B ozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka krediti modellari. Ipoteka kreditlash modellari va ularni Rossiyada qo'llash istiqbollari. Ipoteka kreditining rivojlanishi

Kredit xavfi(qarz oluvchining bankrot bo'lish xavfi) qarz oluvchi tomonidan ipoteka krediti bo'yicha majburiyatlarni to'lamaslik yoki kechiktirish xavfi. Ipoteka tizimini rivojlantirishning hozirgi bosqichida tavakkalchilikning ushbu turi yakuniy investor - ham an'anaviy qarz vositalari, ham o'tkaziluvchi qimmatli qog'ozlar egasi uchun uchta mexanizm yordamida minimallashtiriladi.
Birinchisi, garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulkni majburiy sug‘urta qilish orqali; agentlik o'tkazmalari mumkin bo'lgan qog'ozlarga nisbatan, o'tkazuvchan obligatsiyalarni chiqaradigan agentliklarning kafolatini taqdim etish orqali. Agentlik o'tkaziluvchi qog'ozlar uchun ikki mumkin bo'lgan kafolat turlaridan birini taqdim etadi. Birinchi tur ipoteka kreditlari bo'yicha foizlarning ham, asosiy qarzning ham o'z vaqtida to'lanishini kafolatlaydi, ya'ni qarz oluvchilardan biri ipoteka kreditlari bo'yicha o'z majburiyatlarini bajarmagan bo'lsa ham, qimmatli qog'ozlar bo'yicha foizlar va asosiy qarz o'z vaqtida to'lanadi. Ushbu turdagi kafolatli o'tkazma qog'ozlari to'liq konvertatsiya qilingan o'tkazma qog'ozlari deb ataladi.
Kafolatlarning ikkinchi turi foizlarni o'z vaqtida to'lashni nazarda tutadi, asosiy qarz esa ipoteka kreditlari bo'yicha tegishli to'lovlar olinganda, lekin belgilangan muddatdan kechiktirmay to'lanadi. Ushbu turdagi o'tkazma qog'ozlari transformatsiyalangan o'tkazma qog'ozlari deb ataladi. Shunday qilib, agentlik kafolatlari investorning kredit xavfini kamaytiradi. Barcha qog'ozlar to'liq o'zgartirilgan.
Uchinchi mexanizm - anderrayting mezonlari qiymatlariga cheklovlar o'rnatish. Malakali kreditlar agentlik talablariga uchta parametr bo'yicha javob berishi kerak: maksimal PTI - oylik kredit to'lovining qarz oluvchining oylik daromadiga nisbati (to'lov-daromad nisbati); maksimal LTV - ssuda summasining garov ta'minotining bozor (yoki taxminiy) qiymatiga nisbati (kreditning qiymatga nisbati); maksimal kredit miqdori.
Likvidlik xavfi- moliyaviy vositani sotib olish va sotish narxlari o'rtasida sezilarli farq bo'lish ehtimoli tufayli ikkilamchi bozor likvidligi xavfi. Hozirgi vaqtda o'tkazuvchan qimmatli qog'ozlar ikkilamchi bozorda faol sotilmoqda. Har bir qimmatli qog'oz uning asosida chiqarilgan pulning raqami va prefiksi bilan belgilanadi. Ko'pgina operatsiyalar o'tkazuvchan qimmatli qog'ozlar bilan ham amalga oshiriladi, ular uchun ipoteka pullari bitim vaqtida aniqlanmagan. Ushbu turdagi bitimlar e'londan keyingi operatsiyalar deb ataladi.
Oldindan to'lov xavfi investor uchun o'tkaziladigan qimmatli qog'ozlarga xos bo'lgan o'ziga xos xavf hisoblanadi. Qarz majburiyatlarining egasi, agar u ushbu imkoniyatni maxsus ta'minlaydigan obligatsiyalar bilan shug'ullansa, muddatidan oldin to'lash xavfiga duchor bo'ladi. Qarz oluvchi tomonidan kreditni muddatidan oldin to'lashning bir nechta asosiy sabablari bor:
qarz oluvchi garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishda muddatidan oldin to'liq qarzni to'lashi mumkin, bu yangi ish joyini ko'chirish, arzonroq uy sotib olish, uyni sotishni talab qiladigan turmush o'rtoqlarning ajrashishi bilan bog'liq holda yuzaga keladi;
bozor foiz stavkasi kredit stavkasidan past bo'lsa, qarz oluvchi uchun muddatidan oldin to'lash foydalidir;
qarz oluvchining to'lovga qodir bo'lmagan taqdirda, garovga qo'yilgan mol-mulk sotilganda va sotishdan tushgan mablag'lar kreditni to'lash uchun sarflanganda. Agar kredit sug'urtalangan bo'lsa, u holda to'lanmagan qarzning qoldig'i sug'urta kompaniyasi tomonidan kreditorga to'lanadi;
garovga qo'yilgan mol-mulkka etkazilgan zarar sug'urta hodisasi (yong'in, suv toshqini va boshqalar) natijasida yuzaga kelgan bo'lsa, zarar sug'urta kompaniyasi tomonidan qoplanadi.
Foiz xavfi- bozor foiz stavkasiga qarab qimmatli qog'oz qiymatining o'zgarishi xavfi. Bu har doim an'anaviy qimmatli qog'ozlarga investitsiyalar uchun xosdir, lekin uni o'zgaruvchan kupon stavkasi yordamida yumshatish mumkin. Ipoteka obligatsiyalari bo'lsa, foiz stavkasi xavfi oldindan to'lov xavfi bilan kuchayadi. Ipoteka obligatsiyalarining bozor qiymatining foiz stavkalarining o'zgarishiga sezgirligi obligatsiyalarning erta to'lash opsiyasi bilan mos keladigan reaktsiyasiga o'xshaydi.
Beqaror ko'chmas mulk bozorlarida, shuningdek, uy-joy narxining keskin pasayishi bilan bozor xavfi mavjud (asosan, bu Moskva va Moskva viloyati bozorlari bilan hech qanday aloqasi yo'q, lekin shunga qaramay, u hisobga olinadi). Qarz oluvchi uchun bu yomon, chunki u qimmat kvartirani kreditga sotib olsa, u kreditni to'lash vaqtida uning qiymati hech bo'lmaganda pasaymasligini kutadi. Aks holda, kvartira uchun ortiqcha to'lov juda yuqori bo'ladi. Agar qarz oluvchi qarzni to'lashga qodir bo'lmasa, qarz beruvchi ssuda berish bilan bog'liq xarajatlarni uning qiymatidan qoplay olmaydi. Rivojlangan bozorlarda uy narxlari kamdan-kam va sekin o'zgarib turadi, bozor xavfi past.