B ozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka krediti modellari. Ipoteka kreditlash modellari va ularni Rossiyada qo'llash istiqbollari. Ipoteka kreditining rivojlanishi

Klassik ipoteka kreditlash modellari
Zamonaviy dunyoda uy-joy sektoriga investitsiya qilish texnologiyasi uchta asosiy tamoyilga asoslanadi:
· shartnoma bo'yicha jamg'arma;
· ipoteka krediti berish;
· davlat yordami.
Albatta, ushbu tamoyillarni amalga oshirishning o'ziga xos mexanizmlari juda boshqacha bo'lishi mumkin.
Ipoteka krediti amaliyotida farqlash odatiy holdir uchta asosiy model :- kengaytirilgan-ochiq (Amerika); muvozanatli avtonom (nemis); va kesilgan ochiq (ingliz, ispan va frantsuz, italyan).
Amerika modeli birinchi navbatda standart moliyaviy mahsulotlarga - ipoteka, qimmatli qog'ozlar va ko'chmas mulkka e'tibor qaratadi.
tomonidan Amerika (klassik) model shaxs tayyor uy-joyga ega bo‘ladi, bunda, qoida tariqasida, uning qiymatining arzimagan qismini naqd pulda, qolgan summasini esa ixtisoslashtirilgan ipoteka bankidan olingan ko‘chmas mulkni garov evaziga berilgan qarz mablag‘lari hisobidan to‘laydi. Ushbu kreditni to'lash 15-30 yil ichida amalga oshiriladi. Ushbu turdagi ipotekaning amal qilishi bozorning to'rtta asosiy ishtirokchisi - qarz oluvchi (garovga oluvchi), ipoteka banki (garovga oluvchi), investor va davlat mavjudligi bilan bog'liq.
Aytaylik, bir kishi uy sotib olishga qaror qildi. U ko'chmas mulk agentligiga keladi va o'zi uchun joy tanlaydi. Shundan so'ng, u ipoteka bankiga murojaat qiladi, u kredit olish uchun uning so'rovini ko'rib chiqadi. Bank kreditlar bergandan so'ng, bank ipoteka pulini shakllantiradi, ya'ni. berilgan kreditlar yig'indisi (ipotekalar yig'indisi). Bu bosqichda kreditlar bo'yicha ipoteka sotish bilan shug'ullanadigan maxsus kompaniyalar orqali davlat o'yinga kiradi.
Eng yirik firmalarning vositachiligidan foydalanib, davlat ipoteka qimmatli qog'ozlari bo'yicha kafillik qiladi. Qimmatli qog'ozlar (ipoteka) ulardan doimiy kichik daromad oladigan investorga sotiladi. Bundan tashqari, pensiya jamg'armalari, sug'urta kompaniyalari va boshqalar kabi bir qator tashkilotlar bo'lishi kerak, ular majburiy ravishda (qonunga muvofiq) ma'lum miqdordagi ipotekani sotib oladi.
Yana bir misol: odam o'z biznesini ochmoqchi. Buning uchun uning jamg'armalari etarli emas va unga oddiy tijorat bankida qisqa muddatli kredit berilishi dargumon, chunki qaytarmaslik xavfi juda katta. Ammo keyin uning shahar yaqinidagi kichik er uchastkasi yoki kvartirasi bor. Bir kishi o'z biznesi foydali bo'lishini asoslab, ipoteka bankiga murojaat qiladi. Bank uning kredit olish haqidagi so‘rovini ko‘rib chiqadi, yer yoki kvartiraning likvidligini baholaydi va ularning bozor qiymatining 60-70 foizi miqdorida kredit beradi. Shundan so'ng, voqealarning rivojlanishi avvalgi sxemaga o'xshaydi: ipoteka obligatsiyalarini chiqarish, ularni ikkilamchi bozorda davlat yordamida sotish va hokazo.
Ipoteka sxemasini tashkil etishning klassik modeli Amerika Qo'shma Shtatlarida yaratilgan va eng ko'p ishlab chiqilgan. Ipoteka strategiyasini ishlab chiqishga turtki bo'lgan XX asrning 30-yillaridagi Buyuk Depressiya, og'ir iqtisodiy inqiroz va uy-joy bozorining pasayishi. AQSh hukumati tashabbusi bilan banklar tomonidan berilgan ipoteka kreditlarini sug'urta qilgan maxsus hukumat tuzilmalari - Federal uy-joy ma'muriyati va faxriylar ishlari bo'yicha boshqarmasi tashkil etildi. 1935 yilda Qayta qurishni moliyalashtirish agentligi ham tuzildi va uning asosida 1938 yilda hozirda taniqli federal milliy ipoteka assotsiatsiyasi Fanni Mey tashkil etildi. Aynan u ipoteka kreditlashning ushbu modelini ikki bosqichli sifatida tavsiflovchi "ixtisoslashtirilgan tashkilot" ga aylandi. 1954 yildan beri Fanni Mae qisman yakka tartibdagi aktsiyadorlarga va qisman Federal hukumatga tegishli bo'lgan davlat-xususiy korporatsiyaga aylantirildi. 1968 yilda korporatsiya ikkita korporatsiyaga bo'lindi: Jeannie Mae va korporatsiya o'zining Fanni Mey nomini saqlab qoldi va xususiy kompaniyaga aylandi. Fanni Mey Federal uy-joy ma'muriyati va faxriylar ma'muriyati tomonidan sug'urtalangan va kafolatlangan ipotekalarni, shuningdek, yakka tartibdagi uylar yoki ko'p xonadonli binolardagi kvartiralar ko'rinishidagi ipoteka bilan ta'minlangan an'anaviy kreditlarni sotib oladi. U ipoteka kreditlari bo'yicha uzoq muddatli investor sifatida ishlaydi va ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish dasturini amalga oshiradi. Fanni Mey o'zining standart kredit olish dasturlariga qo'shimcha ravishda o'z majburiyatlarini (obligatsiyalar, qisqa muddatli veksellar) chiqaradi va shartnoma asosida qimmatli qog'ozlarni sotib oladi. Fannie Mae o'z portfelidan olingan kreditlar hamda uyushgan kreditorlar tomonidan ipoteka pullari bilan ta'minlangan kafolatlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi.
Janni Meyga kelsak, bu uy-joy va shaharsozlik departamenti qoshida faoliyat yurituvchi to'liq davlat korporatsiyasi. Ikkilamchi ipoteka bozori mexanizmlari orqali Jeannie Mey uy-joy bozorining an'anaviy kreditlash usullari bilan kirish imkoni bo'lmagan sektorlariga yordam berish bo'yicha hukumatning ustuvor vazifalari doirasida ipoteka kreditlarini taqdim etishni ta'minlaydi va shuningdek, rag'batlantiradi. Maxsus yordam dasturlari Davlat g'aznachiligidan olingan kreditlar, o'z portfelidan olingan foizlar va majburiyatlar bo'yicha komissiyalar hisobidan moliyalashtiriladi. Qimmatli qog'ozlarni kafolatlash dasturi qimmatli qog'ozlar emitentlari tomonidan to'lanadigan kafolat va ariza to'lovlari hisobidan moliyalashtiriladi.
Amerika Qo'shma Shtatlarida ikkilamchi ipoteka bozorini tashkil etish va qo'llab-quvvatlash vazifasi yuklangan yana bir hukumat va "kvazzi-davlat" agentligi 1970 yilda AQSh Kongressi tomonidan yaratilgan Freddie Mac hisoblanadi. Freddi Makning faoliyati ipoteka biznesiga investitsiyalar likvidligini oshirishga, shuningdek, turar-joy sektorida anʼanaviy ipoteka kreditlarining umummilliy ikkilamchi bozorini rivojlantirish orqali ipoteka kreditlash fondlarini yaratish va rivojlantirishga qaratilgan.
Amerika modeliga biroz o'xshash Malayziya modeli "Kagamas" (ipoteka kompaniyasining nomi). Ushbu model Milliy bank, yirik tijorat banklari va boshqa moliyaviy tashkilotlar ishtirokida YoAJ shaklida maxsus ipoteka kompaniyasini tashkil etish orqali ishlaydi. Ushbu ipoteka kompaniyasi kreditorlardan (banklardan) ipoteka kreditlarini sotib oladi va keyin qimmatli qog'ozlarni chiqaradi - sotib olingan ipoteka pullari bilan ta'minlangan ipoteka obligatsiyalari (boshqacha aytganda, ko'chmas mulk bo'yicha ipoteka huquqlari). Ipoteka obligatsiyalarini sotish orqali korporatsiya o'z xarajatlarini ipoteka kreditlarini sotib olishdan qoplaydi, banklar esa, o'z navbatida, olingan mablag'larni yangi ipoteka kreditlari berishga sarflash imkoniyatiga ega bo'ladilar, bu esa pirovardida uy-joy qurilishi bozorining rivojlanishini rag'batlantiradi.