B ozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka krediti modellari. Ipoteka kreditlash modellari va ularni Rossiyada qo'llash istiqbollari. Ipoteka kreditining rivojlanishi

7.1-jadval.
Jahon amaliyotida uy-joy fondini moliyalashtirishning ikkita asosiy sxemasi ishlab chiqilgan: ipoteka kreditlash tizimini tashkil etishda ikkita asosiy yondashuv mavjud. Ushbu ikkita asosiy sxema quyidagi ko'rinishlarda farqlanadi: (3-ilova).
• -kredit tashkilotlarining kreditlash va investitsiyalar jarayonida ishtirok etish darajasi bo'yicha;
• - kredit tashkilotining tashkiliy-huquqiy shakli va uning moliyaviy aktivlarini shakllantirishda qarz oluvchining ishtiroki yoki ishtirok etmasligi to'g'risida.
Ipoteka kreditlash bozorlarini shakllantirishning jahon tajribasi shuni ko'rsatadiki, ular eng murakkab iqtisodiy va huquqiy shakllanishdir. Ularning faoliyati ko'plab iqtisodiy, psixologik va huquqiy omillarga bog'liq. Kredit tashkilotlarining ipoteka kreditlariga bo'lgan murojaati ularning o'z faoliyatida foydalanish istagini aks ettiradi, bir-biridan, birinchi navbatda, berilgan kreditlarni qayta moliyalash yo'li bilan farq qiluvchi tasdiqlangan va samarali moliyaviy vositalar: .
• - Amerika ipoteka modeli - banklar tomonidan beriladigan ipoteka kreditlari maxsus tashkil etilgan ipoteka agentliklariga biriktirilgan ikki bosqichli ipoteka kreditlash sxemasi. Ular, o'z navbatida, individual kreditlarni paketlaydi, shakllangan paketlar (hovuzlar) ostida ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi, ularni fond bozorida sotadi, yana banklardan kredit sotib oladi va hokazo. (xususan, AQShda ishlab chiqilgan); .
• - Germaniya ipoteka modeli - ipoteka kreditlashning bir bosqichli modeli deb ataladigan, bunda ipoteka kreditini bergan bank ipoteka kreditlarini mustaqil ravishda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish yo'li bilan qayta moliyalashtiradi (Germaniyada qo'llaniladi).
Yuqorida aytib o'tilganidek, jahon amaliyotida ipoteka kreditlash deganda ko'chmas mulk garovi (ipoteka) evaziga berilgan kreditlar, garovni ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar davlat reestrida ro'yxatdan o'tkazish, shuningdek, kreditorlarni qayta moliyalashtirish elementlarini o'z ichiga olgan tizim tushuniladi. ipoteka krediti. Iqtisodiy rivojlangan mamlakatlarda ipoteka kreditlash mexanizmining ommaviy qo‘llanilishi natijasida ipoteka krediti bozori vujudga kelmoqda.
Ipoteka bozori - bu garov bilan ta'minlangan kreditlarni qayta moliyalashtirishni osonlashtirish uchun faqat ipoteka kafolatlari bilan qarzlar bilan savdo qiluvchi bozor.
Ipoteka kreditlash bozori birlamchi va ikkilamchi bo'linadi.
Birlamchi bozor - bu ipoteka agentliklari (faoliyatining mutlaq predmeti birlamchi kreditorlardan (ko'pincha ixtisoslashgan ipoteka banklaridan) ipoteka kreditlarini sotib olish bo'lgan ixtisoslashgan tijorat tashkilotlari) bundan mustasno, faqat kreditorlar va qarz oluvchilar vakili bo'lgan bozordir. emissiyaning o'ziga tegishli ipoteka qimmatli qog'ozlari) va banklardan kredit sotib oluvchi boshqa investorlar.
Ikkilamchi bozor - bu fond bozorining ipoteka obligatsiyalari sotib olinadigan va sotiladigan qismi. Ushbu operatsiya tufayli birlamchi kreditor (bank) o'zi tomonidan berilgan kreditlarni to'liq to'lash muddatidan oldin sotish va shu bilan yangi kreditlar (qayta moliyalash) berish uchun mablag' olish imkoniyatiga ega.
Ipoteka kreditini qayta moliyalash mexanizmi barcha rivojlangan mamlakatlarda bir xil bo'lib, asosan tashkiliy yondashuvlarda farqlanadi. Masalan, kreditor ipoteka krediti bo'yicha huquqlarni boshqa shaxsga (qimmatli qog'ozlar, topshiriq) berishi mumkin. Bu mexanizm ipoteka kreditlarini sotib olishga ixtisoslashgan, kredit "hovuzlari"ni shakllantirish va ularni ikkilamchi ipoteka kreditlash bozorida investorlarga sotishga ixtisoslashgan maxsus institutlar mavjudligida samarali hisoblanadi.
Qayta moliyalashtirishning yana bir varianti kreditor tomonidan pul mablag'larini jalb qilish uchun qimmatli qog'ozlarni chiqarish va joylashtirish bo'lishi mumkin. Shu bilan birga, ipoteka kreditlari bo'yicha da'volar talabning bajarilishini ta'minlaydi. Bunday qimmatli qog'ozlarning huquqiy rejimi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi va ularni chiqaradigan vositalar qat'iy ixtisoslashgan va qat'iy davlat nazoratida bo'ladi.
Ikki bosqichli (“Amerika modeli”) ikkilamchi ipoteka bozoriga tayanadi. Ushbu modelning mohiyati quyidagicha. Bank qarz oluvchiga ipoteka ssudasini har oyda ma'lum muddat ichida bankka belgilangan miqdorni o'tkazish majburiyati evaziga beradi. Qarz oluvchining ushbu majburiyati sotib olingan uy-joy garovi bilan ta'minlanadi. Bank kreditni ipoteka kreditlash agentliklaridan biriga sotadi va garov majburiyatlarini ham o'tkazadi. Agentliklar qarz oluvchiga to'langan pul mablag'larini bankka zudlik bilan qoplaydi va buning evaziga undan olingan oylik to'lovlarni bank foydasini ayirib, agentlikka o'tkazishni so'raydi. Oylik to'lovlar miqdori, ya'ni agentlik ipoteka kreditlarini sotib olish majburiyatini olgan stavka investorlarning tegishli moliyaviy vositalarning daromadliligi bo'yicha talablaridan kelib chiqqan holda agentlikning o'zi tomonidan belgilanadi. Ipoteka agentliklari tijorat banklaridan ma'lum miqdordagi ipoteka kreditlarini sotib olib, ularni pul jamg'armalarida yig'ib, har biri asosida to'lovlar manbai qarz oluvchilarning to'lovlari bo'lgan yangi qimmatli qog'ozlar yaratadilar. . Ushbu to'lovlar ko'chmas mulk garovi bilan emas, balki yuridik shaxs sifatida agentlik tomonidan kafolatlanadi. Agentliklar fond bozorida ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni sotadilar, so'ngra vositachi sifatida ham qimmatli qog'ozni sotib olgan investorga bankdan agentlikka to'lovlarni, ularning marjasini chegirib tashlaydilar.
Ushbu sxemaning asosiy kamchiliklari: qurilish strukturasining murakkabligi; boshqa fuqarolik-huquqiy sharoitlarga bevosita integratsiya qilishning mumkin emasligi; qarz oluvchi uchun kredit mablag'lari narxini oshiradigan texnik xizmat ko'rsatishning yuqori narxi; ssuda kapitali bozoridagi tebranishlarga va umuman iqtisodiy vaziyatga kuchli bog'liqlik; majburiyatlarni bajarishda ipoteka bozori ishtirokchilarining o'zaro yaqin aloqasi.
Ikki darajali sxemaning ijobiy tomonlari birinchi navbatda : ipoteka kreditlash operatsiyalarini moliyalashtirish manbalarini sezilarli darajada kengaytirish; mintaqalar va iqtisodiyot tarmoqlari o'rtasida xavflarni qayta taqsimlash, bu Rossiya uchun ham muhimdir.
Ipoteka kreditlash bozorining ikkita sxemasiga bo'linishi juda shartli, chunki faqat birlamchi bozor chegaralarining tez xiralashishi tendentsiyasi mavjud. Faqat birlamchi bozorda faoliyat yurituvchi ayrim kredit tashkilotlari ikki bosqichli sxemaning elementini bosqichma-bosqich joriy eta boshlaydilar - ikkilamchi bozorga o'z kreditlarini investorlar yoki vositachilarga sotish bilan kirishadi. Shu bilan birga, ikki bosqichli sxema bo'yicha faoliyat yurituvchi investitsiya instituti kreditlarning asosiy qismini o'zida saqlab qolishi mumkin. Qolganlarini esa kredit mablag'larini to'ldirish uchun ikkilamchi bozorda soting. Hatto jamg'arma va kredit banklari kabi yopiq modellar ham yirik kredit kreditlarini jalb qilish va nafaqat aktsiyadorlarga, balki hamma uchun kredit berish bilan yarim ochiq muassasalarga aylana boshladi.
Bir bosqichli (“Germaniya modeli”) Bir bosqichli ipoteka kreditlash tizimining mohiyati shundan iboratki, ipoteka kreditini bergan bank mustaqil ravishda ipoteka kreditlarini obligatsiyalar turidagi qimmatli qog‘ozlar – ipoteka varaqlarini chiqarish yo‘li bilan qayta moliyalashtiradi. Ipoteka obligatsiyalarini chiqarish va muomalasi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi va obligatsiyalar chiqarishni tartibga solishdan farq qiladi. Ipoteka obligatsiyalari emitentlarining faoliyati, qoida tariqasida, huquqiy jihatdan ipoteka kreditlari berish va past darajadagi risk bilan tavsiflangan boshqa operatsiyalar bilan cheklanadi. Qonunda ko'rsatilganlardan tashqari hech qanday boshqa emitent "ipoteka varag'i" deb ataladigan qimmatli qog'ozlarni chiqara olmaydi. Ipoteka banklari faoliyati davlat va bank nazorati organlari tomonidan qattiq nazorat qilinadi.
Klassik kontinental modeldagi kredit muassasasining asosiy turi ipoteka bankidir. Ular quyidagilar bilan tavsiflanadi: passiv operatsiyalarning 50% dan ortig'i uzoq muddatli obligatsiyalar ko'rinishida chiqariladi, so'ngra uzoq muddatli va qisqa muddatli kreditlar va o'tkazma ssudalari ko'rinishidagi jalb qilingan mablag'lar va kamroq darajada, majburiyatlar o'z kapitalidir.
Ipoteka varaqlari turli nominallarda - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 markada (ba'zan - 5000 marka), 10 - 25 yil muddatga chiqariladi (nemis qimmatli qog'ozlarining maksimal amal qilish muddati 30 yil). Ipoteka varaqlari tashuvchi (asosan kichik veksellar) va ro'yxatdan o'tgan bo'lishi mumkin. Qimmatli qog'ozlar bo'yicha daromadlarning foiz to'lovlari xarajatlarni qoplash va bank foydasini olish uchun kichik farq bilan ipoteka krediti bo'yicha foizlar bilan deyarli bir xil. Ipoteka banklari qimmatli qog'ozlarni chiqarishda ularni boshqa kreditlar yoki moliya institutlari, asosan tijorat tashkilotlari orqali nominal qiymatidan bir necha foizga past narxda sotadilar. Ipoteka varaqlari fond birjalarida kotirovka qilinadi.
Bir darajali klassik (kontinental) modelning xarakterli xususiyati uning yaqinligidir - kredit berish manbalari bankning o'z mablag'lari (kredit muassasasi) va bank operatsiyalaridan olingan mablag'lar (depozitlar, hisobvaraqlardagi mablag'lar, qisqa va uzoq muddatli). kreditlar, qimmatli qog'ozlar chiqarish).
Ushbu texnologiyada qarz beruvchi o'z funktsiyalarining minimal qismini o'tkazadi va bir nechta vositachi tashkilotlar ishtirok etadi. Barcha investitsiya jarayoni bankning o'zi tomonidan faqat o'z manfaatlaridan, shuningdek, moliyaviy-iqtisodiy vaziyatdan kelib chiqqan holda tartibga solinadi. Bankning ishonchliligi va barqarorligi, butun kreditlash jarayonining bir qo'lda to'planishi foiz stavkalari darajasini sezilarli darajada pasaytirishi mumkin va uzoq muddatli operatsiyalarning yuqori risklari kredit shartnomasida nazarda tutilgan turli cheklovlar bilan kamayadi.
Uzoq muddatli operatsiyalarning katta tavakkalchiliklari, odatda, foizlarni to'lashning amortizatsiya davri bilan bog'liq bo'lgan turli xil oldindan to'lov limitlari bilan ham olib tashlanadi. Aksariyat texnologiyalar kredit bo'yicha foizlarning to'liq miqdorini to'lagandan keyingina asosiy ipoteka qarzini muddatidan oldin to'lash imkonini beradi. Shunday qilib, kredit tashkiloti ushbu mijoz bilan operatsiyalar bo'yicha to'g'ridan-to'g'ri yo'qotishlardan olingan foydaning etishmasligidan sug'urtalangan. Odatda bu muddat shartnomada foydalanilgan asbob asosida belgilanadi.
Kredit berish shartlarini oshirish uchun quyidagi investitsion innovatsiyalardan foydalaniladi: ipoteka va jamg'arma kassalarining (yoki boshqa kredit tashkilotlarining) moliyaviy resurslari turli texnologik sxemalar bo'yicha birlashtiriladi. Ulardan biriga ko'ra, qarz oluvchi bir vaqtning o'zida ikkita kredit oladi, u ularni ketma-ket to'laydi - omonat bankining krediti dastlabki 12-14 yil davomida to'lanadi va shundan keyingina ipoteka banki krediti (moliyaviy sxema deb ataladi). o'zaro bog'langan kreditlar).
Xuddi shunday investitsiya guruhiga omonat va ipoteka banklaridan tashqari boshqa moliya institutlari ham kiradi. Shunday qilib, bir qancha kredit-moliya institutlari, xususan, jamg'arma kassalari, qurilish jamg'arma kassalari, ipoteka banklari, sug'urta kompaniyalari va boshqalar investitsiya guruhiga birlashtirilgan. Bunday guruh mijoz bilan ishlashning yagona texnologiyasini ishlab chiqadi, u sindikatlangan kredit turini (yoki turli xil versiyalarda birlashtirilgan kredit paketini) va barcha tegishli xizmatlarni oladi. Aslida, bunday uyushmalar natijasida kreditorlar quyidagilarga qarz berishlari mumkin:
• - yanada moslashuvchan shaklda va sifatliroq;
• - foiz stavkasining sezilarli darajada pasayishi, ipoteka kreditlarining ko'payishi va kredit muddatining oshishi;
• - sof tashkiliy jarayon va sug'urta, baholash, ro'yxatdan o'tkazish kabi barcha tegishli ipoteka kreditlash operatsiyalarini amalga oshirish osonlashtiriladi. Shu bilan birga, maxsus umumiy texnologiyalar, xususan, ikki tomonlama nazorat, umumiy (yoki kombinatsiyalangan) sug'urtadan foydalanish tufayli bunday kreditlashning ishonchliligi oshadi.
Yagona bosqichli ipoteka operatsiyalarini rivojlantirishning asosiy sharti ipoteka banklarining ular tomonidan chiqarilgan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning kafillari sifatida ishonchliligi bo'lib, bunga ipoteka obligatsiyalarini chiqarish huquqiga ega bo'lgan banklarning operatsiyalar doirasini cheklash orqali erishiladi. emissiya hajmining qimmatli qog'ozlar hajmiga qat'iy nisbati va uzoq muddatli istiqbolda ko'chmas mulkni baholash choralari. Ipoteka bozorini tashkil etishning bir darajali Evropa modeli tarixan iqtisodiy sharoitlarning turli xil o'zgarishlariga chidamliligini isbotladi. Shu bilan birga, bir pog'onali model o'zining bank moliyaviy resurslarining etarli miqdorini va butun bank tizimining barqaror ishlashini, tarixan G'arbga xos bo'lgan aholi tomonidan jamg'arish va jamg'arma jarayonining barqarorligini nazarda tutadi. Yevropa davlatlari.
Yagona bosqichli sxemaning varianti, ayniqsa, Germaniyada ishlab chiqilgan jamg'arma va kredit modelidir. Ushbu modelda qarz oluvchi, shuningdek, jamg'arma va kredit institutining asoschisi hisoblanadi. Ipoteka kreditlash uchun resurs fondlari ishtirokchilarning badallari hisobidan shakllantiriladi va ular etishmayotgan taqdirda kredit tashkilotlari kredit fondlarini shakllantirishning klassik texnologiyalarini bog'laydilar. Shu bilan birga, qarz oluvchining kredit resurslarini shakllantirishdagi ishtiroki kredit uchun qo'shimcha kafolat bo'lib xizmat qiladi. Ushbu model bo'yicha kreditlash kapital bozori va joriy bozor stavkalariga kamroq bog'liqdir, chunki resurslar asosan jamg'arma va kredit institutida shakllanadi. Kredit va depozitlar bo'yicha foiz stavkalari odatda pastroq, belgilangan va uzoq muddatga amal qiladi, to'lovlar ham qat'iy va bir xil bo'ladi.
Shartnoma jamg'arma tizimida ixtisoslashtirilgan maqsadli omonatlar ipoteka kreditlari uchun arzon mablag'lar manbai bo'lib xizmat qiladi. Ixtisoslashtirilgan ipoteka kredit tashkiloti (jamg'arma banki) bilan tegishli shartnoma tuzib, mijoz har oy belgilangan muddatga bozordagi o'rtacha ko'rsatkichdan sezilarli darajada past bo'lgan foiz stavkasi bo'yicha maqsadli omonat bo'yicha belgilangan miqdorni to'lash majburiyatini oladi. Yig'ish davri tugagandan so'ng, kvartirani sotib olish uchun zarur bo'lgan mablag'larning taxminan yarmini to'plagan holda, mijoz mablag'larning ikkinchi yarmi uchun ham pastroq stavkada kredit oladi.
Mijoz tomonidan taqdim etilgan mablag'lar jamg'arish muddatini tugatgan o'zidan oldingi shaxslarga kreditlar berish uchun ishlatiladi. Mijozning o'zi, o'z navbatida, keyinchalik kelgan va o'sha paytda jamg'arish bosqichida bo'lgan mijozlar tomonidan qo'yilgan mablag'lardan kredit oladi.
Shubhasiz, bu jarayon juda qattiq tartibga solinadigan, nazorat qilinadigan va ko'pincha davlat tomonidan kafolatlangan ixtisoslashtirilgan kredit tashkilotlari (jamg'arma kassalari) doirasida amalga oshiriladi. Ushbu tashkilotlarga o'zlarining sobiq omonatchilariga kredit berishdan tashqari har qanday faol operatsiyalarni amalga oshirishga ruxsat berilmaydi. Bunday kreditlarning xavfliligi odatiy ipotekalarga qaraganda ancha past, chunki ular nafaqat o'zlarining kredit layoqatini rasman tasdiqlagan, balki amalda uzoq muddatga oylik to'lovlarni amalga oshirishga qodir ekanliklarini ko'rsatgan shaxslarga beriladi. kredit bo'yicha to'lovlar.
Shunday qilib, bir darajali modelning asosiy afzalliklari quyidagilardan iborat:
• - uzoq muddatda etarli darajada barqarorlik bilan tavsiflangan tizimning amalda avtonom yopiq mavjudligi;
• - moliyaviy-huquqiy mexanizmning soddaligi;
• - har qanday kredit va moliyaviy tizimlarga oson moslashish.
• - milliy qonunchilikka oson integratsiya;
• - tashkil etish va nazorat qilishning arzonligi;
• - kredit va moliyaviy risklarni sug'urta qilish va reyting agentliklari xizmatlariga murojaat qilishning hojati yo'q;
• - kreditga xizmat ko'rsatuvchi banklarga haq to'lash bo'yicha xarajatlarning yo'qligi va natijada, omillar kombinatsiyasi bo'yicha kredit qiymatining nisbatan arzonligi.
Shu bilan birga, bir qator salbiy omillar mavjud:
• - kreditlashning qisqa muddatlari;
• - katta miqdordagi o'z kapitalini to'plashning majburiy uzoq muddati;
• - jamg'armalarga nisbatan past foiz;
• - qarz oluvchilarning kredit olish tartibi;
• - tez o'zgaruvchan iqtisodiyot sharoitida kredit tashkilotining past foiz stavkalarini ushlab turish qiyinligi.