Malaka amaliyoti

Mulk qiymatini baholash maqsadlari va xususiyatlari

Insoniyat paydo bo’lishi bilan mulk tushunchasi ilk bor qandaydir buyum degan tasavvur sifatida yuzaga kelgan bo’lib, hozirda uning mazmun-mohiyati to’g’risida turli qarashlar va bilimlar tizimi shakllangan. Zero hozirgi zamonda mulkni mazmunan qandaydir buyumga tenglashtirish – bu mulkning soddalashtirilgan ifodasidir.
Mulk nazariyasi o’ziga xos instrumentariyga (terminologik apparatga), maqsad va vazifalarga, obyekti va predmetiga hamda bilimlar tizimi va metodologiyasiga ega. Chunki bunda mulk iqtisodiy mazmunga, yuridik konstruksiya va huquqiy bazaga, turli parametrlarga, axborot (informatsion) ta’minotga ega va mulkdori rasmiylashtirilgan substansiyadir.
Ko’chmas mulk bu – yerdan va unda joylashgan bino inshootlardan tashkil topgan mulk. Ko’chmas mulk o’z ichiga yer ustida yoki yer ostida joylashgan va yerga o’rnatilgan moddiy mulklarni oladi.
“Qo’zg’almas mulk – bu yer hamda unda joylashgan bino va inshootlardan tashkil topgan har qanday mulkdir”.¹
“Ko’chmas mulk jumlasiga yer uchastkalari, yerosti boyliklari, binolar, inshootlar, ko’p yillik dov-daraxtlar va yer bilan uzviy bog’langan boshqa mol-mulk, ya’ni belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar yetkazmagan holda joyini o’zgartirish mumkin bo’lmaydigan obyektlar kiradi”.²
Ko’chmas mulk tarkibiga qonun bo’yicha – yer maydonlari, uylar, zavodlar, fabrikalar, qo’rilmalar, barcha turdagi qurilma inshootlar, bo’sh yer uchastkalari va temir yo’llar, chegaralangan suv obyektlari va yer bilan bog’liq barcha narsalar kiradi, ya’ni bunday obyektlarni bir joydan ikkinchi joyga ko’chirish, ularga zarar yetkazmasdan amalga oshirib bo’lmaydi. Bular jumlasiga shuningdek o’rmonlar, ko’p yillik ekinlar, binolar, inshoatlar kiradi.
Ko’chmas mulkni bir qancha maqsadlarda baholash mumkin. Masalan, ko’chmas mulk qiymatini oldi-sotdi obyekti sifatida baholash, garov maqsadida baholash, xususiylashtirish maqsadida davlat uy-joy fondi qiymatini baholash va boshqalar.
Ko’chmas mulkni baholash (8-son MBS)
Ko’chmas mulk qiymati ularga bo’lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar, ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.
Baholash jarayonida olinadigan axborot xususiyati va manbasi haqidagi talablarga rioya etish maqsadida quyidagi masalalar ko’rib chiqilishi lozim:

• 
  ko’chmas mulkka bo’lgan huquqni tekshirish uchun zarur ma’lumotlar;
  
• 
  o’tkaziladigan barcha ko’zdan kechirishlar hajmi;
  
• 
  yer uchastkasi maydoni hamda binoning barcha qavatlari maydonlari haqidagi axborot uchun javobgarlik;
  
• 
  binoning tavsiflari va uning holatini tasdiqlash uchun javobgarlik;
  
• 
  ko’rsatiladigan kommunal xizmatlar xususiyati, xususiyatlari va mosligiga nisbatan tekshiruvlar hajmi;
  
• 
  grunt va poydevorlarning holati haqida axborotning mavjudligi;
  
• 
  haqiqatda mavjud va ehtimoliy ekologik xavf-xatarlarni aniqlash uchun javobgarlik;
  
• 
  ko’chmas mulkdan foydalanish bo’ytcha huquqlar yoki cheklovlar.
  

Ko’chmas mulk obyektini baholashga oid vazifa 1-son MBS asosida tuziladi. Bunda, axborotga qo’shimcha tarzda quyidagi ma’lumotlar bo’lishi lozim:

• 
  baholanayotgan ko’chmas mulk tarkibi, shuningdek uning har bir tarkibiy qismini identifikatsiya qilish uchun yetarli bo’lgan ma’lumotlarni ko’rsatish (agar mvjud bo’lsa);
  
• 
  baholash obyekti va uning baholanayotgan qismlari tavsiflari yoki baholovchi foydalanishi mumkin bo’lgan, bunday tavsiflar ko’rsatilgan hujjatlarga havolalar;
  
• 
  baholash obyektini baholashda hisobga olinadigan huquqlar, ushbu huquqlarga, shu jumladan, baholash obyektining har bir qismiga doir cheklovlar (majburiyatlar).
  

Axborotni to’plash va tahlil qilish
Boshlang’ich axborot quyidagilarni o’z ichiga olishi lozim:

• 
  ko’chmas mulkka bo’lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro’yxatidan o’tkazish to’g’risidagi guvohnomani;
  
• 
  yer uchastkasidan foydalanish huquqini tasdiqlovchi hujjatni;
  
• 
  yer uchastkasini berish (ajratish) to’g’risidagi hujjatni;
  
• 
  binolar va inshootlarga doir kadastr hujjatlarini;
  
• 
  baholash obyektiga boshqa shaxslarning huquqlari (baholash obyektiga bo’lgan huquqlarga nisbatan cheklashlar) mavjudligi haqidagi ma’lumotlarni o’z ichiga olgan hujjatlarni;
  
• 
  baholanayotgan yaxshilashlarning hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflariga doir axborotni o’z ichiga olgan hujjatlarni;
  
• 
  baholash obyektidan mavjud foydalanishga doir axborotni;
  
• 
  ko’chmas mulk obyektining kelib chiqishi va rivojlanish tarixi haqidagi ma’lumotlarni;
  
• 
  baholash obyekti va uning qismlarining rivojlanish rejalari (yangi qurilish, rekonstruksiya, ta’mirlash) haqidagi ma’lumotlarni;
  
• 
  yuridik shaxslarga qarashli bo’lgan obyektlarga nisbatan baholash obyektining so’nggi hisobot sanasidagi balans (qoldiq va boshlang’ich
  
• 
  qiymati to’g’risidagi ma’lumotnomani;
  
• 
  retrospektiv va prognoz moliyaviy axboroti, shu jumladan, obyektdan tijorat maqsadida foydalanishning asosiy ko’rsatkichlarini (xarajatlar moddalari bo’yicha yillik foydalanish xarajatlari, daromadlar manbalari bo’yicha obyektdan foydalanishdan olingan daromadlar);
  
• 
  ko’chmas mulk tarkibida baxolanadigan qo’shimcha mulklar (o’rnatilgan uskunalar, ko’p yillik daraxtlar, obodonlashtirish va ko’kalamzorlashtirish ishlari) ro’yxati va ular to’g’risidagi ma’lumotlar.
  

Taqdim etilayotgan boshlang’ich axborot baholash obyekti mulkdorining imzosi bilan tasdiqlangan holdagina haqiqiy hisoblanadi.
Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab, baholovchi boshlang’ich axborot ro’yxatini kengaytirishi yoki baholashni amalga oshirish jarayonida kerakli axborotni talab qilib olishi mumkin.
Ko’chmas mulk qiymatini aniqlash uchun baholovchi bozorni baholanayotgan obyektdan haqiqiy foydalanish yoki uning qiymatini aniqlash uchun baholovchi ko’chmas mulk qiymatini boshqacha foydalanish mumkin bo’lgan segmentlarda o’rganadi.