B ozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka krediti modellari. Ipoteka kreditlash modellari va ularni Rossiyada qo'llash istiqbollari. Ipoteka kreditining rivojlanishi

Balanslangan avtonom (nemis) tizim. Ushbu modelning asosiy ajralib turadigan xususiyati jamg'arma va kreditlash tamoyili bo'lib, u kredit resurslarining umumiy portfeli ochiq bozorda qarzga olinmagan, balki kelajakdagi qarz oluvchilarning jamg'armalarini jalb qilish orqali maqsadli shakllantirilganligidadir. o'zaro foyda fondining turi (6-rasm).
Ushbu modelga ko'ra, qarz oluvchi o'zining vaqtincha bo'sh pul mablag'larini avval tizimga jo'natgan taqdirdagina kredit olish huquqiga ega bo'ladi va jamg'arma miqdori taxminan u olish huquqiga ega bo'lgan kredit miqdoriga teng bo'lishi kerak. ("Muvozanatlangan avtonom model" ning ba'zi tamoyillari Rossiyada ham qo'llaniladi. Xususan, bir qator Rossiya banklarida amalda bo'lgan jismoniy shaxslar uchun omonat uy-joy depozitlari.)
Uchinchi modelning ushbu cheklovi muhim kamchilikdir, chunki u ko'chmas mulkni sotib olish vaqtini kechiktiradi.
Biroq, muvozanatli avtonom model ham jiddiy afzalliklarga ega - potentsial ravishda bu model o'z avtonomiyasi tufayli moliya va kredit bozorining holatidan butunlay mustaqildir. Ipoteka banki uchun kredit resurslarini qayerdan va qanday narxda topish endi savol emas, faqat ularning xizmatlari uchun oqilona marjani o'rnatish kerak. Jamg'arma depozitlarini yaratish bo'yicha foiz stavkalari va kredit bo'yicha foizlar nazariy jihatdan o'zboshimchalik darajasida belgilanishi mumkin. Bank maqsadli jamg'armalar bo'yicha daromadlarni umuman to'lamaslikni tanlashi, marjani, masalan, 3% miqdorida belgilashi va kredit narxi bilan bir xil foizni e'lon qilishi mumkin. Ehtimol, jamg'armalarning daromadi 10% stavkada hisoblab chiqiladi, keyin esa kredit bo'yicha foizlar 13% bo'ladi.
Shunday qilib, model nafaqat qarzga olingan pulning bozor narxining o'zgarishidan, balki ushbu narxning umumiy darajasidan ham mustaqil bo'ladi. Muvozanatli avtonom modelning bu sifati iqtisodiyoti beqaror bo'lgan mamlakatlarda ipoteka kreditlashni rivojlantirish uchun ayniqsa muhimdir, bunda barcha o'zaro hisob-kitoblar erkin konvertatsiya qilinadigan valyutalar bilan bog'lanishi kerakligi haqidagi yagona ogohlantirishdir. Ushbu modelning afzalligi shundaki, uning doirasida kreditorning kreditni to'lamaslik xavfi kamroq, chunki munosabatlarning jamlanma bosqichida mijozning haqiqiy to'lov qobiliyatini tekshirish uchun nisbatan katta imkoniyatlar mavjud.
"Germaniya" qurilish jamg'arma tizimining favqulodda muhim afzalligi shundaki, unda qo'llaniladigan foiz stavkalari banklar tomonidan jamg'armalar uchun olinadi va kredit tizimi bo'yicha beriladigan stavkalar avtonomdir va bozorning umumiy holatiga bog'liq emas. Ushbu sxemaning asosiy xususiyati uning yopiqligidir, ya'ni kredit manbai sifatida faqat omonatchilar-qurilish shartnomalari bo'yicha ishtirokchilar tomonidan to'plangan mablag'lardan foydalaniladi. Ushbu tizimdan foydalanadigan banklar omonat depozitlari bo'yicha bozor foizlaridan pastroq foiz to'lagan holda bozor shartlaridan pastroq kreditlar berish imkoniyatiga ega.
Shartnoma tuzilgandan so'ng, omonatchi-ishtirokchi kredit berish huquqiga ega bo'ladi, uni rad etib bo'lmaydi. Ushbu kredit bo'yicha foiz stavkasi butun muddat davomida barqaror va nisbatan past - 4,5 dan 8,5 gacha. %. Bu qurilish va jamg‘arma kassalarining omonatchilari va qarz oluvchilari bir xil shaxslar – jamg‘arma a’zolari ekanligi bilan izohlanadi. Omonatning past rentabelligi past stavkada ipoteka kreditini olish huquqi uchun o'ziga xos to'lovdir.
Build Savings tizimi surma yoki o'zgaruvchan foiz stavkalarini qo'llamaydi. Omonatchiga boshidanoq aniq hisob-kitob taqdim etiladi. Jamg'arish davri 2-10 yil davom etadi, bu iqtisodiy sharoitlar va mijozning imkoniyatlari bilan bog'liq. Jamg'arish davrida depozitlar bo'yicha foiz stavkasi olinadi, bu qarz oluvchining ijtimoiy holati va kredit shartnomasi shartlariga qarab 2,5-4,5% ni tashkil qiladi.
Kassa apparati bilan o'zaro munosabatlar ikki davrga bo'linadi - jamg'arish davri va kreditlash davri. Birinchidan, omonatchi - kassa a'zosi - shartnoma tuzadi, unga ko'ra u ma'lum muddatga pul qo'yish va kelishilgan past stavkada daromad olish majburiyatini oladi. Oylik to'lovlar miqdori va jamg'arish muddatini o'z imkoniyatlari va ehtiyojlariga qarab tanlaydi. Kassa, o'z navbatida, jamg'arish davri tugashi bilan unga past foizli ipoteka krediti berish majburiyatini oladi.
Kredit berish muddati fond a'zosi uy sotib olish uchun zarur bo'lgan mablag'ning yarmini to'plagan paytdan boshlanadi. Keyin u to'plangan va qarz bilan bir xil miqdorda oladi. Bu mablag‘larning barchasiga kassa a’zosi kvartira sotib olib, uni garovga qo‘yadi va kreditni to‘lay boshlaydi. Past foiz stavkasi tufayli kredit bo'yicha oylik to'lovlar uning oylik jamg'arma badallari bilan taxminan bir xil.
Shartnoma shartlari kassaning majburiyatlari va aktivlari miqdori va muddatlari bo'yicha mos kelishini ta'minlashi kerak bo'lgan hisob-kitobga asoslanadi.Shuning uchun shartnomada minimal jamg'arma davri (u 1,5 yildan 2 yilgacha) tushunchasi kiritilgan va. jamg'armaning taxminiy raqam deb ataladigan miqdorga yetishi sharti.
Bunday kreditlarning tavakkalchilik darajasi oddiy ipotekalarga qaraganda ancha past, chunki ular nafaqat kreditga layoqatliligini rasman tasdiqlagan, balki amalda uzoq muddat davomida oylik to‘lovlarni amalga oshirishga qodirligini ko‘rsatgan shaxslarga beriladi. kredit bo'yicha oylik to'lovlar.
Tizimning afzalliklaridan biri uning to'liq shaffofligidir. Tijorat banki omonatchisidan farqli o'laroq, omonatchi o'z mablag'lari qanday, qanday ehtiyojlarga va qanchalik tavakkalchilikka sarflanishi haqida zarracha tasavvurga ega bo'lmagan holda, omonatchi o'z pulini kim va qanday sharoitda ishlatishini aniq biladi.
Yuqoridagilardan kelib chiqadiki, ipoteka modelining mohiyati shundaki, ma'lum darajadagi yillik daromadga ega bo'lgan shaxs darhol tayyor uy-joyga ega bo'lib, odatda uning qiymatining arzimagan qismini naqd pulda to'laydi, qolgan qismini esa - ixtisoslashtirilgan ipoteka bankidan olingan, garovga berilgan yoki sotib olingan ko'chmas mulk yoki mijozga tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bilan. Ushbu kreditni to'lash, qarz oluvchining daromadiga va tanlangan ipoteka turiga qarab, odatda 10-30 yil ichida amalga oshiriladi (amaliyot shuni ko'rsatadiki, kreditlar 4-5 yil ichida qaytariladi).
Ipoteka banklari depozitlarni sof shaklda jalb qilmaydi, dastlabki operatsiyalar o'z mablag'lari va muddatli kreditlar hisobidan moliyalashtiriladi. Ular kredit berishadi va ularga xizmat ko'rsatishadi. Keyinchalik banklar o'zlarining ipoteka portfelini yuqori likvidli ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish va joylashtirishga ixtisoslashgan yirik moliyaviy korporatsiyalarga sotadilar. Ushbu korporatsiyalar qimmatli qog'ozlarni yirik investorlarga, masalan, pensiya jamg'armalari, sug'urta kompaniyalari va o'z mablag'larini bank depozitidan yuqori foizga joylashtirmoqchi bo'lgan kichik investorlarga sotadilar. Ipoteka portfelini sotishdan olingan ipoteka banklari yangi kreditlar berish orqali muomalaga qaytariladi. Bunda bank daromadi kreditlar bo‘yicha foizlar va ularni saqlash uchun qo‘shimcha to‘lovlardan iborat bo‘ladi. Hatto ipoteka banklari kreditlarni sotganda ham, ularga xizmat ko'rsatish uchun javobgar bo'lib qoladilar.
Professional ipoteka sekyuritizatsiyasi agentlarini o'z ichiga olgan "Amerika" modeli (maxsus ipoteka obligatsiyalarini joylashtirish yo'li bilan fond bozorida jalb qilingan resurslardan foydalangan holda ipoteka kreditlarini qayta moliyalash) ko'plab banklarni o'ziga jalb qiladi, chunki u uzoq muddatli moliyaviy resurslar tanqisligi muammosini tubdan hal qiladi.