Toshkent davlat yuridik universiteti

3. Ko`chmas mulk bilan birga sotib oluvchiga o`tadigan huquqlar 
tarkibi va uni amalga oshirish, ko`chmas mulkni topshirish tartibi 
Bino, inshoot yoki boshqa ko`chmas mulkni sotish shartnomasiga binoan 
sotib oluvchiga bunday ko`chmas mulkka egalik huquqini topshirish bilan bir 
vaqtda ushbu ko`chmas mulk joylashgan va undan foydalanish uchun zarur 
bo`lgan yer uchastkasining muayyan qismiga bo`lgan huquqlar ham topshiriladi 
(FK, 482-m. 1-q.). Bunda nafaqat ko`chmas mulk joylashgan yer uchastkasi, balki 
undan foydalanish uchun zarur bo`lgan maydon, masalan, binoga olib kiradigan 
yo`lak ham nazarda tutiladi. Yer kodeksining 18-moddasida nazarda tutilgan 
hollardan tashqari, er oldi-sotdi qilinmaydi. Yer davlat mulki hisoblanadi va faqat 
foydalanish uchun berilishi mumkin, xolos. Yer uchastkasiga bo`lgan mulk huquqi 
bilan er ustida joylashgan ko`chmas mulkka nisbatan mulk huquqi farqlanadi. 
Masalan, bog’ga nisbatan mulk huquqi ma’lum bir fuqaroga tegishli bo`lsa, bog’ 

---

70 
joylashgan erga nisbatan mulk huquqi davlatga tegishli bo`ladi. Bog’ning egasi yer 
uchastkasidan foydalanuvchi hisoblanadi. Binobarin, bog’ sotilgan taqdirda, sotib 
oluvchiga nisbatan mulk huquqi va bog’ joylashgan yer uchastkasiga nisbatan 
foydalanish huquqi o`tadi. 
Sotuvchi sotayotgan ko`chmas mulk joylashgan yer uchastkasining mulkdori 
bo`lgan taqdirda sotib oluvchiga yer uchastkasining tegishli qismiga mulk huquqi 
yoki ijara huquqi yoxud ko`chmas mulkni sotish shartnomasida nazarda tutilgan 
boshqa huquq ham beriladi. Agar shartnomada ko`chmas mulkni sotib oluvchiga 
topshiriladigan tegishli yer uchastkasiga bo`lgan huquq belgilanmasa, sotib 
oluvchiga yer uchastkasining ko`chmas mulk joylashgan va ko`chmas mulkdan 
foydalanish uchun zarur bo`lgan muayyan qismiga mulk huquqi o`tadi. 
Sotuvchiga mulk huquqi asosida qarashli bo`lmagan yer uchastkasida 
joylashgan ko`chmas mulkni agar bunday uchastkadan foydalanish qonun yoki 
shartnomada belgilangan shartlarga zid bo`lmasa, ana shu uchastka mulkdorlarning 
roziligisiz sotishga yo`l qo`yiladi. Bunday ko`chmas mulk sotilganida, sotib 
oluvchi ko`chmas mulkni sotayotgan shaxs yer uchastkasining tegishli qismidan 
qanday shartlarda foydalangan bo`lsa, o`sha shartlarda foydalanish huquqini qo`lga 
kiritadi. 
FKning 483-moddasida yer uchastkasi sotilganida ko`chmas mulkka bo`lgan 
huquq mazmuni belgilab qo`yilgan. Yer kodeksining 18-moddasiga asosan yuridik 
va jismoniy shaxslarning savdo, xizmat ko`rsatish obyektlarini xususiylash-tirib 
olganda ular joylashgan yer uchastkalarini ham xususiylashtirish imkoniyatlari 
belgilangan. Binobarin, bunday holda yuridik yoki jismoniy shaxsda nafaqat 
ko`chmas mulkka nisbatan, balki o`sha ko`chmas mulk joylashgan yer 
uchastkasiga nisbatan ham mulk huquqi vujudga keladi. FKning 483-moddasida 
mulkdor ushbu obyektlarga nisbatan huquqlarni alohida-alohida holda tasarruf 
etish oqibatlari belgilab qo`yilgan. Sotuvchiga qarashli bino, inshoot yoki boshqa 
ko`chmas mulk joylashgan er uchastkasi ana shu ko`chmas mulkni sotib olayotgan 
shaxsga mulk qilib topshirmagan holda sotilsa, yer uchastkasining ko`chmas mulk 
joylashgan va ko`chmas mulkdan foydalanish uchun zarur bo`lgan qismidan 
sotuvchining foydalanish huquqi sotish shartnomasida belgilangan shartlarda 
saqlanib qoladi. Masalan, shaxs Yer kodeksining 18-moddasini qo`llagan holda, 
yer uchastkasi ustida joylashgan savdo yoki xizmat ko`rsatish obyektiga nisbatan 
mulk huquqini o`zida saqlab qolgan bo`lsa, ushbu obyektlardan foydalanish 
shartlari er uchastkasini sotish haqidagi shartnomada belgilab qo`yilgan bo`lishi 
kerak. Agar er uchastkasining tegishli qismidan foydalanish shartlari uni sotish 
shartnomasi bilan belgilangan bo`lmasa, sotuvchi yer uchastkasining ko`chmas 
mulk joylashgan va bu ko`chmas mulkdan ko`zlangan maqsadlarda foydalanish 
uchun zarur bo`lgan qismidan cheklangan holda foydalanish (servitut) huquqini 
saqlab qoladi.
FKning 486-moddasida sotuvchi tomonidan sotib oluvchiga ko`chmas 
mulkni topshirish tartibi va uni rasmiylashtirish shartlari belgilab qo`yilgan. 
Ko`chmas mulkning sotuvchi tomonidan topshirilishi va sotib oluvchi tomonidan 
qabul qilinishi taraflar imzolaydigan topshirish dalolatnomasi yoki topshirish 
to`g’risidagi boshqa hujjatga asosan amalga oshiriladi. Ko`chmas mulkni 

---

71 
topshirish sotuvchi zimmasidagi majburiyatdir. Sotib oluvchi zimmasiga esa 
shartnoma bo`yicha kelishilgan haqni to`lash va topshirilgan ko`chmas mulkni 
qabul qilib olish majburiyati yuklatilgan. Agar qonunda yoki shartnomada 
boshqacha tartib nazarda tutilgan bo`lmasa, sotuvchining ko`chmas mulkni sotib 
oluvchiga topshirish majburiyati bu mulk sotib oluvchiga topshirilganidan va 
topshirish to`g’risidagi tegishli hujjatni taraflar imzolaganidan keyin bajarilgan 
hisoblanadi. Taraflardan birining ko`chmas mulkni shartnomada nazarda tutilgan 
shartlarda topshirish to`g’risidagi hujjatni imzolashdan bo`yin tovlashi, tegishli 
ravishda sotuvchining mulkni topshirish majburiyatini bajarishdan, sotib 
oluvchining esa mulkni qabul qilib olish majburiyatini bajarishdan bosh tortishi 
deb hisoblanadi. Qaysi taraf o`z majburiyatlarini bajarishdan bosh tortsa, qonunda 
va shartnomada belgilangan asoslar bo`yicha javobgarlikka tortiladi. Sotuvchi 
tomonidan sotib oluvchiga tegishli darajada sifatli bo`lmagan ko`chmas mulkni 
topshirish oqibatlari FKning 487-moddasida belgilab qo`yilgan. Bunday hollarda 
sotib oluvchi: ko`chmas mulk bahosini undagi kamchiliklarga mutanosib ravishda 
kamaytirish; ko`chmas mulkdagi kamchiliklarning sotuvchi tomonidan bartaraf 
etilishini talab qilish; agarda o`z tomonidan yoki uchinchi shaxslar tomonidan 
ko`chmas mulkning kamchiliklari bartaraf etilgan bo`lsa, buning uchun qilingan 
xarajatlarning sotuvchi tomonidan qoplanishini talab qilish; ko`rilgan zarar o`rnini 
qoplagan holda ko`chmas mulkni sotish shartnomasining bekor qilinishini talab 
qilish huquqlaridan biriga ega. Bunda tanlov sotib oluvchi tarafidadir. 
Ayni vaqtda ko`chmas mulkning bir turi hisoblangan uy-joy binolarini sotish 
ham o`ziga xos xususiyatlarga ega ekanini ta’kidlash lozim. Fuqarolarning doimiy 
yashashga mo`ljallangan, belgilangan sanitariya, yong’inga qarshi, texnik 
talablarga javob beradigan binolar uy-joy deb e’tirof etiladi. Uy-joy ko`chmas 
mulk hisoblanadi. FKning 488-moddasida uy-joy binolarini sotishning o`ziga xos 
xususiyatlari belgilangan. Birinchidan, sotuvchi sotib olgandan keyin qonunga 
muvofiq, uy-joy binosidan foylanish huquqini o`zida saqlab qoladigan shaxslar 
yashab turgan uy, kvartira, uyning yoki kvartiraning bir qismini sotish 
shartnomasining muhim sharti bu shaxslarning ro`yxatini sotilayotgan uy-joy 
binosidan foydalanish huquqlari ko`rsatilgan holda tuzishdan iboratdir. Agar 
sotuvchi sotib oluvchidan bunday shaxslar mavjudligini yashirsa, shartnoma ushbu 
turarjoydan foydalanish huquqiga ega bo`lgan shaxslarning da’vosiga ko`ra, sud 
tomonidan haqiqiy emas deb topiladi. 
Shuningdek, kvartira, uyning yoki kvartiraning bir qismini sotish 
shartnomasi notarial tartibda tasdiqlanishi va davlat ro`yxatidan o`tkazilishi lozim. 
Binobarin, bunday shartga rioya qilmaslik shartnomaning o`z-o`zidan haqiqiy 
sanalmasligi-ga sabab bo`ladi.