Бозор қийматини аниқлаш бўйича ҳисобот, манзил бўйича: Тошкент вилояти Кибрай тумани Салар мфй бобур кучаси 4-уй 2

6.6.4. Объектлардаги конструкция ва материалларни иқтисодий баҳолаш.
Мулкни иқтисодий баҳолашнинг асосий ёндашувларини кўриб чиқишдан олдин унинг асосий мақсадларини, баҳолаш натижасида аниқланадиган қиймат турларини ва ушбу муаммони ҳал қилишда маълум ёндашувларнинг қўлланилишини таҳлил қилиш керак.
Қийматни аниқлаш умуман давлат мулки бозорига ҳам, кўриб чиқилаётган мулк қийматига бевосита таъсир кўрсатадиган барча омилларни ҳисобга олган ҳолда амалга оширилади.
Баҳолашга классик ёндашув баҳолашга учта ёндашувни жалб қилишни талаб қилади:
Қимматбаҳо ёндашув;
Тўғридан-тўғри қиёсий савдо таҳлил ёндашув;
Даромад ёндашуви (даромадларни капиталлаштириш усули ва пул оқимларини дисконтлаш усули). Учта ёндашувдан фойдаланиш бир хил объект нархининг қийматини олишга олиб келади.
Турли усуллар билан олинган натижаларни таҳлил қилгандан сўнг, мулкни якуний баҳолаш қайси усул ёки усуллар баҳоланаётган объектга энг мос келиши асосида аниқланади.
Фойдали ёндашув
Даромадларни капиталлаштириш ёндашуви, айниқса, даромад олиш қобилиятига қараб сотиб олинадиган ва сотиладиган мулклар учун, шунингдек бозор далиллари мавжуд бўлган ҳолатларда жуда муҳимдир.
Даромадларни капиталлаштириш даромад шаклида яқин келажакдаги имтиёзларнинг ҳозирги қийматини ҳисобга оладиган жараёнлардан фойдаланади. Ахборотни йиғиш ва таҳлил қилиш босқичида бозор қийматини аниқлашда қўлланилиши учун баҳоловчи таҳлилга киритилган турли элементларни ва тегишли бозор маълумотларини қўллаб-қувватлаш учун етарли далилларни олмади. Шу сабабли, баҳоловчи ушбу ёндашувдан фойдаланмасликка қарор қилди.
Қиёсий ёндашув
Давлат мулки бозорининг таҳлили шуни кўрсатдики, баҳолаш объекти яқинида жойлашган таққосланадиган объектлар жуда кўп, биз баҳолаш объектига ўхшаш бир нечта объектларни топишга муваффақ бўлдик. Давлат мулки бозорининг етарлича ривожланиши билан ушбу ёндашув бозор қийматининг энг аниқ қийматини ҳисоблаш имконини беради. Шунинг учун баҳоловчи қиёсий ёндашув доирасида сотишни тўғридан-тўғри таққослаш усулидан фойдаланиш мумкин деб ҳисоблайди.
Қимматбаҳо ёндашув
Харажатлар ёндашувининг қўлланилиши баҳолаш учун тақдим этилган бино ва иншоотларнинг таркибий дизайни ҳақида маълумотларнинг мавжудлиги; 1991 йилдаги базавий нархларда ўхшаш объектларни қуриш қиймати, қурилиш қийматининг базавий даврдан баҳолаш даврига ўзгариши қўшимча равишда, объектни текшириш учун фойдаланиш мумкин, бу сизнинг жисмоний қариш миқдорини аниқлашга имкон беради. Шундай қилиб, давлат мулкини баҳолашда харажатлар ёндашуви доирасида алмаштириш нархини аниқлаш усулини қўллаш учун барча зарур шартлар мавжуд.
Қиёсий сотиш ёндашуви бўйича баҳолаш.
Тўғридан-тўғри таққослаш усули билан баҳолаш баҳоланаётган объектнинг қиймати уларнинг хусусиятларига ўхшаш объектлар билан сўнгги битимлар нархлари билан таққосланади деган тахминдан келиб чиқади. Ҳар бир таққосланадиган сотиш баҳоланаётган объект билан таққосланади. Таққосланадиган сотиш нархи улар ўртасидаги сезиларли фарқларни акс э ттириш учун ўзгартирилади (тузатилади).
Таққосланадиган объектларнинг қийматини созлаш механизмларига қараб, давлат мулки қийматини қиёсий ёндашув билан аниқлаш мумкин:
- сотишни бевосита таққослаш усули;
- ўзгартишларни аниқлаш усули.
Бу усуллар баҳоланаётган давлат мулк объекти ва сотилган таққосланаётган объект (объектлар) ўртасидаги фарқларни ҳисобга олиш йўллари билан тузатиш тузатишлари ёки коеффициентлар киритиш орқали фарқланади.
Таққосланадиган объектларнинг сотиш нархларига ўзгартиришлар таққосланадиган ва баҳоланадиган объектлар ўртасидаги таққослашнинг барча элементлари аниқлангандан ва фарқлар тахмин қилинганидан кейингина (фоиз сифатида, ёки dollar ёки сўмда) амалга оширилиши мумкин.
Агар таққосланаётган объектда таққосланаётган элемент баҳоланаётган объектдагидан яхшироқ бўлса, унда салбий тузатиш олинади, яъни минус белгиси билан. Агар таққосланадиган объектдаги таққосланган элементлар қуйидагиларга қараганда ёмонроқ бўлса: тушунилган бўлса, унда ижобий тузатиш олинади, яъни.ортиқча белгиси билан.
Агар таққосланадиган объектлар нархига тузатишлар dollar ёки сўмда ифодаланса, у ҳолда улар ҳар қандай кетма-кетликда тахмин қилинаётган объект қийматига киритилиши мумкин. Агар тузатишлар фоиз сифатида ифодаланса, у ҳолда уларнинг корреляцион кетма-кетлиги якуний натижага (баҳоланаётган объектнинг қийматига) таъсир қилади.
Ушбу процедура (ўзгартириш) натижасида ҳар бир таққосланадиган объектнинг сотиш нархи аниқланади, гўё у сотиш пайтида баҳоланадиган объект билан бир хил асосий хусусиятларга эга эди.
Тўғридан-тўғри савдо таққослаш усули
Ушбу усул кўпроқ баҳоланаётган объектдан кичик фарқларга эга бўлган сотиладиган қиёсий давлат мулк объектларини олиш мумкин бўлганда қўлланилади.
Ушбу усул бўйича давлат мулки объектининг нархи сотилган аналогларнинг ўртача нархига тенг бўлиб, уларнинг тахмин қилинган объектдан фарқини ҳисобга оладиган тузатишларни ҳисобга олган ҳолда