўлови ўртасидаги фарқни 
ҳисобга олиш мулк ҳуқуқларини тузатиш, деб аталади. 
Бозор ижара тўлови ва арзон жорий молиялаштириш вақтида тўла мулк ҳуқуқи 
аниқланиши қоидаси тузатиш асосида ѐтади. 
Иккита усул - бозор ва битимли ижара тўлови ўртасидаги фарқни тўғри 
капиталлаштириш ҳамда ижаранинг қолган муддати давомида бу фарқни дисконтлаш 
орқали мулк ҳуқуқларини тузатиш катталиги аниқланади. 
Капиталлаштириш усули ижара муддатининг чекланмаганлиги хақидаги фаразга 
асосланади. Идора биносининг тўла мулк ҳуқуқини баҳолаш талаб қилинади, дейлик. 
Бозор тадқиқотларининг кўрсатишича, яқинда узоқ муддатли шартномалар бўйича 
ижарага тўла топширилган худди шундай идора биноси сотилган. 
Масалан, битимли ижара тўлови эса 1м
2
учун 28 ни, бозорники - 1м
2
учун 30 ни 
ташкил қилади дейлик. 
Фараз қилайлик: сотилган бинонинг ижара майдони 3000м
2
га, бозордаги 
капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти - 10% га, фойдаланилмаслик коэффициенти 
- 5% га, бошқарув ҳаражатлари хақиқий ялпи даромаднинг 3% ини ташкил этади (бошқа 
ҳаражатлар ҳисобга олинмаган, негаки бу - соф ижара). 
Тузатиш катталигини аниқлаш учун фойдаланилмаслик ва бошқарув ҳаражатлари 
ҳисобга олинган ижара тўловидаги фарқ, ижара майдонига кўпайтирилади ва натижа 
капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти билан капиталлаштирилади: 
2.0 - 0.05 х 2.0 = 1.90 
1.9 - 0.03 х 1.9 = 1.84 
1.84 х 3000 = 5520
5520/0.1 = 55200. 
Шундай қилиб, тузатиш катталиги плюс 55200 бўлади. Агар битимли ижара тўлови 
бозорникидан юқорироқ бўлганда эди, унда тузатиш минус бирлигига эга бўларди. 
Мулк ҳуқуқлари учун тузатиш катталигини аниқлашнинг иккинчи усули 
ижаранинг қолган муддати давомида ижара тўлови фарқини дисконтлашдан иборат. 
Фараз қилайлик, биз кўздан кечираѐтган қиѐслаш объектида ижара шартномалари 10 
йилдан сўнг тугайди. Ижара тўловлари учун дисконтлашнинг бозор меъѐри эса 12% ни 
ташкил этади. У ҳолда, 12% остидаги 10 йил давомидаги 5520 ҳар йилги йўқотишларни 
дисконтлаш тузатиш катталигини аниқлайди: 
5520 х 5.650223 = 30692, 
бунда 5.650223 - 12% 10 йил давомидаги ягона аннуитет ҳақиқий қийматининг 
коэффициенти. 

---

78 
Шу тариқа, юқорида айтилганлардан хулоса шуки, муддатсиз ижара таклиф 
этилганида капиталлаштиришнинг умумий коэффициентини қўллаш тузатиш катталигини 
оқланмаган тарзда ошириб юборади. 
Молиялаштириш шартлари 
Бозорга умуман бир хил хусусиятларга эга бир неча объект сотувга чиқарилган, деб 
фараз қилайлик. Уларнинг ҳаммаси сотилганидан кейин эса қийматлари бир-биридан 
катта фарқ қилгани маълум бўлди. Бунинг энг эҳтимолга яқин сабабларидан бири 
битимларни молиялаштириш шартларидаги тафовутлардир. Масалан, ҳаридор катта 
сотилиш нархига кўниши ва бунда бозорникидан пастроқ фоиз қўйилмаси билан 
сотувчидан кредит олиши мумкин. 
Битимлар иштирокчиларининг энг катта фойда олишга интилишлари ҳисоб- 
китобларнинг турли вариантларини вужудга келтиради. Бу вариантлар эса ўз навбатида 
объектнинг сотилиш нархига таъсир қилади. 
Молиялаштириш шартлари учун тузатишни ҳисоблаш молиявий битимлар 
мазмунига боғлиқ бўлади. Бундай ҳолларда кўпинча сотилиш ва молиялаштириш 
шартлари учун тузатишлар бирлашади. 
Битимнинг энг кўп тарқалган шартлари яна шундай бўладики, унда сотувчи 
бандларни, яъни қарз берувчи кредитни тақдим қилиши учун талаб этган қарз 
суммасининг фоизларини тўлайди. Бу ҳолда тузатиш учун сотилиш нархидан пулда 
ифодаланган бандлар катталиги айирилади. 
Яна бошқа бир энг кўп тарқалган ҳол - бу келишувнинг сотувчи томонидан 
молиялаштирилиши, яъни унинг ҳаридорга ипотека қарзини тақдим этишидан иборат. 
Бундай шартларни тузатиш учун фоизнинг бозор меъѐридаги ипотека қарзининг пул 
оқимларини дисконтлашни ишлатиш мумкин. Бунда шуни назарда тутиш керакки, 
ҳаридор объектни қарз муддати тугагунига қадар сотиши мумкин, шу сабабли дисконтлаш 
учун қарз муддатлари камайтирилиши мумкин. 
Ипотека қарзи бозорникидан пастроқ фоиз қўйилмаси остида тақдим этилганида 
унинг ҳақиқий қиймати қарз муддати давомида бозор фоиз қўйилмаси шароитидаги ойлик 
тўловларини дисконтлаш йўли билан аниқланади. 
Масалан, қиѐсланувчи сифатида шундай объектнинг 150000 сўмга сотилиши 
танланган, деб фараз қилайлик. 50000 сўм дарҳол тўланган, қолган 100000 сўм учун эса 
сотувчи йилликларнинг 10% меъѐри шароитидаги 20 йил муддатга ипотека қарзини 
тақдим этди. Шу вақтнинг ўзида бозорни таҳлил этиш фоизнинг жорий меъѐри 
йилликларнинг 12% ини ташкил этишини кўрсатди. Молиялаштириш шартлари учун 
объект қийматини тузатиш катталигининг ҳисоби қуйидаги кўринишга эга: