B ozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka krediti modellari. Ipoteka kreditlash modellari va ularni Rossiyada qo'llash istiqbollari. Ipoteka kreditining rivojlanishi

Kengaytirilgan ochiq (Amerika) tizim. Ushbu modelda ipoteka kreditlash tizimiga kredit resurslarining asosiy oqimi shu maqsadda maxsus tashkil etilgan ko'chmas mulk ipoteka krediti bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning ikkilamchi bozoridan tushadi.
Ipoteka resurslarini taqdim etishning ushbu tizimi ikkilamchi ipoteka bozoriga asoslangan. Rossiyada u uchta ipoteka agentligi asosida qurilgan: Ipoteka kreditlash bo'yicha Federal agentlik, Rossiya ipoteka assotsiatsiyasi va Moskva ipoteka agentligi. Bu idoralarning asosiy vazifasi banklardan ipoteka kreditlarini sotib olish va ular asosida o‘z qimmatli qog‘ozlarini chiqarishdan iborat.
Ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalarini minimallashtirish sxemasi quyidagicha ishlaydi. Bank qarz oluvchiga ipoteka kreditini beradi, ya'ni unga (aniqrog'i, uning nomidan kvartirani sotuvchiga) har oy ma'lum muddat ichida belgilangan miqdorni bankka o'tkazish majburiyati evaziga uning mablag'larini o'tkazadi. Qarz oluvchining ushbu majburiyati sotib olingan uy-joy garovi bilan ta'minlanadi. Bank garov majburiyatlarini o'tkazib, kreditni agentliklardan biriga sotadi. Agentlik qarz oluvchiga to‘langan pul mablag‘larini bankka zudlik bilan qoplaydi va buning evaziga undan olingan oylik to‘lovlarni, bank marjasini olib tashlab, agentlikka o‘tkazishni so‘raydi. Sxematik ravishda, u rasmga o'xshaydi. 5.
Agentlik tomonidan banklardan ipoteka kreditlarini qayta sotib olish ipoteka agentliklari uchun, birinchi navbatda, mablag'lar aylanmasining keskin tezlashishi bilan foydalidir - bir necha yildan taxminan 2 oygacha. Oylik to'lovlar miqdori, ya'ni agentlik ipoteka kreditlarini sotib olish majburiyatini olgan stavka agentlikning o'zi tomonidan belgilanadi. Ushbu tariflar har kuni e'lon qilinadi va 60 kun davomida amal qiladi. Shunday qilib, mijoz bilan muzokaralarni boshlab, bank agentlik stavkasini va uning marjasini kredit stavkasi deb ataydi. 60 kun ichida bank mijoz va uy-joyni tekshirishni yakunlaydi, kredit beradi, agentlikdan pulni qaytarib oladi va keyin vositachi sifatida ishlaydi, qarz oluvchidan agentlikka pul o'tkazadi, o'ziga faqat marja qoldiradi.
Shunday qilib, ipoteka stavkalari boshqa bank kreditlari bo'yicha stavkalar yoki depozitlar qiymatiga bog'liq emas. Ularni belgilaydigan yagona narsa - bu agentlik tomonidan ipoteka kreditlarini sotib olish tezligi. O'z navbatida, agentlik stavkalari uchinchi darajali ipoteka bozori tomonidan belgilanadi.
Guruch. 5. Ipoteka kreditlashning ikki bosqichli modeli sxemasi
Barcha idoralar tijorat banklaridan ma’lum miqdorda ipoteka kreditlarini sotib olib, ularni hovuzlarga yig‘ib, har biri asosida yangi qimmatli qog‘ozlar yaratmoqda. Eng keng tarqalganlari ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar (MBS). Bunday qimmatli qog'ozlar bo'yicha to'lovlar manbai qarz oluvchilarning ipoteka kreditlari bo'yicha to'lovlari hisoblanadi. Biroq, MBS agentlik xavfsizligi hisoblanadi va uning to'lovlari ko'chmas mulk garovi bilan emas, balki ushbu tuzilma tomonidan kafolatlanadi. Agentliklar MBSni fond bozorida sotadilar, so'ngra vositachi sifatida ham qimmatli qog'ozni sotib olgan investorga bankdan agentlikka to'lovlarni, ularning marjasini olib tashlaydilar.
Shu sababli, agentliklarning ipoteka kreditlarini sotib olish darajasi agentlikning investorlar rozi bo'lgan qimmatli qog'ozlarining daromadlilik darajasiga bog'liq. Shu bilan birga, agentliklarning qimmatli qog'ozlari bo'yicha stavkalar davlat qimmatli qog'ozlari bo'yicha stavkalardan unchalik yuqori emas.
Investorlarning MBS bo'yicha past rentabellik bilan kifoyalanishlarining sababi shundaki, ular qarz oluvchining majburiyatlari bilan emas, balki davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan idoralarning majburiyatlari bilan ta'minlanadi. Qarz oluvchilarning ipoteka kreditlari bo'yicha "defolti" qanchalik katta bo'lmasin, agentliklar byudjet yordamida investorlar oldidagi o'z majburiyatlarini bajaradilar. Bu ipoteka agentliklarining qimmatli qog'ozlarini amalda xavf-xatarsiz deb hisoblash imkonini beradi va eng konservativ investorlarga, masalan, pensiya jamg'armalari va sug'urta kompaniyalariga ularga investitsiya qilish imkonini beradi, bu esa, o'z navbatida, eng arzon resurslar oqimini ta'minlaydi. bozorni ipoteka kreditlariga aylantiradi. Oxir-oqibat, Amerika ipoteka modeli bo'yicha past ipoteka stavkalari byudjet, ya'ni soliq to'lovchilar tomonidan ta'minlanadi.
Ipoteka kreditlash tizimi, turli mamlakatlardagi farqlarga qaramay, pul mablag'larini yakuniy investordan qarz oluvchi - ko'chmas mulkni xaridorga qayta taqsimlash mexanizmiga qisqartirilgan.
Ushbu ipoteka kreditlash tizimining asosiy ishtirokchilari:
uy-joy sotib olish uchun qarz oluvchi;
qarz oluvchiga ko'chmas mulk garovi bilan kredit beradigan kreditor (bank yoki boshqa muassasa);
vositachi - vazifasi ipoteka kreditlariga keyinchalik uni qayta investitsiyalash uchun bo'sh kapitalni jalb qilish mexanizmlarini ta'minlashdan iborat bo'lgan ixtisoslashtirilgan tashkilot;
ipoteka kreditlari asosida chiqarilgan qimmatli qog'ozlarni sotib oluvchi yakuniy investorlar (asosan institutsional).
Birlamchi bozor qarz oluvchi va bank o'rtasidagi o'zaro munosabatlar bilan belgilanadi va uning vositalari aslida ipoteka kreditlari hisoblanadi. "Bank-vositachi-investor" zanjiri ikkilamchi ipoteka bozorining mazmunini tashkil etadi, uning vositalari ipoteka kreditlari bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlardir. Ipoteka kreditlash sxemasining maqsadi kreditlash hajmini oshirish uchun kreditorlarni uzoq muddatli resurslar bilan ta'minlashdan iborat. Rivojlangan ipoteka tizimi, bir tomondan, aholining turli mulkiy qatlamlari uchun ochiq bo'lgan, ikkinchi tomondan, o'zaro ta'sir qiluvchi barcha aloqalar uchun foydali bo'lgan o'zini o'zi ta'minlaydigan mexanizmdir. Bu jarayonda asosiy rolni ikkilamchi bozorning shakllanishi va rivojlanishi o'ynaydi, bu erda sekyuritizatsiya mexanizmi(sekyuritizatsiya).
“Sekyuritizatsiya” atamasi ipoteka kreditlari paketi (puli) bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni chiqarishni anglatadi. Hovuz odatda kredit shartlariga mos keladigan bir xil turdagi ipoteka kreditlarini to'playdi - davr, to'lov sxemasi, qarz oluvchilar toifasi, garovga qo'yilgan mulk turi. Sekyuritizatsiya jarayonida chiqarilgan qimmatli qog'ozlar o'tkaziluvchi ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar (o'tkazuvchi qimmatli qog'ozlar, o'tish) deb ataladi.
O'tkaziluvchi qimmatli qog'ozlar an'anaviy moliyaviy vositalardan farq qiladi, chunki ular bo'yicha to'lovlarning chastotasi va hajmi ushbu emissiyani ta'minlaydigan ipoteka kreditlaridan tushadigan mablag'lar bilan belgilanadi. Shunday qilib, o'tkaziladigan qimmatli qog'oz yordamida ipoteka kreditlari bo'yicha to'lovlar qarz oluvchidan yakuniy investorga o'tkaziladi, bunda vositachi tuzilmalarning to'lovlari (shuning uchun nomi - o'tkazuvchan xavfsizlik). Ipoteka to'lovlari oldindan to'lov tushumlarini o'z ichiga olganligi sababli, o'tkaziluvchi ipoteka qimmatli qog'ozlarining asosiy xususiyati ipoteka kreditlariga egalik qilish bilan bog'liq o'ziga xos tavakkalchilik sifatida oldindan to'lash xavfini yakuniy investorga o'tkazishdir. O'tkazma qog'ozining egasi oylik tushumlar miqdorini va natijada to'lov muddatigacha bo'lgan aniq muddatni oldindan bilmaydi. O'tkazuvchan qog'ozlar ikkita asosiy usulda yaratiladi, ularning har birida vositachi tuzilmalar turli rol o'ynaydi.
Birinchi holda, o'tkazuvchan qog'ozlar to'g'ridan-to'g'ri bank tomonidan chiqariladi - ipoteka kreditlari portfeli asosida dastlabki kreditor. Ikkinchi holda - kreditor banklardan sotib olingan ipoteka kreditlari asosida vositachi.
Qarz majburiyatlari orqali qayta moliyalash dasturlari bilan solishtirganda sekyuritizatsiya mexanizmi quyidagilarga imkon beradi:
bozorda talabga ega bo'lgan noyob moliyaviy vositalarni taqdim etish orqali uy-joy sektoriga xususiy kapitalni ko'proq jalb qilish;
investorlar o‘rtasidagi raqobat tufayli jalb qilingan resurslar tannarxini (demak, ipoteka kreditlari narxini) kamaytirish;
ipoteka kreditlash bilan bog'liq risklarni moslashuvchan taqsimlash orqali uy-joy moliya sektori barqarorligini oshirish. Investorlar uchun o'tkaziluvchi qimmatli qog'ozlarning an'anaviy moliyaviy vositalarga nisbatan o'ziga xos xususiyatlari o'tkazuvchan vositalarga investitsiya qilish bilan bog'liq risklarning har xil turlarini ko'rib chiqishda aniq bo'ladi. O'tkaziluvchi qimmatli qog'ozlar egalari to'rtta asosiy risk turini o'z zimmalariga oladilar: kredit riski, likvidlik riski, muddatidan oldin to'lash riski, foiz stavkasi riski. O'tkaziluvchi qog'ozlar bo'yicha risklarning barcha turlari o'tkaziluvchi qog'ozlar asosidagi ipoteka kreditlarining o'ziga xos xususiyatlari bilan belgilanadi.