Международные стандарты оценки 2017 Международный Совет по Стандартам Оценки

 
60. Доходный подход
60.1. 
Для получения результатов оценки в рамках доходного подхода используются различные 
методы, общность которых состоит в том, что стоимость основывается на фактических или 
предполагаемых доходах, которые получает или может получить собственник права. В случае 
инвестиционного имущества такой доход может быть в форме арендной платы (см. пункты 90.1-90.3), а 
в случае занимаемого собственником здания он может представлять собой предполагаемую арендную 
плату (или сэкономленную арендную плату), с учетом того, какие затраты понес бы собственник в 
случае аренды эквивалентного помещения. 
60.2. 
Для некоторых прав на недвижимое имущество, доходо-приносящие характеристики такого 
имущества будут тесно связаны со специфическим использованием или бизнесом/торговой 
деятельностью (например, гостиницы, поля для гольфа и т.д.). В случае, если здание подходит только 
для определенного вида торговой деятельности, доход от него часто будет связан с фактическими или 
потенциальными денежными потоками, которые будут возникать у собственника здания вследствие 
осуществляемой торговой деятельности. Использование торгового потенциала имущества с целью 
определения его стоимости часто называют «методом прибылей» (profits method).
60.3. 
Когда доход, используемый в доходном подходе, представляет собой денежный поток от 
бизнеса / торговой деятельности (а не денежные потоки, связанные с арендой, техническим 
обслуживанием и специфичными для объекта недвижимого имущества затратами), оценщику также 
следует соблюдать по мере необходимости требования МСО 200 «Бизнесы и права участия в них» и, 
где это применимо, МСО 210 «Нематериальные активы».  
60.4. 
В случае с правами на недвижимое имущество могут быть применены различные формы 
модели дисконтированных денежных потоков. Они отличаются друг от друга деталями, но связаны той 
общей характеристикой, что денежный поток за определенный будущий период пересчитывается к его 
приведенной стоимости с использованием ставок дисконтирования. Оценка капитальной стоимости 
объекта составляется из суммы приведенных стоимостей потоков за отдельные периоды. Ставка 
дисконтирования в модели дисконтированных денежных потоков будет основываться на временной 
стоимости денег и на рисках и выгодах, присущих рассматриваемому потоку доходов.
60.5. 
Дополнительная информация о расчете ставок дисконтирования включена в МСО 105 «Подходы 
и методы оценки» (пункты 50.29 -- 50.31). На определение ставки доходности (коэффициента 
капитализации -- yield) или ставки дисконтирования должна влиять цель оценки. Например:
(a) 
если цель оценки заключается в установлении стоимости для конкретного собственника или 

---

71 
потенциального собственника с учетом его собственных критериев оценки объектов для 
инвестирования, то используемая ставка может отражать требуемую ставку отдачи или их 
средневзвешенные затраты на капитал, а также
(b) 
если целью оценки является определение рыночной стоимости, то ставка дисконтирования 
может быть получена из наблюдений за отдачами, подразумеваемыми в цене, уплаченной за 
права на недвижимое имущество, продаваемые участниками на рынке, или из ставок отдачи, 
требуемых гипотетическими участниками. В тех случаях, когда ставка дисконтирования 
основана на анализе рыночных сделок, оценщикам следует действовать в соответствии с 
руководством, содержащимся в МСО 105 «Подходы и методы оценки» (пункты 30.7 и 30.8). 
60.6. 
Соответствующая ставка дисконтирования может быть также рассчитана кумулятивным 
построением на основе типичных «безрисковых» ставок доходности с поправкой на дополнительные 
риски и возможности, связанные с конкретным правом на недвижимое имущество.