Toshkent davlat yuridik universiteti
Davlat uy-joy fondining binolaridagi uy-joyni
Download 5.5 Mb. Pdf ko'rish
|
Fuqarolik huquqi II-qism
|
3. Davlat uy-joy fondining binolaridagi uy-joyni
ijaraga olish shartnomasi va uning muddatlari Maqsadli kommunal uy-joy fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasidan asosi tijorat bo`lgan turar joy ijarasi shartnomasini farqlash lozim. Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan "O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi to`g’risida"gi Nizomning 1- Ilovasiga ko`ra, agar uy-joy ijarasi shartnomasi davlat uy-joy fondidagi uy-joy bilan tuzilgan bo`lsa, majburiy shart sifatida uy-joyga, shuningdek yashash sharoitini yaxshilashga muhtoj fuqaroni tegishli hokimiyatga ro`yxatga qo`yish asosida beriladi. Uy-joy ijarasi shartnomasining umumiy asoalari (tijorat ijarasi)da bu talablar majburiy emas. Shuningdek bu shartnomalarni farqlovchi yana bir xususiyat turar joy maydoni va to`lanadigan haq miqdori hamdir. Aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy-joy fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasiga ko`ra turar joy maydoni va to`lanadigan haq miqdori o`rnatilgan me’yorlar bo`yicha beriladi, uy- joy ijarasi shartnomasida esa bunday me’yorlar mavjud bo`lmay, balkim ular 161 taraflarning o`zaro kelishuviga ko`ra belgilanadi. Shu bilan bir qatorda aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy-joy fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasi va uy-joy ijarasi shartnomasining o`xshash xarakterli xususiyatlari mavjud. Bular, aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy-joy fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasi va uy-joy ijarasi shartnomalari yozma shaklda tuzilishi kerak (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 603-moddasi). Ijarachi yashab turgan uy-joyning mulkdori o`zgarishi sababli yangi mulkdor uchun ijara shartnomasi qayta tuzilmaydi (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 604-moddasi). Ijarachiga uy-joydan foydalanishda bir qator umumiy majburiyatlar yuklangan: turar joy butligini saqlash, kundalik ta’mir, haqni o`z vaqtida to`lash va h.k. (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 607, 610-moddalari, O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 62-moddasi). Ijarachi uy-joyni vaqtincha yashovchilarga berishga (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 609-moddasi), shuningdek uy-joyni ikkilamchi ijaraga (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 613-moddasi) berishga haqli. O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining boshqa qoidalari agar qonun normalarida boshqacha tartib ko`zda tutilmagan bo`lsa aniq maqsadga qaratilgan kommunal uy- joy fondidagi uy-joyni ijaraga berish shartnomasiga nisbatan qo`llaniladi. Doimiy yashash uchun yaroqli bo`lgan alohida uy-joy (kvartira, uy, kvartiraning yoki uyning bir qismi) uy-joyni ijaraga berish shartnomasining obyekti bo`lishi mumkin. Turar joy - ko`chmas mulkning muhim turlaridan biridir. Turar joy muammolarini hal qilishda insonning uy-joyga bo`lgan ehtiyojini qondiradigan obyektga - moddiy ne’matga mulk huquqi kimga tegishli ekanligini yuridik aniqlash muhim masalalardan sanaladi. Bunday ne’matlar qatoriga turar joylar ham kiradi, lekin Fuqarolik Kodeksining 83-moddasida u ko`chmas mulkning turi sifatida qayd etilmagan. O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksida “turar joy” tushunchasi qo`llanilgan. Bu atama Uy-joy Kodeksining 11-moddasi - turar joyga bo`lgan mulk huquqida o`z ifodasini topgan. Turar joyga bo`lgan mulk huquqi muddatsiz bo`lib, fuqarolar va yuridik shaxslarning, davlatning huquqlarini hamda qonun bilan qo`riqlanadigan manfaatlarini buzmagan holda shaxsning o`ziga tegishli turar joyga o`z xohishi va manfaatlariga ko`ra egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish, shuningdek o`zining mulk huquqi buzilishini bartaraf etishni talab qilish huquqidan iboratdir. Turar joylarning ko`rinishini o`zgartirishga, ularni qayta qurish yoki buzishga mahalliy davlat hokimiyati organlarining tegishli ruxsatnomasi bo`lgan taqdirda yo`l qo`yiladi. Shuni ham qayd etish kerakki, O`zbekiston Respublikasining Konstitustiyasida ham “turar joy” tushunchasi - turar joy daxlsizligi (27-m.) sifatida qo`llanilgan. Konstitustiyada qo`llanilgan “turar joy” tushunchasi boshqa turar joy tushunchalariga qaraganda kengroq bo`lib, ijtimoiy-siyosiy ahamiyat kasb etadi. Turar joy sifatida, masalan faqat ijara shartnomasining obyekti bo`luvchi binogina hisoblanmaydi. Shunday qilib, turar joy – qandaydir yuridik alomatlarga ega bo`lmagan 162 ijtimoiy-iqtisodiy kategoriya bo`lmay, insonning yashash uchun muhim ehtiyojini qanoatlantirishga qaratilgan obyektdir. Turar joyni turar joy binolarini alohida turlarini birlashtiruvchi, umumlashtiruvchi tushuncha sifatida ham qarash mumkin, bunda turar joy binosi – muayyan uy-joy va fuqarolik huquqi obyekti bo`lsa, ular qonunda o`z normalariga ega. Turar joy binolari ular qurilgan yer bilan uzviy birga bo`lib, binolar va imoratlar orqali bog’liqdir. Ular o`rnatilgan sanitariya, yong’in xavfsizligi, shaharsozlik va texnik talablarga javob berishi shart. Turar joy har doim fuqaroning yashash joyi bilan bog’liq bo`lib, fuqaro bu joyda doimiy yoki vaqtincha yashashi mumkin. Demak, ayni paytda kishilar yashashi uchun mo`ljallangan bo`ladi. Uy-joy Kodeksida (9-modda, 1-qism) turar joyga quyidagicha ta’rif berilgan: fuqarolarning doimiy yashashiga mo`ljallangan, belgilangan sanitariya, yong’inga qarshi, texnik talablarga javob beradigan, shuningdek belgilangan tartibda maxsus uylar (yotoqxonalar, vaqtinchalik uy-joy fondi uylari, nogironlar, faxriylar, yolg’iz qariyalar uchun internat-uylar, shuningdek bolalar uylari va boshqa maxsus maqsadli uylar) sifatida foydalanishga mo`ljallangan joylar turar joy deb hisoblanadi. Turar joy ko`chmas mulk hisoblanadi. O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 211-moddasiga ko`ra ko`p kvartirali uylardagi kvartira mulkdoriga kvartiraning o`zi, qo`shimcha konstrukstiyalari, mexanik, elektrik, sanitar-texnik va kvartira ichi yoki tashqarisidagi birdan ortiq kvartiralarga xizmat ko`rsatuvchi moslamalar tegishli bo`lishi ta’kidlangan. Kvartira mulkdori o`zining umum foydalanish maydonlari va qurilmalariga nisbatan huquqlarini boshqa shaxslarga o`tkazib berishga, shuningdek bu ulushni kvartira mulki sifatida berish va boshqa begonalashtirish harakatlarini sodir etishga haqli emas. Uy-joy Kodeksining 10-moddasiga ko`ra turar joylarga quyidagilar kiradi: uylar, ko`p kvartirali uylardagi kvartiralar, boshqa imoratlardagi yashash uchun mo`ljallangan xonalar va o`zga turar joylar. Ko`p kvartirali uylardagi turar joylarni sanoat ehtiyojlari uchun ishlatish, ijara yoki arendaga berish man etiladi. Ko`p kvartirali uydagi turar joyga boshqa korxonalar, muassasalar va tashkilotlarni ushbu joy yashash uchun mo`ljallanmagan joylar turkumiga belgilangan tartibda o`tkazilganidan keyingina joylashtirish mumkin (Uy-joy Kodeksining 9-m.). Fuqarolarga turar joy ijarasi shartnomasiga ko`ra berilgan uy-joy sanitar, engin xavfsizligi, shaxarsozlik va texnik talablarga xamda yashash uchun yaroqli bo`lishi kerak. Turar joyning yaroqliligi uy-joy qonunchiligi bilan o`rnatilgan normalar asosida ( qarang, VM 2000 y. 20 yanvarda 18-son qarori bilan tasdiqlangan "Uylar va turar joylarni turar joy fondiga kiritish tartibi to`g’risidagi Nizomning 3- Ilovasi); (Adliya vaziriligi tomonidan 1999 yil 1 fevralda 616 son bilan ro`yxatga olingan, KXKV tomonidan tasdiqlangan "Uy-joy fondining texnik ekspluatatstiyasi qoidalari va normalari"ning 3,1 band) belgilangan. 163 O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 21-moddasiga ko`ra, uy-joy fondidan foydalanish va uni saqlash ustidan davlat nazorati, shuningdek normativ- texnik talablarga turar joylardan foydalanish va saqlash talablariga javob berishni davlat xokimiyati organlari xamda maxalliy xokimiyat organlari tomonidan amalga oshiriladi. Munistipal, idoraviy uy-joy fondining va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylardagi doimiy yashash uchun yaroqli bo`lgan aloxida turar joy (uy, kvartira) turar joyni ijaraga berish shartnomasi obekti bo`ladi. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 35-moddasiga ko`ra, xonaning bir qismi yoki bitta umumiy kirish joyi orqali boshqa xona bilan bog’langan xonalar tutash xonalar, shuningdek yordamchi xonalar (oshxona, yo`lak, hujra va shu kabilar) ijara shartnomasining mustaqil obyekti bo`la olmaydi. O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325- sonli qarori bilan tasdiqlangan "Turar joylarni va uy atrofidagi yerlarni saqlash va ulardan foydalanish qoidalari" to`g’risidagi Nizomning 15-16- bandiga ko`ra, bir yoki bir necha xonadan iborat atrofi o`rab olingan turar joy, kvartira ijara shartnomasi asosida berilishi mumkin (15-b.), shuningdek xona yoki xonaning bir qismi boshqa xona bilan umumiy kirish joyi orqali bog’langan xonalar ham ijara shartnomasining mustaqil predmeti bo`lib hisoblanadi (birlashgan xonalar (16-b.)). Ijarachiga berilgan turar joydagi sharoit darajasi mazkur aholi punkti sharoitidan, xususan, suv quvurlari, kanalizatsiya, markaziy isitish tizimiga, gaz bilan ulanganlik darajasidan kelib chiqib aniqlanadi. Fuqarolarga ijaraga beriladigan xususiy uy-joy fondidagi turar joylar bu kabi yuqori talablarga javob berishi shart emas. U ma’lum sharoitlarga javob bera olmasligi mumkin, lekin sanitar va texnik talablarga mos bo`lishi kerak. Ko`p kvartirali uylarda turar joylar fuqarolarga davlat uy-joy fondidagi uylarni ijaraga olish hamda shunday uylardagi xususiylashtirilgan uylar mulkdorlari tomonidan ijara asosida berilishi mumkin. Ko`p kvartirali uylarda turar joylardan foydalanish bir qator o`ziga xos xususiyatlarga ega. Ko`p kvartirali uydan turar joy ijaraga olgan fuqaro uy bilan bir qatorda o`rnatilgan qoida bo`yicha shu uyning umumiy joylari (shu uyning umumiy joylarini, tayanch va to`siq konstrukstiyalar, kvartiralar oralig’idagi ihotalangan (o`ralma) pillapoyalar, zinapoyalar, liftlar, liftning shaxtalari va boshqa shaxtalar, dahlizlar, texnik qavatlar, yerto`lalar, cherdaklar va tomlar, uy ichidagi muhandislik tarmoqlari va kommunikastiyalari, joylar tashqarisida yoki ichida joylashgan va bittadan ortiq joyga xizmat ko`rsatadigan mexanik, elektr, sanitariya-texnika uskunalari va qurilmalari hamda boshqa uskunalar va qurilmalarni o`z ichiga olgan umumiy mol-mulk) dan foydalansa bo`ladi (Qarang, O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 211-moddasi, Vazirlar mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan "Turar joylarni va uy atrofidagi yerlarni saqlash va ulardan foydalanish qoidalari"). Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi uchun qonun hujjatlarida majburiy yozma shakl va notarial guvohlantirish belgilangan. O`zbekiston Respublikasi Ma’muriy javobgarlik to`g’risidagi Kodeksining 159-1-moddasiga kiritilgan o`zgartirish va qo`shimchalarga asosan mazkur 164 qoidaga amal qilmaganlik, ya’ni uy-joy fuqarolar o`rtasida ijaraga berilganda notarial guvohlantirilgan shartnomaning mavjud emasligi, 2012-yil 1-fevraldan boshlab eng kam oylik ish haqining besh baravaridan o`n baravarigacha miqdorda jarima solishga asos bo`ladi. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 25-moddasi ko`ra, turar joy ijarasi yoki arendasi shartnomasi yozma shaklda tuziladi hamda qonun hujjatlarida belgilangan tartibda hisobga olinishi (ro`yxatdan o`tkazilishi) lozim. Mazkur moddaning 4-qismiga asosan turar joy ijarasi yoki arendasi shartnomasiga nisbatan O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining qoidalari qo`llaniladi. Turar joy ijarasi yoki arendasi shartnomasining O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksi bilan tartibga solinmagan munosabatlari fuqarolik qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi. Turar joyni ijaraga berish shartnomasi mahalliy davlat hokimiyati organlari, davlat korxonalari, muassasalari, tashkilotlari yoki ular vakolat bergan organlar bilan turar joyni olayotgan fuqarolar o`rtasida yozma shaklda, qonun hujjatlarida belgilangan tartibda tuziladi. (O`zR FKning 108, Uy-joy Kodeksining 35- moddalari). Uy-joy Kodeksining 35-moddasiga asosan turar joyni ijaraga berish shartnomasining yozma shaklda bo`lishiga rioya etmaslik shartnomaning haqiqiy emasligiga sabab bo`ladi. Ijaraga beruvchi (munitsipal uy-joy tashkiloti yoki turar-joy mulkdori) va ijaraga oluvchi o`rtasida turar joyni ijaraga berish shartnomasining yozma shaklda tuzilishi taraflarning turar-joydan foydalanish bo`yicha huquq va majburiyatlarini aniqlashtiradi. Vazirlar Mahkamasining 1994-yil 28-iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan "O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi to`g’risida"gi Nizomning 14-bandiga asosan kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joydan foydalanish uy-joy egasidan vakolat olgan uy-joy fondiga xizmat ko`rsatish va uni tuzatish bo`yicha tegishli korxona bilan turar joyni egallash huquqini beruvchi order berilgan fuqaro o`rtasida turar joyni ijaraga olish shartnomasini tuzish orqali rasmiylashtiriladi. Mazkur nizomga ko`ra turar joyni ijaraga berish shartnomasi mahalliy davlat hokimiyati organlari, davlat korxonalari, muassasalari, tashkilotlari yoki ular vakolat bergan organlar bilan turar joyni olayotgan fuqarolar o`rtasida yozma shaklda, qonun hujjatlarida belgilangan tartibda tuziladi. Turar joyni ijaraga berish shartnomasining yozma shaklda bo`lishiga rioya etmaslik shartnomaning haqiqiy emasligiga sabab bo`ladi. Munitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylarining mulkdorlari, arendatorlari va ijarachilari ta’mirlash korxonalari bilan namunaviy shakli O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi tomonidan tasdiqlanadigan turar joylarga texnik xizmat ko`rsatish shartnomasini tuzadilar. Munitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga berishning namunaviy shartnomasi to`g’risidagi nizomlar O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi tomonidan tasdiqlanadi. 165 O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 86-moddasiga muvofiq, turar joy arendasi shartnomasi yozma shaklda tuzilishi hamda qonun hujjatlarida belgilangan tartibda hisobga olinishi (ro`yxatdan o`tkazilishi) lozim. Binolar va inshootlarni davlat ro`yxatidan o`tkazish tuman, shahar kadastr daftarida, turar-joy binolari va inshootlari tuman reestr daftarida amalga oshiriladi. Davlat ro`yxatidan o`tkazishda kadastr yoki reestr daftariga binolar va inshootlarga egalik huquqini yoxud boshqa ashyoviy huquqlar (ularning paydo bo`lishi, boshqa shaxsga o`tishi, cheklanishi va to`xtatilishi) haqidagi, shuningdek obyektni tavsiflovchi boshqa ma’lumotlar to`g’risidagi ma’lumotlar yozib qo`yiladi. Adliya vazirligi tomonidan 1998-yil 7-yanvarda 387-son bilan ro`yxatga olingan “Bino va inshootlarni (ijara, garov, servitut yoki egalik huquqining cheklanishi) davlat ro`yxatidan o`tkazish tartibi to`g’risida”gi Yo`riqnomaning 55- moddasiga ko`ra, bino va inshootlarni bundan keyin ro`yxatga olish huquqiy rejimi (ijara, garov, servitut yoki mulk yoki boshqa xuquqlarning chegaralanishlari) hujjatlarni taqdim etilishi bilan barobar olib boriladi (shartnomalarni, sud va xo`jalik sudining qarorlarini va boshqalar). Ko`chmas mol-mulkka bo`lgan huquqlarni va u haqda tuziladigan bitimlarni davlat ro`yxatidan o`tkazuvchi organ huquq egasining iltimosiga ko`ra amalga oshirilgan ro`yxatdan o`tkazishni ro`yxatdan o`tkazilgan huquq yoki bitim to`g’risida hujjat berish yoxud ro`yxatdan o`tkazish uchun taqdim etilgan hujjatga ustxat yozish yo`li bilan tasdiqlashi shart (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 84-moddaning 3-qismi). O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 86-moddasiga muvofiq turar joy arendasi shartnomasi quyidagilarni o`z ichiga olishi kerak: turar-joyni arendaga berish tartibi va uning qiymati; turar joy arendasining muddatlari; turar joyni arendaga berish shartlari va arenda haqi miqdori, uni to`lash muddatlari; arendaga beruvchi arendaga berayotgan turar joyning, muhandislik qurilmalarining holati to`g’risidagi ma’lumotlar; shartnoma muddati o`tishi bilan turar joyni arendaga beruvchiga qaytarish tartibi; arendaga berilgan turar joyga qarash, xizmat ko`rsatish va uni ta’mirlash bo`yicha taraflarning majburiyatlari; arendaga berilgan turar joyni ijaraga berish yoki ikkilamchi arendaga berish imkoniyatlari, shartlari va tartibi; taraflarning javobgarligi. Turar joy arendasi shartnomasiga taraflarning kelishuvi bo`yicha qonun hujjatlariga muvofiq boshqa shartlar ham kiritilishi mumkin. Munitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga berishning namunaviy shartnomasi to`g’risidagi nizomlar O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi tomonidan tasdiqlanadi. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 76-moddasi ham xizmat turar joyi ijara shartnomasining yozma shaklda tuzilishini nazarda tutadi. Xizmat turar 166 joyi ijara shartnomasi shu turar joy mulkdori yoki u vakil qilgan organ bilan ish, xizmat vaqtida undan foydalanish uchun topshirilayotgan shaxs o`rtasida tuziladi. Vazirlar Mahkamasining 2000 yil 27 yanvardagi 24-son qarori bilan "Xizmat turar joyini ijaraga olish namunaviy shartnomasi" tasdiqlangan. Ijara shartnomasi bo`yicha egallab turilgan uy-joyga bo`lgan mulk xuquqining boshqa shaxsga o`tishi shartnomaning o`zgartirilishi yoki bekor qilinishiga olib bormaydi. Bunda yangi mulkdor ilgari tuzilgan ijara shartnomasi shartlari asosida ijaraga beruvchiga aylanadi, ya’ni uy-joy yoki kvartiraning mulkdori almashganda yangi mulkdor uchun ilgari tuzilgan ijara shartnomasi shartlari zarur va muhim ahamiyatga ega. Bu qoida davlat va munistipal uy-joy fondidagi va xususiy mulkdorlarning uy-joyining ijaraga oluvchilari uchun bir xil tarzda amal qiladi. Ushbu me’yor ijaraga oluvchining majburiyat huquqlari, yangi mulkdorning ashyoviy huquqlaridan ustun qo`yilganligini anglatadi. Shunday qilib, mazkur norma ijaraga oluvchilar manfaatlarini himoya qilishga yo`naltirilgan. Ko`rsatilgan kafolatning haqiqiyligi O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasining 1-qismi bilan ta’minlanadi. Mazkur shartnomaning muhim shartlaridan biri, turar joy, kvartiraning oldi- sotdi shartnomasini tuzishda uning xaridor tomonidan xarid qilinganidan so`ng ham, qonun doirasida bu turar joydan foydalanish huquqiga ega bo`lgan holda, turar joyi yoki kvartiraning qismlarida yashab turgan shaxslar bo`lsa, shartnomaga ushbu shaxslarning sotilayotgan turar joydan foydalanishga bo`lgan huquqlari ko`rsatilgan ro`yxat ilova qilinishi kerakligida ko`rinadi. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 92-moddasida mazkur qoida turar joy ijarasi shartnomasiga nisbatan tatbiq etilgan. Unga ko`ra arendaga berilgan turar joyga nisbatan mulk huquqi yoki boshqa ashyoviy huquqning o`zga shaxsga o`tishi arenda shartnomasining o`zgarishi yoki bekor qilinishi uchun asos bo`lmaydi. Ijaraga beruvchi ijaraga oluvchiga doimiy yashash uchun yaroqli bo`sh uy- joyni berishi lozim. Ijaraga beruvchi ijaraga berilgan turar joy joylashgan uydan tegishli darajada foydalanishni amalga oshirishi, ijaraga oluvchiga haq evaziga zarur kommunal xizmat ko`rsatishi yoki xizmat ko`rsatilishini ta’minlashi, ko`p kvartirali uyning umumiy foydalaniladigan mol-mulki va turar joy binosida joylashgan kommunal xizmat ko`rsatish qurilmalari ta’mirlanishini ta’minlashi lozim. Taraflar shartnoma tuzishda turar joy uchun to`lov miqdorini belgilashadi, shuningdek, unga kommunal to`lovlar kirish-kirmasligini kelishib olishadi. Agar shartnomada bu hol nazarda tutilmasa, bu to`lovlarni kim, qay tartibda bajarishi ko`rsatiladi. Ijaraga beruvchining munistipial, idoraviy uy-joy fondi va maqsadli kommunal uy-joy fondining turar joylarini vaqtinchalik foydalanishga berish shartnomasi bo`yicha asosiy majburiyatlari xuddi shu tartibda O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 49-moddasida ko`rsatilgan. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 62-moddasiga binoan ijaraga berilgan turar joyni kapital ta’mirlash, agar shu turar joyni ijaraga berish shartnomasida boshqacha tartib belgilanmagan bo`lsa, ijaraga beruvchining 167 majburiyatiga kiradi. Ijaraga berilgan turar joyni ijaraga oluvchining roziligisiz qayta qurishga, o`zgartirishga, agar bunday qayta qurish va o`zgartirish uy-joydan foydalanish sharoitlarini tubdan o`zgartirsa, yo`l qo`yilmaydi. Ijaraga beruvchining turar-joyni ijaraga berish jarayonidagi majburiyatlariga to`xtaladigan bo`lsak, O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 87- moddasiga asosan, arendaga beruvchi turar joyni arendaga oluvchiga yashash uchun yaroqli holatda hamda ushbu Kodeksning 9-moddasiga binoan turar joylarga nisbatan qo`yiladigan talablarga javob beradigan holatda arendaga berishi shart. Arendaga beruvchi arendaga berilayotgan turar joyning muhandislik qurilmalari va konstruksiyalaridagi shartnoma tuzilayotgan paytda aniqlangan yoki aniqlanmagan barcha nuqsonlar, nosozliklar uchun javobgar bo`ladi. Ijaraga oluvchi faqat fuqaro bo`lishi mumkinligi belgilangan. Bu tushuncha o`z ichiga faqatgina O`zbekiston Respublikasi fuqarolarini emas, balki xorij fuqarolari hamda fuqaroligi yo`q shaxslarni ham qamrab oladi. Turar joylardan maqsadga muvofiq foydalanilishi lozim, ya’ni u ishlab chiqarish korxonalari, ofis va boshqalarning joylashuvi uchun emas, balki fuqarolarning istiqomat qilishlari uchun xizmat qilishi kerak. Shuning uchun, turar-joyni ijaraga olish shartnomasining subyekti faqat fuqaro bo`lishi mumkin. Doimiy yashovchi maqomini qonun doirasida ijaraga oluvchidan kechroq ko`chib kelganlar ham olishi mumkin. Lekin, buning uchun ikki shart bajarilishi lozim. Birinchidan – ko`chib kirish uchun ikkala taraf (ijaraga beruvchi va oluvchi)ning roziliini olish. Ikkinchi shart, bunday ko`chib kirish turar-joyning bir kishiga nisbatan belgilangan eng kam normasi xaqidagi qonunchilik talablarining buzilishiga olib kelmasligi lozim. Faqatgina istisno tarzida ikkala shartning ham voyaga yetmagan bolalarga taalluqli bo`lmasligi belgilangan. So`nggi qoida voyaga etmagan bolaning yashash joyi ota-onasining yashash joyi bilan bir bo`lishi bilan izohlangan (O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 21-modda, 2- qismiga qarang). Davlat uy-joy fondi tasarrufidagi turar-joy ijarasi shartnomasini tuzishda ijaraga oluvchi doimiy foydalanuvchilar sifatida o`z oila a’zolarini (turmush o`rtog’i, bolalari, ota-onasi, qaramog’idagilar) ko`rsatadi. Bundan farqli ravishda tijorat shakldagi turar-joyning ijara shartnomasida foydalanuvchilar sifatida ijaraga oluvchi bilan yashovchi istalgan fuqaro ko`rsatilishi mumkin. Ta’kidlash joizki, shartnomaga muntazam yashovchilar sifatida kiritilgan fuqarolar turar-joydan foydalanishda ijaraga oluvchi bilan teng huquqqa ega bo`ladilar. Davlat uy-joy fondi tasarrufidagi turar-joy ijarasi shartnomasiga ko`ra ijaraga oluvchi ijaraga beruvchi oldida turar-joy ijarasi shartnomasining shartlarini buzgan oila a’zolari va o`zi bilan muntazam yashovchi fuqarolarning xatti- harakatlari uchun javobgar bo`ladi. Ijaraga oluvchining voyaga yetgan farzandlari va u bilan doimiy yashovchi fuqarolar ijaraga beruvchini xabardor qilgan holda, ijaraga oluvchi bilan doimiy yashovchi barcha fuqarolar ijaraga beruvchi oldida ijaraga oluvchi bilan teng miqdorda javobgarlikka ega ekanliklari haqida shartnoma tuzishlari mumkin. Shu bilan birga turar-joy ijarasi shartnomasiga ko`ra ijaraga oluvchi 168 shartnoma shartlarini buzgan o`zi bilan doimiy yashovchi fuqarolarning xatti- harakatlari uchun javobgar bo`ladi. Bu tabiiy, chunki turar joy mulkdori uchun ijaraga oluvchi bilan doimiy yashovchilardan qaysi biri shartnoma shartlarini buzishidan qat’iy nazar, ijaraga oluvchining shartnoma shartlariga to`liq rioya etishi muhim sanaladi. Solidar javobgarlikda (O`zR FKning 252, 252-moddalari) ijaraga beruvchi ijara shartnomasining shartlarini buzgan (masalan, uy to`lovini to`lamagan) ijaraga oluvchining voyaga etgan oila a’zolarini butunlay yoki qisman javobgarlikka tortish huquqiga ega. Ijaraga oluvchining voyaga etgan oila a’zolarining ijaraga beruvchi oldidagi solidar javobgarligi turar joyni ijaraga olish shartnomasining o`zida nazarda tutilgan. Turar-joyni ijaraga olish shartnomasiga ko`ra ijaraga oluvchi quyidagi majburiyatlarni o`z zimmasiga oladi: turar-joydan maqsadiga muvofiq foydalanish; turar-joyga, sanitar-texnik qurilmalariga extiyotkorlik bilan munosabatda bo`lish, ularning butunligini ta’minlash; turar-joyning yuzaga kelgan nosozliklarini o`z hisobidan bartaraf etish, buzilgan sanitar-texnik qurilma yoki boshqa qurilmani ijaraga oluvchi yoki u bilan turar-joyda doimiy yashovchi boshqa shaxslar aybiga ko`ra buzilgan bo`lsa, ta’mirlash yoki o`zgartirish. Turar-joy va umumiy foydalanish joylari qurilmalarini yangilash va qayta loyihalashtirish, isitish va sanitar-texnik moslamalarning o`rnini o`zgartirish faqatgina ijaraga beruvchining yozma roziligi asosida amalga oshirilishi mumkin. Cho`milish va yuvinish xonalarini yashash joyiga moslashtirish, yong’inda chiqishga mo`ljallangan yo`laklarni berkitish, shuningdek, terrasa, lodjiya, verandalarni yashash joyiga aylantirish qat’iyan ma’n etiladi. Ijaraga oluvchi uy-joy to`lovini, jumladan suv ta’minoti, gaz, elektr va issiqlik energiyasi va boshqa kommunal to`lovlarni o`z vaqtida to`lashga majbur. (Qarang: O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 50-moddasining sakkizinchi qism, oltinchi xat boshi, 134, 130-moddalari; O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325- sonli qarori bilan tasdiqlangan "Turar joylarni va uy atrofidagi yerlarni saqlash va ulardan foydalanish qoidalari" to`g’risidagi Nizomning 5 bo`limi). O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 51-moddasiga ko`ra ijaraga oluvchi ijaraga beruvchi roziligi bilan belgilangan tartibda o`z oila a’zolarini, barcha voyaga etgan oila a’zolarining yozma roziligi bilan esa, boshqa fuqarolarni ham ijaraga olingan munistipial, idoraviy va maqsadli kommunal uy-joy fondining turar-joyiga ko`chirib kelishga haqqi borligi to`g’risida qoida o`rnatilgan. Voyaga yetmagan oila a’zolarini kiritish uchun bunday rozilik talab etilmaydi. Turar joyga boshqa shaxslarni ko`chirib kiritishga qonun hujjatlarining har bir kishiga mo`ljallangan uy-joy maydonining ijtimoiy normasi to`g’risidagi talablariga rioya etilgan holda yo`l qo`yiladi, voyaga yetmagan bolalarni va mehnatga qobiliyatsiz yolg’iz ota-onalarni ko`chirib kiritish hollari bundan mustasno. Ijaraga oluvchining oila a’zolari deb, O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 3-moddasi, 2 va 3-qismlarida ko`rsatilgan shaxslar tan olinadi. 169 Turar joyni ijaraga berish shartnomasiga boshqa fuqarolarni kiritish munitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga berishning namunaviy shartnomasi to`g’risidagi nizomlarga muvofiq amalga oshiriladi. Agar boshqa fuqarolarning ijara shartnomasiga kiritilishi bu erda yashayotganlarning uy-joy sharoitini yaxshilashga muhtoj deb tan olinishiga olib kelsa, shuningdek mulk huquqi asosida turar joyi bo`lgan shaxslar uy-joy maydonining ijtimoiy normasidan kam bo`lmagan maydonga ega bo`lsa, bunday fuqarolarni ijaraga berish shartnomasiga kiritish mumkin emas. Oila tarkibining o`zgarishi ijara shartnomasi tegishli qismining o`zgarishiga olib keladi. Ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan fuqarolar turar joydan foydalanishda ijaraga oluvchi bilan teng huquqlarga egadirlar. O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994-yil 28-iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan "Turar joylarni va uy atrofidagi erlarni saqlash va ulardan foydalanish qoidalari" to`g’risidagi 6-bandiga asosan turar joylarni ijaraga oluvchi quyidagi huquqlarga ega bo`ladi: o`zi bilan birga turadigan voyaga yetgan oila a’zolarining roziligi bilan o`zi egallab turgan turar joyga o`zining rafiqasini, bolalari va ota-onasini belgilangan tartibda ko`chirib kiritish. Ota-onasi oldiga ularning voyaga yetmagan bolalarini, bolalar oldiga esa ularning mehnatga layoqatsiz yolg’iz ota-onasini ko`chirib kiritish uchun oila a’zolarining roziligi talab qilinmaydi; Turar joyga boshqa fuqarolar bir kishiga to`g’ri keladigan uy-joy maydonining ijtimoiy normasi haqidagi qonun hujjatlari talablariga rioya qilingan taqdirda qo`yiladi, voyaga etmagan bolalarni va mehnatga layoqatsiz yolg’iz ota- onalarni qo`yish bundan mustasno. Fuqaroga mulk huquqi asosida tegishli bo`lgan turar-joyni ijaraga berish shartnomasida bu masala biroz boshqacha hal etiladi (O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 33-moddasi). Fuqaroga mulk huquqi asosida tegishli bo`lgan uydan, kvartiradan turar joyni ijaraga, arendaga oluvchi o`zi ijaraga, arendaga olgan xonaga uy, kvartira mulkdorining roziligidan qat’i nazar, voyaga etmagan farzandlarini, agar u alohida xonani egallayotgan bo`lsa va ijaraga yoki arendaga berish shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo`lmasa, shuningdek eri(xotini) va mehnatga qobiliyatsiz voyaga yetgan farzandlari hamda ota-onasini ko`chirib kiritish huquqiga ega. Fuqaroga mulk huquqi asosida tegishli bo`lgan uy, kvartiradagi turar joyni ijaraga, arendaga oluvchi bilan birga yashayotgan oila a’zolari ijaraga yoki arendaga berish shartnomasidan kelib chiqadigan huquq va majburiyatlarga ijaraga, arendaga oluvchining o`zi bilan teng ravishda ega bo`ladilar. Boshqa fuqarolarni faqat uy mulkdorining roziligi bilan ko`chirib kiritish mumkin va ijaraga, arendaga oluvchi tomonidan o`z oila a’zosi sifatida ko`chirib kiritilgan ushbu fuqarolar, agar ko`chirib kiritishda ular o`rtasida boshqacha kelishuv bo`lmagan bo`lsa, ijaraga, arendaga oluvchi hamda uning boshqa oila a’zolari bilan turar joydan foydalanishda teng huquqqa ega bo`ladilar. Turar joyni ijaraga berish shartnomasiga boshqa fuqarolarni kiritish munistipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining 170 uylaridagi turar joyni ijaraga berishning namunaviy shartnomasi to`g’risidagi nizomlarga muvofiq amalga oshiriladi. Agar boshqa fuqarolarning ijara shartnomasiga kiritilishi bu erda yashayotganlarning uy-joy sharoitini yaxshilashga muhtoj deb tan olinishiga olib kelsa, shuningdek mulk huquqi asosida turar joyi bo`lgan shaxslar uy-joy maydonining ijtimoiy normasidan kam bo`lmagan maydonga ega bo`lsa, bunday fuqarolarni ijaraga berish shartnomasiga kiritish mumkin emas. Oila tarkibining o`zgarishi ijara shartnomasi tegishli qismining o`zgarishiga olib keladi. Ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan fuqarolar turar joydan foydalanishda ijaraga oluvchi bilan teng huquqlarga egadirlar. Oliy Sud Plenumining 2001 yil 14 sentyabrdagi "Uy-joy nizolari bo`yicha sud amaliyoti haqida"gi 22-son qarorining 16-bandiga ko`ra, O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 50-moddasi talabiga ko`ra ijaraga oluvchining oila a’zolari va u bilan doimiy yashayotgan fuqarolar turar-joydan foydalanishda ijaraga oluvchi bilan teng huquqga egadir va bu shaxslar ijaraga berish shartnomasi majburiyatlari yuzasidan ijaraga beruvchi oldida javobgardirlar. Boshqa shaxslarni oila a’zosi deb topish masalasini hal etishda (xotini, eri, bolalari, ota-onalaridan tashqari) sud ularning ijarachi va uning oila a’zolari bilan munosabatlarini, umumiy xo`jalik yuritganliklarini, bir-biriga o`zaro yordam ko`rsatib kelganliklari va oilaviy munosabatlari mavjudligini guvohlantiruvchi holatlarni aniqlashi lozim. Turar-joyni ijaraga olish shartnomasida bu biroz farq qiladi. Turar-joyga doimiy yashovchi sifatida ijara shartnomasida ko`rsatilmagan boshqa fuqarolarni kiritish faqatgina ijaraga beruvchi – mulkdor, shuningdek, ijaraga oluvchi va u bilan doimiy yashovchilar roziligi bilan yashash joyi normasiga amal qilgan xolda amalga oshiriladi (voyaga etmagan farzandlarni kiritish hollari bundan mustasno). Qonun voyaga etmagan farzandlarni ko`chirib kiritishda ijaraga beruvchi, ijaraga oluvchi va doimiy yashovchi fuqarolarning roziligini talab qilmaydi. Bu voyaga etmagan farzandlarning yashash joyi ota-onasining yashash joyi deb tan olinganidan kelib chiqadi (O`zR FK 20 moddasiga qarang). Ijaraga oluvchi va u bilan birga doimiy yashaydigan fuqarolar umumiy kelishuvga binoan va ijaraga beruvchini oldindan xabardor qilgan holda vaqtincha yashovchilarga (foydalanuvchilarga) uy-joyda bepul yashab turishlari uchun ruxsat etishga xaqli. Vaqtincha yashovchini kiritish uchun ijaraga oluvchining ham va u bilan doimiy birga yashovchi fuqarolarning ham roziligi talab etiladi. Bunda qonunchilikdagi (O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 42-moddasi) bir shaxsga belgilangan eng kam turar joy normasiga amal qilish darkor, aks holda ijaraga beruvchi vaqtincha yashovchilarning istiqomat qilishini ta’qiqlab qo`yishi mumkin. Vaqtincha yashovchilar to`g’risida O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 61-moddasida so`z boradi. Unga binoan vaqtincha yashovchilar ijaraga oluvchi bilan doimiy birgaa yashovchi fuqarolardan turar-joydan mustaqil ravishda foydalanish xuquqiga ega bo`lmasliklari bilan farqlanadilar. Bundan tashqari, ijaraga oluvchining doimiy birga yashovchi fuqarolarga nisbatan bu 171 shaxslarga javobgarligi ham kengroq belgilangan. Bu erda ijaraga oluvchi vaqtincha yashovchilarning nafaqat ijara shartnomasini buzganiga balki, umuman, yashash bilan bog’liq bo`lgan har qanday xatti-harakatiga javobgar ekani nazarda tutilayapti. Vaqtincha yashovchini kiritish uchun ijaraga oluvchini ham, u bilan birga yashovchi fuqarolarning ham roziligi kerak. Ijaraga beruvchiga kelsak, uning roziligi talab etilmaydi, ko`chib kelganlik fakti haqida xabardor qilishning o`zi kifoya qiladi. Bu holatda bir kishilik yashash joyi normasiga amal qilish talab etiladi (Qarang: O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 42-moddasi). Vaqtincha yashovchilarning istiqomat qilishi uchun maksimal muddat belgilangan bo`lib, u olti oyga teng. Agar istiqomat qilish muddati kelishilmagan bo`lsa, ijaraga oluvchi ham muntazam birgalikda yashovchi fuqarolar ham vaqtincha yashovchilarning turar- joyni bo`shatishlarini talab qilishlari mumkin. Ammo, buni ular ijaraga oluvchi va u bilan doimiy birga yashovchi istalgan fuqaro tomonidan kerakli talabnoma qo`yiladigan yetti kunlik muhlat o`tishi bilan amalga oshirishlari lozim. Vaqtincha yashovchilar bunday talabga norozi bo`lgan taqdirda, sud tartibida boshqa yashash joyi berilmasdan ko`chirib chiqariladilar. Ijaraga berish shartnomasi uchun an’anaviy bo`lgan ijaraga berilgan uy-joyni ta’mirlash bo`yicha majburiyatlarni va ushbu joydan foydalanish shartlarini taqsimlash joriy ta’mirlashda ijaraga oluvchining, kapital ta’mirlashda esa ijaraga beruvchining roziligi bilan amalga oshirilishi mumkinligi belgilangan. O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994 yil 28 iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan “Turar joylarni va uy atrofidagi yerlarni saqlash va ulardan foydalanish” Qoidalarining 43 bandida joriy ta’mirlashga tegishli ishlar ro`yxati berilgan bo`lib, ularga xususan quyidagilar kiritilgan: oyna qo`yish; tirqishlarni zamazkalar bilan to`ldirish yoki shtapiklar qoqish; kvartiradagi turar joylar va yordamchi xonalarning pollari va eshiklarini bo`yash; radiatorlar, markaziy isitish, suv ta’minoti quvurlarini va kvartira ichidagi boshqa quvurlarni hamda pechlarning metall g’iloflaryani bo`yash; derazalar va eshiklarning priborlarini almashtirish. Uy-joyni ijaraga olish shartnomasi bo`yicha mazkur ishlar ijaraga oluvchi tomonidan amalga oshiriladi. Lekin, mazkur ishlarni amalga oshirish turar joyning alohida konstruktiv qismlari yoki uning uskunalarining nosozligi yoxud turar joyning kapital ta’miri bilan bog’liq bo`lsa, ular ijaraga beruvchi tomonidan amalga oshiriladi. Xususiy uy-joy fondidagi turar joy ijaraga olinganda, taraflar ijaraga berilgan turar joyni joriy ta’mirlashning boshqa shartlarini belgilashlari va yuqorida ko`rsatilgan ta’mirlash ishlari ijaraga beruvchi – turar joy mulkdori tomonidan ham amalga oshirilishi mumkin. Qayd etib o`tilgan ta’mirlash ishlari ijaraga oluvchi, ijarador, turar joy egasining hohishiga ko`ra belgilangan tartibda tasdiqlangan narhlar bo`yicha haq to`langan holda uy-joylardan foydalanish yoki ta’mirlash - qurilish tashkilotlari tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Kapital ta’mirlash turar joyning asosiy qismlari, eshik va romlar, polni almashtirish, sanitar-texnik uskunalarni ta’mirlashni qamrab oladi. 172 Kapital ta’mirlashga quyidagilar kiradi: uyning asosiy qurilmalari emirilganligi sababli eshiklar, derazalar va markaziy isitish tizimi mavjud bo`lmagan uylarda isitish qurilmalarini almashtirish, markaziy isitish, vodoprovod, kanalizastiya, issiq suv ta’minoti, shamollatish, lift ho`jaligi, gaz, oshxona plitasi,asosiy elektr o`tkazish tizimini ta’mirlash. Turar joy ijarasi shartnomasiga ko`ra mazkur ishlar ijaraga beruvchi hisobidan amalga oshiriladi. Xususiy uy-joy fondidagi turar joy ijaraga olinganda, taraflarga ijaraga berilgan turar joyni kapital ta’mirlashning boshqa shartlarini belgilash va yuqorida ko`rsatilgan ta’mirlash ishlarini ijaraga oluvchi zimmasiga yuklash huquqi beriladi. Lekin bu mohiyati jihatidan o`zini oqlamaydi. Kapital ta’mirlash mulk huquqi obyektining qiymatini jiddiy ravishda oshiradi va mulkdorning mulki o`sishiga olib keladi, bu esa ijaraga oluvchi hisobidan amalga oshirilishi adolatli va to`g’ri bo`lmaydi. Shuning uchun turar joyning kapital ta’miri ijaraga oluvchi tomonidan emas, balki ijaraga beruvchi – turar joyning mulkdori tomonidan amalga oshirilishi lozim. Turar joyni qayta jihozlash tushunchasi FKda ham, Uy-joy Kodeksida ham keltirilmagan. Uy-joy Kodeksining 24-moddasi, 5-qismi va 62-moddasi, 3-qismida o`z mohiyatiga ko`ra qayta jihozlash tushunchasi bilan qamrab olinadigan qayta qurish va o`zgartirish atamalari qo`llaniladi. O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 607-moddasida turar joyni qayta qurish va o`zgartirish haqida so`z borib, ijaraga oluvchi ijaraga beruvchining roziligisiz uy-joyni qayta qurishga va tuzilishini o`zgartirishga haqli emasligi belgilangan. Turar joy hamda yordamchi xonalarni qayta qurish, o`zgartirish faqatgina ularni yanada obod qilish maqsadida amalga oshirilishi mumkin. Turar joylarni qayta jihozlash ijaraga oluvchilarning yashash sharoitlarini yomonlashtirmasligi kerak. Shuning uchun ijaraga berilgan turar joy va undan foydalanish shartlarini jiddiy ravishda o`zgartiradigan qayta jihozlash faqatgina ijaraga oluvchining roziligi bilan amalga oshirilishi mumkin. O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994-yil 28-iyundagi 325-sonli qarori bilan tasdiqlangan “O`zbekiston Respublikasi kommunal uy-joy fondi to`g’risida”gi Nizomning 43-bandiga muvofiq turar joyni va yordamchi xonalarni buzib, boshqatdan qurish va qayta rejalashtirish kvartirani yanada obod qilish maqsadini ko`zlabgina amalga oshirilishi mumkin va bu ishga ijaraga oluvchi, uning oila a’zolari, kommunal uy-joy fondi egasi vakilining roziligi va tegishli hokimlikning ruxsatnomasi bilan yo`l qo`yiladi. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 24-moddasida esa ko`p kvartirali uydagi kvartira mulkdori mahalliy davlat hokimiyati organlaridan tegishli ruxsatnoma olmasdan o`ziga qarashli joyni o`zboshimchalik bilan qayta qurgan yoki o`zgartirgan taqdirda, qonun hujjatlarida belgilangan tartibda javobgar bo`ladi hamda bu joyni o`z hisobidan avvalgi holatiga keltirishi shartligi to`g’risidagi qoida belgilangan. Taraflar kelishuviga ko`ra belgilanadigan turar-joy uchun to`lov miqdori ko`rib chiqilayotgan shartnomaning muhim sharti bo`lib hisoblanadi. Odatda, 173 to`lov miqdori turar-joyning sifati va joylashuviga qarab belgilanadi. Xozirgi kungacha qonun bilan ham, qonunosti huquqiy hujjatlar bilan ham turar-joy uchun eng ko`p to`lov miqdori ko`rsatilmagan. Lekin, qonunda bunday imkoniyat mavjud ekanligi ko`zda tutilgan. Qonun chiqaruvchi tomonidan shartnomada ikkala taraf manfaatlarini ham himoya qiluvchi qoida kiritilgan. Bu qoida turar-joy uchun to`lov miqdorining bir tomonlama o`zgartirilishiga cheklov qo`yiladi. Bunda ijaraga beruvchi tomonidan to`lovning oshirilishi yoki ijaraga oluvchi tomonidan uning pasaytirilishi nazarda tutilayapti. Ammo, bu qoida dispozitiv xarakterga ega va taraflar shartnomada bu imkoniyatni ko`rsatib o`tishlari mumkin. Bundan tashqari, bu imkoniyat maxsus qonun bilan ham belgilanishi mumkin. Ijaraga oluvchi turar-joydan foydalanganlik uchun to`lovni kiritishi kerak. Umumiy qoidaga ko`ra bu to`lov oyma-oy amalga oshiriladi, lekin, shartnomada boshqa muddat ko`rsatilishi ham mumkin. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 34-moddasiga binoan fuqaroga mulk huquqi asosida tegishli bo`lgan turar joyni ijaraga, arendaga berish haqi taraflar kelishuviga binoan shartnomada, ijara xaqini to`lash tartibi, shartlari va muddatlari esa, O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 90-moddasiga ko`ra turar-joy ijarasi shartnomasi bilan belgilanadi. O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksida turar-joy uchun to`lov tartibi 129-134-moddalarda ko`rsatib o`tilgan. O`zbekiston Respublikasi Uy-joy Kodeksining 129-moddasiga binoan munistipal, idoraviy uy-joy fondi uylaridagi turar joyni ijaraga berish shartnomasi bo`yicha to`lanadigan haq miqdori uyni va umumiy foydalanishdagi mol-mulkni saqlash xarajatlarining o`rnini qoplashni ta’minlaydigan, ijaraga beruvchi tomonidan turar joy umumiy maydonining bir kvadrat metri hisobida belgilangan stavkalardan kelib chiqib belgilanadi. Munitsipal va idoraviy uy-joy fondini tiklashga ajratmalar hamda ijaraga beruvchining normativ foydasi turar joyning ijara haqiga kiradi. O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksining 130-moddasida belgilangan aniq maqsadli kommunal uy-joy fondi turar joylari uchun to`lanadigan haq ijaraga berish shartnomasi bo`yicha uyga qarash, unga xizmat ko`rsatish va ta’mirlash uchun ketadigan xarajatlarni o`z ichiga oladi. Turar joyni ijaraga oluvchi turar joy haqini har oyda yashalgan oydan keyingi oyning o`ninchi kunidan kechiktirmay to`lashi shart. Aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining turar joyi uchun haq O`zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi tomonidan belgilangan tartibda olinadi. O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksining 135-moddasiga asosan fuqarolarning ayrim toifalariga uy-joyni saqlash va kommunal xizmatlar haqini to`lash xarajatlari qonun hujjatlarida belgilangan tartibda qoplanadi. (Qarang: Uy- joy-kommunal xizmatlar haqini to`lash bo`yicha imtiyozlar beriladigan shaxslar ro`yxati O`zbekiston Respublikasi Prezidentining 2003-yil 27-martdagi “2003- yilning 1 aprelidan boshlab uy-joy-kommunal xizmatlar haqini to`lash bo`yicha beriladigan imtiyozlar o`rniga kompensastiya pul to`lovlarini joriy etish to`g’risida”gi PF-3227- sonli Farmoni bilan tasdiqlangan) 174 O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksining 136-moddasi turar joylar va kommunal xizmatlar haqini to`lashda aholining ijtimoiy jihatdan himoyalanmagan va kam ta’minlangan toifalarini qo`llab-quvvatlash qonun hujjatlarida belgilangan tartibda amalga oshirilishini nazarda tutadi. (Qarang: O`zbekiston Respublikasi Prezidentining 27.03.2003y.dagi PF-3227- sonli Farmoni). Turar-joyning ijara shartnomasi muddatli xususiyatga ega, negaki mulkdor tomonidan turar-joyni ijaraga muddatsiz topshirish, mohiyatiga ko`ra uning uchun mulk huquqini cheklashga olib kelgan bo`lardi. Shuning uchun turar-joyni ijaraga berish tartibi, muddati va shartlari ijaraga oluvchi va ijaraga beruvchi o`rtasida tuziladigan shartnoma bilan belgilanadi. Turar-joy ijarasi shartnomasi besh yildan oshmagan muddatga tuziladi. Agar shartnomada u tuzilgan muddat belgilanmagan bo`lsa, u besh yilga tuzilgan deb hisoblanadi. Turar-joy ijarasi shartnomasi bir yilgacha (qisqa muddatli) tuzilgan bo`lsa, bu holda ijaraga oluvchining huquqlari chegaralanadigan bo`ladi. Qonun chiqaruvchi tomonidan belgilangan qoidaga asosan turar-joyning bir yilgacha (qisqa muddatli) ijarasi shartnomasiga nisbatan mazkur Kodeks 606-moddasining 2 va 3-qismlari, 609-modda, bu moddaning 3-qismi, 613, 614-moddalarida ko`rsatilgan qoidalar, agar shartnomada boshqa narsa ko`rsatilmagan bo`lsa, qo`llanilmaydi. Jumladan, ijaraga oluvchi ijaraga olgan joyga vaqtinchalik yashovchilarni kiritishi; ijaraga olingan joyni qayta ijaraga shartli ravishda topshirishi; shartnomada o`zini boshqa ijaraga oluvchi bilan almashtirishi ta’qiqlanadi, shuningdek, shartnomada boshqa holat ko`rsatilmagan bo`lsa, yangi muddatga shartnoma tuzishda imtiyozli huquqqa ega bo`lmaydi. Shunga o`xshash qoida O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksining 36-moddasida belgilangan bo`lib, unga ko`ra munistipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli kommunal uy-joy fondining uylaridagi turar joyni ijaraga berish shartnomasi besh yildan ortiq bo`lmagan muddatga tuziladi. Agar shartnomada muddat ko`rsatilmagan bo`lsa, u besh yilga tuzilgan deb hisoblanadi. Turar-joy ijarasi shartnomasiga binoan turar-joy mulkdori ham ijaraga oluvchiga turar-joyni besh yildan oshmagan ma’lum muddatga beradi. Ijara shartnomasida uy-joy qonun munosabatlarida barqarorlikni yaratish maqsadida qonunda ijaraga oluvchiga shartnomani yangi muddatga tuzishda imtiyozli huquq berilgan. Ammo, bu huquq cheklangan xarakterga ega, chunki, uy mulkdori o`z mulkini o`z xohishiga ko`ra tasarruf etishi mumkin. Shuning uchun, uy mulkdori turar-joyni bir yildan kam bo`lgan muddat ichida kelgusida ijaraga bermaslikka qaror qilsa, u ijaraga oluvchini turar-joyni ijaraga olish shartnomasi tugashidan kamida uch oy oldin ogohlantirib, ijaraga oluvchiga shartnomani uzaytirishda rad javobini berishga haqli. Uy egasi ijaraga oluvchi bilan shartnomani yangi muddatga uzaytirishga qaror qilgan taqdirda ham bu masaladagi tashabbus mulkdorning o`zidan chiqishi kerak. U ijaraga oluvchiga turar-joyni ijaraga olish shartnomasi tugashiga kamida uch oy qolganida yangi muddatga o`sha shartlarda yoki yangi ko`rinishda shartnoma tuzishni taklif etishi lozim. Agar mulkdor bu majburiyatini bajarmagan 175 bo`lsa, va ijaraga oluvchi muddatning uzaytirilishiga qarshiligi bo`lmasa, shartnoma xuddi o`sha shartlar bilan yangi muddatga uzaytirilgan deb hisoblanadi. O`zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksining 553-moddasiga ko`ra, agar qonun yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo`lmasa, o`z majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijaraga oluvchi shartnoma muddati tugaganidan keyin yangi muddatga mulk ijarasi shartnomasini tuzishda sharoitlar teng bo`lgan hollarda boshqa shaxslarga nisbatan imtiyozli huquqqa ega bo`ladi. Ijaraga oluvchi ijaraga beruvchini mulk ijarasi shartnomasida belgilangan muddatda, agar shartnomada bunday muddat belgilangan bo`lmasa, shartnomaning amal qilishi tamom bo`lguncha oqilona muddatda, bunday shartnomani tuzish istagi haqida yozma ravishda ogohlantirishi lozim. Ijara shartnomasiga keladigan bo`lsak, O`zbekiston Respublikasi “Ijara to`g’risidagi” Qonunining 14-modda, 2-qismiga binoan shartnoma muddati tugagach, shartnomadagi o`z majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijarachi shartnomani qayta tiklashda boshqa shaxslarga nisbatan ustun huquqqa ega bo`ladi. Yer uchastkalari masalasida esa, O`zbekiston Respublikasi Yer kodeksining 24-moddasi, 7-qismiga binoan ijarachi yer uchastkalari ijara shartnomasining amal qilish muddati tugaganidan keyin shartnomani yangilashda boshqa teng sharoitlarda ustun huquqqa ega. Mulkni ijaraga berish shartnomasini yangi muddatga tuzishda shartnoma shartlari taraflar roziligi bilan o`zgartirilishi mumkin. Agar ijaraga beruvchi ijaraga oluvchiga shartnomani yangi muddatga tuzishga rad javobini bergan bo`lsa, lekin, u bilan tuzilgan shartnomaning muddati tugaganidan so`ng bir yil ichida boshqa ijaraga oluvchi bilan turar-joyni ijaraga olish shartnomasi tuzgan bo`lsa, ijaraga oluvchi o`z tanloviga ko`ra suddan tuzilgan shartnomaga asosan o`ziga taalluqli bo`lgan huquq va majburiyatlarni unga o`tqazilishi va shartnomaning uzaytirilishi rad qilingani tufayli keltirilgan zararni qoplashni yoki faqatgina shunday zararni qoplashni talab qilish huquqiga ega. Ijaraga oluvchi turar-joyni ijaraga olish shartnomasining muddati tugaganidan so`ng ham ijaraga berilgan mulkdan ijaraga beruvchining e’tirozisiz foydalanishda davom etayotgan bo`lsa, shartnoma o`sha shartlarda nomamuayyan muddatga uzaytirilgan deb hisoblanadi. O`zbekiston Respublikasining Uy-joy Kodeksining 36-moddasiga ko`ra, ijaraga beruvchi tomonidan e’tiroz bo`lmagan taqdirda, ijaraga oluvchi shartnoma muddati tugaganidan keyin ham turar joydan foydalanishni davom ettirsa, shartnoma avvalgi shartlarda qayta tuzilgan deb hisoblanadi. Davlat uy-joy fondidan ijaraga beruvchi, agar turar joyni ijaraga bermaslikka qaror qilgan bo`lsa, bu haqda ijaraga oluvchini kamida bir yil oldin xabardor etib, yangi muddatga shartnoma tuzishdan voz kechishi mumkin, aniq maqsadli kommunal uy-joy fondi bundan mustasno. Download 5.5 Mb. Do'stlaringiz bilan baham: 
|