Toshkent davlat yuridik universiteti

7-§. 7-§. KO`CHMAS MULKNI SOTISH SHARTNOMASI 
1. Ko`chmas mulkni sotish shartnomasi tushunchasi, turlari va 
shartnoma shakli 
Ko`chmas mulk oldi-sotdi shartnomasiga binoan sotuvchi yer uchastkasi, 
bino, inshoot, kvartira yoki boshqa ko`chmas mulkni sotib oluvchiga mulk qilib 
topshirishni, sotib oluvchi buning uchun tegishli haqni to`lashi lozim bo`ladi. 
FKning 83-moddasiga asosan ko`chmas mulk jumlasiga er uchastkalari, yer osti 
boyliklari, binolar, inshootlar, ko`p yillik dov-daraxtlar va er bilan uzviy 
bog’langan boshqa mol-mulk, ya’ni belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar 
etkazmagan holda joyini o`zgartirish mumkin bo`lmaydigan obyektlar kiradi. 
Ko`chmas mulkning muhim belgisi uning yer bilan uzviy bog’liqligidir. 
Bunday bog’liqlik tabiiy holda vujudga kelganmi (masalan, buloq, kon) yoki inson 
mehnati orqali vujudga kelganmi (masalan, bino, quduq, bog’ va shu kabilar) 
ahamiyatga ega emas. Ko`chmas mol-mulk yer bilan uzviy ekanligidan, uning 
ikkinchi bir belgisi kelib chiqadi: bunday mol-mulkni bir joydan ikkinchi joyga 
ko`chirish mumkin emas yoki ko`chirish jarayonida katta qiyinchiliklar vujudga 
keladi. Bunday qiyinchiliklar, eng avvalo, ko`chmas mol-mulkni ko`chirganda 
o`zining tabiiy xususiyatlarini yo`qotishi, undan tayinlanish maqsadi bo`yicha 
foydalanib bo`lmasligi, shaklan yoki jisman o`zgarishlarda namoyon bo`ladi. 
Ko`chmas mol-mulkning muhim belgisi sifatida uning alohida qiymatga ega 
ekanini aytish lozim. Masalan, ba’zi mamlakatlar qonuni bo`yicha dengiz va daryo 
kemalari, kosmik obyektlar ham (masalan, erning sun’iy yo`ldoshlari) ko`chmas 
mol-mulk jumlasiga kiritilgan. 
Ko`chmas mol-mulkning quyidagi turlari mavjud: 
a) mol-mulk majmui sifatida korxona; 
b) turarjoy binolari; 
v) yer osti qatlamida, er bag’rida joylashgan obyektlar (konlar, shaxtalar, 
g’orlar, yerosti suv havzalari, tonnellar); 
g) joylashgan joyidagi er sathi bilan uzviy mustahkam bog’liq obyektlar 
(binolar, bog’lar, inshootlar, o`rmonlar, ko`llar, daryolar, ariqlar); 
d) yer uchastkalari; 
e) garchi yer bilan bog’liq bo`lmasa-da, alohida qiymatga ega ekanligi 
sababli fuqarolik muomalasida ko`chmas mol-mulkning huquqiy rejimi joriy 
qilingan obyektlar – dengiz va havo kemalari, fazo obyektlari. 
FKning 84-moddasiga asosan ko`chmas mulkka egalik qilish huquqi va 
boshqa ashyoviy huquqlar, bu huquqlarning vujudga kelishi, boshqa shaxslarga 
o`tishi, cheklanishi va bekor bo`lishi davlat ro`yxatidan o`tkazilishi kerak. 
Ko`chmas mol-mulkka bo`lgan mulk huquqini davlat ro`yxatidan o`tkazish 
mulkdorga ko`chmas mulkka nisbatan mulkdor ekanligi haqida hujjat berish, shu-
ningdek, ko`chmas mulk mulkdorini maxsus davlat reestrida qayd qilish orqali 

---

68 
amalga oshiriladi. Ko`chmas mulkning sotuvchisi, binobarin, mulkdor sifatida 
tegishli hujjatga ega bo`lishi, ko`chmas mol-mulkning o`zi va mulkdori davlat 
reestrida ro`yxatdan o`tgan bo`lishi shart. Aks holda, u ko`chmas mulk oldi-sotdi 
shartnomasida sotuvchi sifatida qatnasha olmaydi. FKning 480-moddasiga ko`ra 
ko`chmas mulkni sotish shartnomasi taraflar imzolagan yozma shakldagi bitta 
hujjat tarzida tuziladi. Binobarin, bunda hujjatlarni almashish yo`li bilan shartnoma 
tuzish mumkin bo`lmaydi. Ushbu talabga rioya qilmaslik shartnomaning haqiqiy 
sanalmasligiga sabab bo`ladi. Qonun talab qilgan hollarda ko`chmas mulkning 
oldi-sotdi shartnomasi notarial guvohlantirilishi kerak (masalan, korxonalarning, 
turarjoy binolarining oldi-sotdi shartnomasida va h.k.). Ko`chmas mulkni sotish 
shartnomasiga binoan ko`chmas mulkka bo`lgan huquqning sotib oluvchiga 
o`tganligi davlat ro`yxatidan o`tkazilishi lozim (FK, 481-modda). Shartnomaning 
davlat ro`yxatidan o`tkazilishi shartnoma matniga vakolatli davlat idorasi 
tomonidan ustxat yozish yo`li bilan amalga oshiriladi. Ayni paytda sotib oluvchi 
mulkdor sifatida ko`chmas mulk davlat reestrida qayd etiladi va unga mulkdorlik 
huquqini tasdiqlovchi hujjat beriladi. Mulk huquqi boshqa shaxsga o`tganligi 
davlat ro`yxatidan o`tkazilguniga qadar taraflarning ko`chmas mulkni sotish 
shartnomasining bajarilishi ularning uchinchi shaxs bilan munosabatlarini 
o`zgartirish uchun asos bo`lmaydi. Agar taraflardan biri ko`chmas mulkka bo`lgan 
mulk huquqi boshqa shaxsga o`tganligini davlat ro`yxatidan o`tkazishdan bo`yin 
tovlasa, sud boshqa tarafning talabiga ko`ra mulk huquqi boshqa shaxsga 
o`tganligini davlat ro`yxatidan o`tkazish to`g’risida qaror chiqarishga haqli. Mulk 
huquqi boshqa shaxsga o`tganligini davlat ro`yxatidan o`tkazishdan asossiz 
ravishda bosh tortayotgan taraf boshqa tarafning ro`yxatdan o`tkazish 
kechikkanligi sababli ko`rgan zararini qoplashi shart. 
Bugungi kunda ko`chmas mulkni sotish shartnomasini tuzish va uni 
rasmiylashtirish bilan bog’liq xizmatlar ko`rsatishga oid alohida faoliyat yuzaga 
kelganligini qayd etib o`tish lozim. “Rieltorlik faoliyati to`g’risida”gi qonunga 
(22.12.2010 y.) ko`ra, rieltorlik faoliyati yuridik va jismoniy shaxslarning 
ko`chmas mulk obyektlari va ularga bo`lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan 
bog’liq xizmatlarni shartnoma asosida ko`rsatish bo`yicha tadbirkorlik faoliyatidir. 
Rieltor quyidagi rieltorlik xizmatlarini ko`rsatadi: ko`chmas mulk obyektlari va 
ularga bo`lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzish chog’idagi vositachi-lik; 
ko`chmas mulk obyektlari va ularga bo`lgan huquqlarning savdosini tashkil etish; 
ko`chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish; ko`chmas mulk bozorida 
axborot va maslahat xizmatlari. 
Mazkur qonunning 10-moddasiga ko`ra, ko`chmas mulk obyektlariga va 
ularga bo`lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzish chog’idagi vositachilik (ko`chmas 
mulkning oldi-sotdisi, ijarasi, garovi, ayirboshlanishi, hadya etilishi, rentasi, 
ko`chmas mulkdan tekin foydalanilishi va umrbod ta’minlash sharti bilan uy-joyni 
(kvartirani) boshqa shaxsga berish bilan bog’liq harakatlar) qonun hujjatlarida 
belgilangan tartibda buyurtmachi bilan tuzilgan rieltorlik xizmatlari ko`rsatish 
shartnomasi asosida rieltorlik tashkiloti tomonidan amalga oshiriladi. Bunda 
rieltorlik tashkiloti mazkur bitimlarning bevosita tarafi bo`lishi mumkin emas. 

---

69