Toshkent davlat yuridik universiteti

2. Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi taraflari 
O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 35-moddasiga ko`ra, davlat 
uy-joy fondining (bundan buyon matnda munitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq 
maqsadli kommunal uy-joy fondi deb yuritiladi) uylaridagi turar joyni ijaraga 
berish shartnomasiga binoan bir taraf - turar joyning mulkdori yoki u vakolat 
bergan shaxs (ijaraga beruvchi) boshqa taraf (ijaraga oluvchi)ga turar joyda 
yashash uchun uni haq evaziga egalik qilish va foydalanishga topshirish 
majburiyatini oladi. Ijara shartnomasida taraflarning huquq va majburiyatlari 
hamda fuqarolik qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa shartlar belgilab 
qo`yiladi. Ijara shartnomasida ijaraga oluvchi bilan doimiy yashayotgan fuqarolar 
ko`rsatilgan bo`lishi kerak. Shartnomada ana shunday ko`rsatmalar bo`lmagan 
taqdirda, bunday shaxslarni ko`chirib kiritish fuqarolik qonun hujjatlarida va ushbu 
Kodeksning 51-moddasida nazarda tutilgan qoidalarga muvofiq amalga oshiriladi.
Ijaraga oluvchi va uning oila a’zolari talabiga binoan shartnoma oila 
a’zolarining bittasi bilan tuzilishi mumkin. Ijaraga oluvchi vafot etgan yoki uy-
joydan chiqib ketgan taqdirda, shartnoma uy-joyda yashab turgan oila a’zolarining 
biri bilan tuziladi. 
Bu qoida O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 66-moddasida 
boshqacharoq ko`rinishda berilgan, unda turar joy ijarasi shartnomasi turar joyda 
yashaydigan voyaga etgan biror oila a’zosi bilan ham tuzilishi mumkin. Bundan 
tashqari nafaqat ijaraga oluvchining, balki u bilan doimiy yashayotgan 
fuqarolarning talablari ham inobatga olinadi. 
Aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy-joy fondidagi uy-joyni ijaraga 
berish shartnomasi uy-joy to`g’risidagi qonun hujjatlarida nazarda tutilgan asoslar, 
shartlar va tartibda tuziladi. 
Qonunchilik tomonidan aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy-joy 
fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasiga nisbatan qo`llaniladigan moddalar 
aniqlangan va sanab o`tilgan. 
Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi yozma shaklda joylardagi davlat 
hokimiyati organlari, davlat korxonalari, muassasalari, tashkilot yoki vakolatli 
organlar bilan qonun normalariga ko`ra turar joyga ega bo`lgan fuqarolar o`rtasida 
tuziladi. Uy-joyni ijaraga berish shartnomasining yozma shaklda tuzilmasligi 

---

158 
shartnomani haqiqiy emas deb topish uchun asos bo`ladi (Qarang: Fuqarolik 
Kodeksining 114, 603-moddalari; Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 
325-sonli qarori bilan tasdiqlangan "O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy 
fondi to`g’risida"gi Nizomning 3, 4 bo`limlari). 
Turar joy ijarasi shartnomasi bo`yicha egallanayotgan turar joyga nisbatan 
mulk huquqining boshqaga o`tishi shartnomaning o`zgartirilishi yoki bekor 
bo`lishiga olib kelmaydi. Bunda yangi mulkdor oldin tuzilgan turar joy ijarasi 
shartnomasi shartlariga ko`ra ijarachi bo`lib qoladi.
Munistipal, idoraviy uy-joy fondidagi va maqsadli kommunal uy-joy 
fondidagi turar joylarda ijarasi shartnomasining namunaviy qoidalari O`zbekiston 
Respublikasi Vazirlar Mahkamasi tomonidan tasdiqlanadigan nizom asosida 
amalga oshiriladi. 
Vazirlar Mahkamasi 1994 yil 28 iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan 
"O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi to`g’risida"gi Nizomning 4- 
bo`lim (12-24-bandlari)da turar joy ijarasi shartnomasi qoidalari o`rnatilgan. 
Munistipal, idoraviy uy-joy fondidagi va maqsadli kommunal uy-joy 
fondidagi turar joylar ijarasi shartnomasining obyekti bo`lib yashash uchun 
sharoitga ega bo`lgan bo`sh uy-joylar (uy-joy, kvartira) hisoblanadi. 
Alohida obyektlar - xonaning bir qismi yoki umumiy kirish joyi bo`lgan 
xona (qo`shilgan xonalar), shuningdek qo`shimcha xona (oshxona, yo`lak, 
omborxona va h.k.)lar turar joy ijarasi shartnomasining obyekti bo`la olmaydi. 
Ko`p kvartirali uydan turar joy olgan ijarachi turar joydan foydalanish bilan 
bir qatorda o`rnatilgan tartib bo`yicha uydagi umumiy foydalanish joylari (uyning 
umumiy hajmi, tashuvchi va ajratuvchi konstrukstiyalar, kvartiralar orasidagi 
zinapoya maydonlari, zinalar, lift, liftning yoki boshqa narsalarning shaxtalari, 
koridor, texnik qavatlar, yerto`la, cherdak va tomlar, uy ichidagi muhandislik va 
kommunikastiya tarmoqlari, uy ichidagi yoki tashqarisidagi bir va undan ortiq turar 
joyga xizmat ko`rsatuvchi mexanik, elektr, sanitar-texnik va boshqa asbob 
uskunalar, shuningdek, ko`p kvartirali uyda ko`chmas mulkka xizmat ko`rsatishga 
mo`ljallangan boshqa obyektlar). 
O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 36-moddasida uy-joy ijarasi 
shartnomasi muddati aniqlangan unga ko`ra, munistipal, idoraviy uy-joy fondi va 
maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga berish 
shartnomasi besh yildan ortiq bo`lmagan muddatga tuziladi. Agar shartnomada 
muddat ko`rsatilmagan bo`lsa, u besh yilga tuzilgan deb hisoblanadi. 
Bir yilgacha muddatga tuzilgan turar joyni ijaraga berish (qisqa muddatli 
ijara) shartnomasiga nisbatan O`zbekiston Respublikasining Fuqarolik Kodeksi 
qoidalari qo`llaniladi. 
Yangi muddatga shartnoma tuzishda ijaraga oluvchi imtiyozli huquqqa ega 
bo`ladi. 
Ijaraga beruvchi tomonidan e’tiroz bo`lmagan taqdirda, ijaraga oluvchi 
shartnoma muddati tugaganidan keyin ham turar joydan foydalanishni davom 
ettirsa, shartnoma avvalgi shartlarda qayta tuzilgan deb hisoblanadi. 
Davlat uy-joy fondidan ijaraga beruvchi, agar turar joyni ijaraga bermaslikka 
qaror qilgan bo`lsa, bu haqda ijaraga oluvchini kamida bir yil oldin xabardor etib, 

---

159 
yangi muddatga shartnoma tuzishdan voz kechishi mumkin, maqsadli kommunal 
uy-joy fondi bundan mustasno. 
Agar turar joyni ijaraga olish shartnomasi muayyan muddatga tuzilgan 
bo`lsa, ijaraga oluvchi shartnoma muddati tamom bo`lgandan keyin kommunal uy-
joy fondida yashash huquqini beradigan hujjatlarni taqdim etganda shartnomani 
yangilash huquqiga ega bo`ladi. Ijaraga beruvchi tomonidan bu huquqqa ijaraga 
oluvchi shartnoma bo`yicha o`z majburiyatlarini bajarmagan taqdirda sud orqali 
e’tiroz bildirilishi mumkin (Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325-
sonli qarori bilan tasdiqlangan "O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi 
to`g’risida"gi Nizomning 17-bandi). 
O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 50-moddasida ijarachining 
huquq va majburiyatlari aniqlangan, unga ko`ra munistipal, idoraviy uy-joy fondi 
va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga oluvchi 
oila a’zolari va o`zi bilan doimiy yashayotgan fuqarolarning turar joyni ijaraga 
berish shartnomasi shartlarini buzganliklari uchun ijaraga beruvchi oldida javobgar 
bo`ladi. 
Uy-joy Kodeksining 32-moddasining ikkinchi va uchinchi qismlarida 
ko`rsatilgan shaxslar turar joyni ijaraga oluvchining oila a’zolari deb tan olinadi. 
Turar joyni ijaraga berish shartnomasiga boshqa fuqarolarni kiritish 
munistipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining 
uylaridagi turar joyni ijaraga berishning namunaviy shartnomasi to`g’risidagi 
nizomlarga muvofiq amalga oshiriladi. Agar boshqa fuqarolarning ijara 
shartnomasiga kiritilishi bu erda yashayotganlarning uy-joy sharoitini yaxshilashga 
muhtoj deb tan olinishiga olib kelsa, shuningdek mulk huquqi asosida turar joyi 
bo`lgan shaxslar uy-joy maydonining ijtimoiy normasidan kam bo`lmagan 
maydonga ega bo`lsa, bunday fuqarolarni ijaraga berish shartnomasiga kiritish 
mumkin emas. Oila tarkibining o`zgarishi ijara shartnomasi tegishli qismining 
o`zgarishiga olib keladi. 
Ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan fuqarolar 
turar joydan foydalanishda ijaraga oluvchi bilan teng huquqlarga egadirlar. 
Ijaraga oluvchining voyaga yetgan oila a’zolari hamda u bilan doimiy 
yashayotgan fuqarolar ijaraga beruvchini xabardor qilgan holda turar joyda doimiy 
yashayotgan barcha fuqarolar ijaraga beruvchi oldida ijaraga oluvchi bilan solidar 
javobgar ekanliklari to`g’risida ijaraga oluvchi bilan shartnoma tuzishlari mumkin. 
Bunday hollarda ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan 
fuqarolar sherik ijaraga oluvchi deb hisoblanadilar (Uy-joy Kodeksining 50-
moddasi). 
Oliy Sud Plenumining 2001 yil 14 sentyabrdagi "Uy-joy nizolari bo`yicha 
sud amaliyoti haqida"gi 22-son qarorining 16-bandiga ko`ra, O`zbekiston 
Respublikasi Uy-joy Kodeksining 50-moddasi talabiga ko`ra ijaraga oluvchining 
oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan fuqarolar turar-joydan foydalanishda 
ijaraga oluvchi bilan teng huquqga egadir va bu shaxslar ijaraga berish shartnomasi 
majburiyatlari yuzasidan ijaraga beruvchi oldida javobgardirlar. 
Boshqa shaxslarni oila a’zosi deb topish masalasini hal etishda (xotini, eri, 
bolalari, ota-onalaridan tashqari) sud ularning ijarachi va uning oila a’zolari bilan 

---

160 
munosabatlarini, umumiy xo`jalik yuritganliklarini, bir-biriga o`zaro yordam 
ko`rsatib kelganliklari va oilaviy munosabatlari mavjudligini guvohlantiruvchi 
holatlarni aniqlashi lozim. 
Ijarachining u bilan birga yashayotgan sobiq oila a’zolari ham ijarachi kabi 
huquq va majburiyatlarga ega bo`ladi. 
Ijaraga oluvchi, ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy 
yashayotgan fuqarolar: 
ko`p kvartirali uyning turar joylaridan, umumiy foydalanishdagi mol-
mulkidan belgilangan maqsadda, boshqa fuqarolar va yuridik shaxslarning uy-joy 
huquqi, o`zga huquqlarini kamsitmagan holda foydalanishi; 
turar joylarning asralishini ta’minlashi, shuningdek ularni tegishli texnik 
hamda sanitariya holatida saqlab turishi; 
avariya yuz bergan taqdirda, o`zlari egallab turgan turar joyga tegishli 
avariya-ta’mirlash xizmatlari vakillari kirishlarini ta’minlashi; 
qonun hujjatlarida nazarda tutilgan texnik, sanitariya, ekologik va yong’inga 
qarshi talablarni bajarishi; 
ijara shartnomasi bo`yicha turar joylar haqini va kommunal xizmatlar haqini 
o`z vaqtida to`lashi shart. 
Vazirlar Mahkamasi 1994 yil 28 iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan 
"O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi to`g’risida"gi Nizomning 25, 
26-bandlariga ko`ra, kommunal uy-joy fondidagi turar joydan foydalanganlik, 
unga xizmat ko`rsatganlik va uni tuzatganlik uchun haq to`lash ijaraga oluvchi 
tomonidan 
O`zbekiston 
Respublikasi 
Vazirlar 
Mahkamasi 
tomonidan 
belgilanadigan stavkalar bo`yicha amalga oshiriladi. Ijaraga oluvchi turar joyni 
saqlaganlik, uni tuzatganlik va undan foydalaiganlik uchun haqni kommunal uy-
joy fondi uylaridagi turar joyni ijaraga olish shartnomasida nazarda tutilgan 
muddatlarda o`z vaqtida to`lashga majburdir.