Бозор қийматини аниқлаш бўйича ҳисобот, манзил бўйича: Тошкент вилояти Кибрай тумани Салар мфй бобур кучаси 4-уй 2

С = Сп±Ш,
бу ерда Сп-ўхшаш объектнинг сотиш баҳоси (бир ҳил аналоглар тўплами); к-тузатиш тузатишлари йиғиндиси.
Кўриниб турган соддалигига қарамай, тузатиш қийматлари миқдорини аниқлаш жуда машаққатли иш бўлиб, таққосланадиган бир ҳил имтиёзлар тўғрисида катта миқдордаги батафсил ва ишончли маълумотларни тўплашни талаб қилади.
Ўзгартишларни аниқлаш усули
Ушбу усулни қўллашда объект қийматини созлашнинг умумий қоидасидан келиб чиқиш керак, фақат таққосланадиган объектнинг қиймати ҳисса принципи асосида ўрнатилади. Агар объектнинг ўқлари тахмин қилинганидан яхшироқ бўлса, унда унинг ҳақиқий сотиш нархи ушбу устунликнинг катта ҳиссаси билан камайтирилиши керак ва аксинча.
Давлат мулкини баҳолашда тузатишлар миқдорини аниқлаш бир қатор формулалардан фойдаланишга асосланган:
Сс = Ке х Е, где
Cc-мулкнинг ҳисобланган қиймати;
Ке-таққослаш бирлиги учун олинган коеффициент;
Е-баҳоланаётган мулк учун таққослаш бирликларининг ўлчанган сони.
а, c, п - мусбат ёки манфий тузатиш коеффициентлари.
Ўзгартиришлар киритишнинг қуйидаги тартиби мавжуд бўлиб, у кенг ишлаб чиқилган:
- Ўтказилган мулк ҳуқуқлари. Ушбу ўзгартириш битимда берилган ҳуқуқлар тўпламидаги фарқни ҳисобга олади.
- Молиявий шароитлар. Ушбу ўзгартириш битимни молиялаштириш шартларидаги фарқни (нақд пулда, пул ўтказиш йўли билан тўлаш, қарз маблағларидан фойдаланиш, ипотекани рўйхатдан ўтказиш, ипотека кредитидан фойдаланиш ва бошқаларни ҳисобга олади)
- Сотиш шартлари (котировка учун тузатиш). Сотувчи ва харидор ўртасидаги муносабатларни ва сотиш нархидаги мумкин бўлган чегирмаларни ҳисобга олади.
- Вақт. Таққосланадиган сотиш вақтидан бошлаб баҳолаш санасигача бозор ўзгаришини ҳисобга олади.
- Жойлашув. Таққосланадиган сотиш жойи ва тахмин қилинган объект учун тузатишларни ҳисобга олади.
- Жисмоний хусусиятлар. Баҳолаш пайтида жисмоний хусусиятларнинг ҳар қандай фарқи ҳисобга олиниши керак.
Бинонинг нархини ҳисоблашда биз тузатишларни аниқлаш усулидан фойдаланишга қарор қилдик.
Объектларга баҳоловчининг профиссионал фикрига асосланган эксперт йўли билан ўзгартиришлар киритилди.
Таққосланадиган объектга ўзгартиришлар киритилган кетма-кетлик битимлар/таклифлар бўйича бозор маълумотларини таҳлил қилиш асосида аниқланди. Ўтказилган мулк ҳуқуқи, молиялаштириш шартлари, сотиш шартлари, бозор шароитлари, жойлашуви, иқтисодий хусусиятлари, фойдаланиш тури ва бошқа таркибий қисмлар жиҳатидан қанчалик ошиб кетиши ёки пастлигини ҳисобга олиш учун таққосланадиган объект нархига фоиз қийматлари қўлланилди.
Таққосланаётган объектлар учун сотиш нархини созлаш қийматларини аниқлашдан олдин биз таққослаш бирлигини аниқлаймиз. Таққослаш бирлиги сифатида кадастр ҳужжатларига мувофиқ ҳар бир объект контекстида умумий майдоннинг 1м2 қисми танланди.
7.Оценка зданий и сооружений.
Баҳолашда харажатлар ёндашуви алмаштириш принципига асосланади, унда қуйидагилар кўрсатилган: хабардор харидор объект учун катта миқдорда пул тўламайди, таққосланадиган техник ва эксплуатацион кўрсаткичлар билан бир хил фойда келтирадиган объектни ишлаб чиқариш (сотиб олиш) ёки қуриш харажатлари билан таққослаганда. Харажатлар ёндашувининг моҳияти шундаки, бозор қиймати ўлчови сифатида баҳоланаётган объектни қуриш учун харажатлар (харажатлар) олинади. Бинони баҳолаш ГККИНП (бундан буён матнда УПВС) нотурар жой бинолари ва иншоотларини алмаштириш қийматининг катталаштирилган кўрсаткичлари тўпламлари бўйича амалга оширилди. Ҳисоблаш илова қилинади.
Бинолар ва иншоотларнинг у куп коллекциялари томонидан тахмин қилинган ўлчовлар ва техник тавсиф (бино майдони, кубатураси) ишчи комиссия томонидан тақдим этилган ва тасдиқланган кадастр ва инвентаризация актларига мувофиқ олинган.
8.Ўзгартириш нархини ҳисоблаш.
Баҳолаш объектининг тўлиқ тикланиш қиймати 1991 йилдаги нархлар базасидан келиб чиққан ҳолда аниқланди нархлар формулага мувофиқ:

ПВС = Рп х Sх к х Кс х




Ер участкасидан фойдаланишни баҳолаш.
Эгалик қиладиган ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг қиймати одатда сақлаш бирлигига бўлган реал ҳуқуқларнинг қиймати деб аталади. Бундай ҳуқуқ, хусусан, ер участкасидан фойдаланиш ва бошқа муайян имтиёзларни олиш имконини берадиган узоқ муддатли ижара ҳуқуқидир. Баҳоланган давлат мулки объекти билан боғлиқ ер участкаси 2481,35 м2 ни ташкил этади ва турар жой бўлмаган давлат мулкини ривожлантириш учун мўлжалланган.
Шаҳар ҳудудидаги омборхоналар, қоида тариқасида, ишлаб чиқариш корхоналарига муддациз фойдаланиш шартлари асосида ижарага берилиши мумкин, шунинг учун ер бозори аслида ер участкаларидан фойдаланиш ҳуқуқлари бозоридир. Ялпи харажатлар тўғрисида объектив маълумот йўқлиги сабабли, харажатлар ёндашуви сақлашни ўз-ўзини баҳолаш учун деярли қўлланилмайди.
Ягона давлат мулки объектларини баҳолашда қийматни аниқлашда учта ёндашув усуллари қўлланилади: харажат, қиёсий ва фойдали.
Харажатлар ёндашуви баҳоланаётган объектларни яратиш харажатлари асосида харажатларни ҳисоблашдир. Қиёсий ёндашув баҳоланаётган объект (аналогик объектлар) билан таққосланадиган объектларнинг сотиш нархларидаги қийматни аниқлашдан иборат.
Даромад ёндашуви мутлақ қийматга айлантирилган (капиталлаштирилган) баҳоланган объектдан даврий даромад асосида харажатларни ҳисоблашдан иборат. Бироқ, ҳозирги шароитда уларнинг қўлланилиш даражаси ердан фойдаланишнинг табиати ва турига, бозор маълумотларининг мавжудлигига ва тартибга солишнинг ўзига хос хусусиятларига қараб ўзгаради.
Кўриб чиқилаётган ердан фойдаланиш ҳуқуқлари доирасида ерни баҳолашга иқтисодий асосланган ёндашув учта усулда амалга оширилади:
Ривожланиш харажатларини аниқлаш;
Олиб қўйиш усули;
Сотишни бевосита қиёсий таҳлил қилиш усули.
Қолган усулда, ажратиш усулида ва тарқатиш усулида ерни яхшилаш ёки алмаштириш харажатларини ҳисоблаш нуқтаи назаридан харажатлар ёндашувининг элементлари қўлланилади.
Шунинг учун усулларни у ёки бу ёндашувга боғлаш кўпинча шартли ҳисобланади, чунки санаб ўтилган усулларнинг ҳар бири учта ёндашувнинг алоҳида элементларини ўз ичига олиши мумкин.
Ривожланиш харажатларини аниқлаш усулини қўллаш, қоида тариқасида, ялпи харажатларнинг асосий таркибий қисмларидан бири бўлган ерни сотиб олиш харажатлари бўйича бозор маълумотларининг шаффофлигини ҳисобга олган ҳолда енгиб бўлмайдиган тўсиқлар билан боғлиқ.
Ер учун қолдиқнинг техникасига асосланган олиб чиқиш усули ривожланмаган сақлаш билан боғлиқ битимлар тўғрисидаги маълумотларнинг йўқлигини тахмин қилади.
10 мувофиқ, хотира фойдаланиш ҳуқуқларини баҳолаш, шунингдек, икки гуруҳга ажратиш мумкин даромад ёндашув усуллари, фойдаланади:
> Даромад капитализацияси асосида усуллари;
> Ер учун қолдиқ техникаси усуллари.
Ер участкасининг мақсадига қараб, қуйидагилар даромад сифатида ишлатилиши мумкин:
> ер ижараси;
> жой ерларни баҳолашда ер бозори рентаси;
> бир қурилган-уп ер участкасида тушади битта давлат мулки объектини даромад қисми.
Ер рентаси қишлоқ хўжалиги ва ўрмон ерларини баҳолашда ишлатилиши мумкин, шунинг учун
бизнинг ҳолатларимизда бу усул кўриб чиқилмайди.
Ижара деганда, егаси томонидан вақтинча егалик қилиш ва ёки ижарачига маълум бир муддат учун ҳақ евазига фойдаланиш учун сақлаш бирлигини тақдим етиш тушунилади. Ер рентаси-ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқи учун тўланадиган пул суммаси ва даромаднинг мунтазам оқими ҳисобланиб, у тўғридан-тўғри капиталлаштириш йўли билан қийматга айлантирилади.
Шундай қилиб, даромад усулини қўллаш учун зарур шарт-бу 1 м2 ўзлаштирилмаган ернинг стандарт ижара ставкаларининг мавжудлиги, бу жойни, раёнлаштириш талабларини, магистрал йўллардан масофани, борадиган жойни ва бошқаларни ҳисобга олади. Бироқ, бундай стандартлар ҳозирда фақат ишлаб чиқилмоқда. Жорий санадан бошлаб баҳоловчи қурилиш учун омборни ижарага бериш бўйича ягона тўғридан-тўғри таклифни аниқламади ва қурилиш учун таклифларнинг кўп нархлари фойдаланиш ҳуқуқларини янги эгасига топшириш харажатларидир.