The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 132-22.

Appeal of Administrative Decision.

A.

Appeals to the Board of Adjustment may be taken by an interested party affected by

any decision of the Director of the Department of Planning and Engineering or his

designee(s) or the Zoning Officer of the Township of East Brunswick, based on or

made in the enforcement of the Zoning Ordinance. Such appeal shall be taken within

twenty (20) days by filing a notice of appeal with the Director of the Department of

Planning and Engineering or his designee(s), specifying the grounds of such appeal. 

The officer from whom the appeal is taken shall immediately transmit to the Board

all papers constituting the record upon which the action appealed from was taken.

B.

An appeal to the Board of Adjustment shall stay all proceedings in furtherance of the

action in respect to which the decision appealed from was made, unless the Manager

of the  Department  of  Planning  and  Engineering,  from whose  action  the  appeal  is

taken, certifies to the Board of Adjustment after the notice of appeal shall have been

filed  with  him  that  by  reason  of  facts  stated  in  the  certificate  a  stay  would,  in  his

opinion, cause imminent peril to life or property.  In such case, proceedings shall not

be stayed other than by an order of the Superior Court upon notice to the officer from

whom the appeal is taken and upon due cause shown. 

C.

The Board of Adjustment may reverse or affirm, wholly or in part, or may modify the

action, order, requirement, decision, interpretation or determination appealed from

and, to that end, have all the powers of the Director of the Department of Planning

and Engineering or his designee(s), from whom the appeal is taken.

& 132-23.

Appeal to Township Council.   [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

A.

Any interested party may appeal to the Township Council any final decision of the

Board  of  Adjustment  approving  an  application  for  development  pursuant  to

Subsection d. of P.L.1975, c. 291 (C.40:55D-70) of the Municipal Land Use Law. 

Such appeal shall be made within ten (10) days of the date of publication of such

final decision.  The appeal to the Township Council shall be made by  serving the

Township  Clerk  and  the  applicant,  in  person  or  by  certified  mail,  with  a  notice  of

appeal specifying the grounds therefor and the name and address of the appellant

and name and address of his attorney, if represented.  Such appeal shall be decided

by  the  Township  Council  only  upon  the  record  established  before  the  Board  of

Adjustment.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

13224

5-93

& 132-23

LAND USE PROCEDURES

& 132-23

B.

Notice  of  the  meeting  to review  the  record  below  shall  be  given  by  the  Township

Council  by  personal  service  or  certified  m ail  to  the  appellant,  to  those  entitled  to

notice of a decision pursuant to this chapter and to the Board from which the appeal

is taken,  at  least  ten (10)  days  prior  to  the date  of the  meeting.   The  parties  may

submit oral and written argument on the record at such meeting, and the Township

Council shall provide for verbatim recording and transcript of such meeting pursuant

to this chapter.

C.

The appellant shall,

1.

W ithin 5 days of service of the notice of the appeal pursuant to Subsection

a hereof, arrange for a transcript pursuant to Subsection f. of section 6 of

P.L.1975, c.291 (C.40:55D-10) for uses by the Township Council and pay

a deposit of $50 or the estimated cost of transcription, whichever is less, or 

[Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

  

2.

W ithin  35  days  of  service  of  the  notice  of  appeal,  submit  a transcript as

otherwise arranged to the Municipal Clerk;  otherwise, the appeal may be

dismissed for failure to prosecute.

The Township Council shall conclude a review of the record below not later

than 95 days from the date of publication of notice of the decision pursuant

to  subsection  i.  of  section  6  P.L.1975,  c.291  (C.40:55D-10)  of  N.J.S.A.

unless  the  applicant  consents  in  writing  to  the  extension  of  such  period. 

Failure of the Township Council to hold a hearing and conclude a review of

the record below and to render a decision with such specified period shall

constitute a decision affirming the action of the Board.  [Amended 6-10-92

by Ord. No. 92-19]

D.

The Township Council may reverse, remand or affirm, with or without the imposition

of  conditions,  the  final  decision  of  the  Board  of  Adjustment  approving  a  variance

pursuant to N.J.S.A. 40:55D-70(d).

E.

The affirmative vote of a majority of the full authorized membership of the Township

Council shall be necessary to reverse or remand to the Board of Adjustment or to

impose  conditions  on  or  alter  conditions  to  any  final  action  of  the  Board  of

Adjustment.  Otherwise the final act of the Board of Adjustment shall be deemed to

be  affirmed;    a  tie  vote  of  the  governing  body  shall  constitute  affirmance  of  the

decision of the Board of Adjustment.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-19]

F.

An appeal to the Township Council shall stay all proceedings in furtherance of the

action in respect to which the decision appealed from was made unless the Board

from whose action the appeal is taken certifies to the Township Council, after the

notice of appeal shall have been filed with such Board, that by reason of facts stated

in the certificate a stay would, in its opinion, cause imminent peril to life or  property. 

In such case, proceedings shall not be stayed other than by an order of the Superior

Court on application and upon notice to the Board from whom the appeal is taken

and on good cause shown.

13225

5-93

& 132-23

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-27

G.

The  Township  Council  shall  mail  a  copy  of  the  decision  to  the  applicant  or,  if

represented, then to his attorney, without separate charge and, for a fee as specified

in this chapter, to any interested party who has requested it, not later than ten (10)

days after the date of the decision.  A brief notice of the decision shall be published

in the official newspaper of the township or in a newspaper of general circulation in

the township.  Such publication shall be arranged by the Township Clerk, provided

that the applicant may arrange such publication if he so desires.  The period of time

in which an appeal to a court of competent jurisdiction may be made shall run from

the first publication, whether arranged by the municipality or the applicant.

H.

Nothing herein shall be constructed to restrict the right of any party to obtain a review

by any court of competent jurisdiction according to law.

ARTICLE V

Provisions Applicable to Both Boards

& 132-24.

Rules and Regulations (by-laws).

The Boards shall adopt such rules, regulations and by-laws as may be necessary to carry into

effect the provisions and purposes of this Ordinance.

& 132-25.

Attorney, Experts and Staff.

Each Board may employ or contract for and fix the compensation of legal counsel, other than

the  Municipal  Attorney,  and  experts  and  other  staff  and  services  as  it  may  deem  necessary,  not

exceeding, exclusive of gifts or grants, the amount appropriated by the Township Council for its use.

& 132-26.

Financial/Personal Interest.

No  member  shall  be  permitted  to  act  on  any  matter  in  which  he  has,  either  directly  or

indirectly, any personal or financial interest.

& 132-27.

Site Plan Approval.    [Amended 6-24-91 by Ord. No. 91-69; 11-25-91 by

Ord. No. 91-107; 4-20-09 by Ord. No. 09-11]

The  applicable  Board  pursuant  to  40:55D-1  et.  seq  shall  approve  subdivision  plats  as  a

condition for the filing of such plats with the County Recording Officer.  The applicable Board pursuant

to 40:55D-1 et. seq shall also approve of site plans as a condition for the issuance of a permit for

construction of all new buildings and additions to all existing buildings, except for detached one or two

dwelling  unit  buildings  and  accessory  agricultural  buildings  not  exceeding  12,500  square  feet  to

support existing agricultural uses on-site. [Amended 4-20-09 by Ord. No. 09-11]

The  Director  of  Planning  &  Engineering  or  designee  may  waive  the  site  plan  approval

requirement  if  the  new  construction,  addition  or  change  in  use  or  occupancy  does  not  have  a

substantive effect on factors such as existing site circulation, stormwater runoff, landscaping, lighting,

parking and other typical considerations of site plan review. [Added 4-20-09 by Ord. No. 09-11]

13226

 12-09

& 132-28

LAND USE PROCEDURES

& 132-29

& 132-28.

Pre-application Meetings.

Before filing a formal application in accordance with the procedure set forth in this Article,

applicants are encouraged to meet with the Township's technical personnel, including the Planning

Management  staff,  Township  Engineer,  Construction  Official,  and  Fire,  Police  and  Health

Departments,  where  appropriate,  prior  to  submitting  a  formal  application  for  development.    The

purpose of the informal meeting is to make the applicant aware of the specific requirements applicable

to the area, or type of development being considered.

& 132-29.

Application Submittal. [Amended 4-20-09 by Ord. No. 09-11]

An application for the development of land shall be submitted with the required fees, and all

required submissions as set forth under checklists below to the Director of Planning and Engineering

or  his  designee.    The  Director  of  Planning  and  Engineering,  or  his  designee  shall  (a)  review  the

application to determine its completeness; (b) determine the type of development action required; and

(c) forward the application to the proper board or agency for subsequent action.

A.

Incomplete Application

If found to be incomplete, the application shall be returned to the  applicant within

forty-five(45) days of submission with information as to what is lacking.

B.

Complete Application

An application for development shall be complete for purposes of commencing the

applicable  time  period  for  action  by  a  municipal  agency  when  so  certified  by  the

Director of Planning and Engineering or his designee.  In the event that the Director

of  Planning  and  Engineering  or  designee  does  not  certify  the  application  to  be

complete  within  45  days  of  the  date  of  its  submission,  the  application  shall  be

deemed  complete  upon  the  expiration  of  the  45  day  period  for  purposes  of

commencing the applicable time period.

C.

W ithin the required time period the completed application and site plan shall be set

down  for  hearing  before  the  Planning  Board  which  shall  review  the  site  plan  to

ensure that it complies with the following standards and regulations [Added 4-20-09

by Ord. No. 09-11]:

(1)

The  application  and  site  plan  contain  all  of  the  items  and  information

required under ordinances of the Township of East Brunswick.

(2)

The  proposed  buildings,  structures  and  use  are  in  accordance  with  the

standards  of  this  chapter  and  all  ordinances  of  the  Township  of  East

Brunswick, including the Master Plan of the Township of East Brunswick as

may be in existence at the time of the application.

(3)

The application and site plan provide a storm water management proposal

meeting the goals and objectives of Township Ordinances.

(4)

Adequate  provisions  are  made  to  screen  all  playgrounds  and  parking, 

service and storage areas from the view of adjacent properties and streets,

during all seasons of the year, whenever the Planning Board shall determine

that  such  screening  is  necessary  to  protect  the  health,  safety  or  general

welfare of the public.

13227  

 12-09

& 132-29

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-29

(5)

The location, intensity and direction of all outdoor lighting is such that it will

not  have  an  adverse  effect  upon  the  existing  or  future  use  of  adjoining

properties.

(6)

Bikeways  are  installed  or  easements  therefor  granted  to the  township,  in

accordance with the provisions of & 192-27 of the Code of the Township of

East Brunswick. [Added 2-9-76 by Ord. No. 76-8-AAA]

(7)

Sidewalks  are  installed,  wherever  so  required  by  the  Planning  Board,  in

accordance with the provisions of & 192-19 of the Code of the Township of

East Brunswick and that ramp access of a type approved by the Planning

Board  is  provided  to  allow  access to  all  public buildings  by  the  physically

handicapped.

13227.1

 12-09

& 132-30

LAND USE PROCEDURES

& 132-30

  

& 132-30.

Checklists.  [Amended 7-8-91 by Ord. No. 91-82;  8-23-93 by Ord. No.

93-48; 10-15-01 by Ord. No. 01-33; 2-27-06 by Ord. No. 06-06; 9-27-10

by Ord. No. 10-22]

MINOR SITE PLAN CHECKLIST

[Am ended 8-23-93 by Ord. No. 93-48]

(  )

Original and 14 copies of application forms

(  )

Application form signed and notarized

(  )

Owners Consent

(  )

26 copies of site plan

(  )

Plans collated, stapled, folded to a dimension not to exceed 10" x 12"

(  )

Application fee

(Continued on page 13228)

13227.2

        -10

& 132-30

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-30

(  )

Escrow fee

(  )

Signed escrow release form

(  )

Signed authorization form  [Added 8-23-93 by Ord. No. 93-48]

(  )

Three (3) complete "Tax and Assessm ent Payment Report" forms which will be forwarded

to the Collector of Revenue office for verification that no delinquent taxes or assessments are

due

(  )

Survey of property, prepared by a licensed surveyor of the State of New Jersey showing:

a.

Boundaries of the property

b.

Building and setback lines and the lines of all existing streets, roads, reservations,

easem ents,  right-of-ways  and  areas  dedicated  to  public  use,  within  two  hundred

(200) feet of the property

c.

Title, reference meridian, scale

d.

Name and address of record owner

e.

Name, address, professional license number and seal of the surveyor who prepared

the survey

The following shall be on the plans submitted:

(  )

Key map showing site and its relation to surrounding area

(  )

Plans  certified  by  appropriate  professional  as  stipulated  by  New Jersey revised

statutes Title 45:8, 13:40-7.1 et seq

(  )

Zone data

(  )

Location of all existing and proposed buildings or structures with spot elevations

(  )

Copy of protective covenants or deed restrictions that are intended to cover all or any part of

the tract

(  )

"Letter  of  Intent"  detailing  size  of  proposed  building,  proposed  use,  number of tenants,

number of employees, anticipated hours of operation, traffic, etc.

(  )

Evidence of soil erosion and sediment control plan submittal to Freehold Soil Conservation

Service (if disturbance of 5,000 square feet or more of soil)

(  )

Evidence  of  submittal  to  New  Jersey  Department  of  Environmental  Protection for stream

encroachment permit or determination

(  )

A  statement  indicating  that  the  property  which  is  the  subject  of  the application for

development is free of delineation as a freshwater wetland, as more particularly defined in

N.J.S.A. 13:9B-3 et seq, or if any part of the property which is the subject of the application

for development is delineated as "freshwater wetland", then the applicant shall show such

areas  on  a  survey  of  the  property,  prepared  by  a  licensed  surveyor  of  the  State  of  New

Jersey.

(  )

Evidence of submittal to Middlesex County Planning Board (if on County road or involving

County drainage structure)

13228

10-93

& 132-30

LAND USE PROCEDURES

& 132-30

(  )

Any  other  docum ents  deem ed  necessary  for  a  thorough  review,  as  required by the

Department of Engineering.  These additional documents may include, but are not limited to,

descriptive indications of ingress and egress, parking, walkways, fencing, drainage, exterior

lighting,  building  floor  plans,  front,  side  and  rear  elevations,  freestanding  signs  and

landscaping.

SITE PLAN CHECKLIST

[Am ended 7-8-91 by Ord. No. 91-82;  8-23-93 by Ord. No. 93-48; 10-15-01 by Ord. No. 01-33;

2-27-06 by Ord. No. 06-06]

(  )

Original and 14 copies of application forms

(  )

Application form signed and notarized

(  )

Owners Consent

(  )

15 complete sets of plans (site plan, lighting, details, etc.)

(  )

11 copies of site plan (excluding details and construction plans)

(  )

Plans collated, stapled, folded to a dimension not to exceed 10" x 12"

(  )

Application fee

(  )

Escrow fee

(  )

Signed escrow release form

(  )

Signed authorization form   [Added 8-23-93 by Ord. No. 93-48]

(  )

Three (3) complete "Tax and Assessment Payment Report" forms which will be forwarded

to the Collector of Revenue office for verification that no delinquent taxes or assessments are

due

(  )

Survey of property, prepared by a licensed surveyor of the State of New Jersey showing:

a.

Boundaries of the property

b.

Building and setback lines and the lines of all existing streets, roads, reservations,

easements,  right-of-ways  and  areas  dedicated  to  public  use,  within  two  hundred

(200) feet of the property

c.

Title, reference meridian, scale

d.

Name and address of record owner

e.

Name, address, professional license number and seal of the surveyor who prepared

the survey

The following shall be on the plans submitted:

(  )

Key map showing site and its relation to surrounding area

(  )

Plans  certified  by  appropriate  professional  as  stipulated  by  New Jersey revised

statutes Title 45:8, 13:40-7.1 et seq

(  )

Zone data

13229

 12-06

& 132-30

EAST BRUNSWICK CODE

& 132-30

(  )

Location of all existing and proposed buildings or structures with spot elevations

(  )

Names of all owners of record of all adjoining property, and property directly across

the street or streets from the property involved, and the block and lot numbers of all

the property shown on the plan

(  )

Existing and proposed contours at a scale not to exceed 1" = 50' or greater at one

(1) foot intervals based on North American Vertical Datum of 1988 and State Plane

Coordinate  System  North  American  Datum  1983  to  determine  general  slope  and

natural drainage of the land.  W here necessary to evaluate drainage, the Board shall

require contours to be shown for all lands within 200 feet of the property in question.

[Amended 10-15-01 by Ord. No. 01-33; 2-27-06 by Ord. No. 06-06]

(  )

Existing and proposed easements

(  )

All existing schools, zoning and special district boundaries within two hundred (200)

feet of the property.  Such features shall be shown on a separate map or as a key

map on the detailed map itself.

(  )

The distances, as measured along the center lines of existing streets abutting the

property to the nearest intersection with any public street

(  )

Location  of  existing  edge  of  pavem ent  and  proposed  edge  of  pavement of all

roadways abutting site

(  )

Location of all existing and proposed utility lines including telephone, power, water,

sewer, gas, etc., whether publicly or privately owned, with pipe sizes, grades and

direction of flow   [Amended 2-27-06 by Ord. No. 06-06]

(  )

Proposed use or uses of land and buildings, including outdoor storage

(  )

Size  and  location  of  all  driveways  and  curb  cuts  proposed  and on adjoining

properties

(  )

Cross sections and construction details of all streets, pavement, curb, sidewalks and

walkways

(  )

Parking and loading layout

(  )

Total number of parking or loading spaces

(  )

Dimensions of parking or loading spaces, aisles and parking islands

(  )

Dimensions of all building setbacks and yards

(  )

Percent total impervious coverage

(  )

Percent total building coverage

(  )

Building dimensions

(  )

Area and height of proposed and existing buildings or structures

(  )

Building elevations (each side) indicating materials to be used in construction

13230

    12-06