Toshkent davlat yuridik universiteti

 
3-§. BINOLAR VA INSHOOTLAR IJARASI 

---

137 
Binolar va inshootlar ijarasi shartnomasi ijara shartnomalarining 
ko`rinishlaridan biri bo`lib, uning maxsus xususiyatlarini tartibga solish, uning 
obyekti xususiyatidan kelib chiqadi.
Shartnoma obyekti bo`lib, binolar va inshootlar hisoblanadi. Bino – unda 
odamlar turishi maqsadidagi arxitektura-qurilish qurilmasining ko`rinishlaridan 
biri. 
Shaharsozlik kodeksining 2–moddasida berilgan tushunchaga ko`ra bino–
funksional maqsadiga qarab odamlar yashashi yoki bo`lishiga va xar xil turdagi 
ishlab chiqarish jarayonlarini bajarishga mo`ljallangan, yopiq xajmni tashkil 
etuvchi tayanch, to`sma yoki har ikkala maqsadga xizmat qiluvchi 
konstruksiyalardan iborat qurilish tizimi hisoblanadi.
Qurish maqsadiga qarab ular turar joylarga va noturar joylarga bo`linadi. 
Turarjoy binosi butunligicha yoki ahamiyatli qismi odamlar yashashi uchun 
foydalaniladi. Uni shunday deb tan olish uchun u yashash joylariga nisbatan 
sanitar-texnik normalar va qoidalar talablariga muvofiq kelishi kerak.
Noturar-joy deb ishlab chiqarish yoki ijtimoiy (madaniy, tibbiy, ta’lim) va 
boshqa maqsadlarda ishlatiladigan, bino tushuniladi. 
Qurilma deb binodan (uydan) tashqari har qanday qurilish-arxitektura yoki 
texnik obyekt shu jumladan gidrotexnik (shlyuzlar, akveduklar, mayoqlar va 
boshqalar), transport shu jumladan transport infrastrukturasi-temir yo`l va 
avtomobil yo`llari, ko`priklar, pristanlar, elektr uzatuvchi liniyalar, truba provodlar 
va boshqalar tushuniladi. 
Shaharsozlik kodeksining 2–moddasida belgilangan tushunchaga muvofiq 
inshoot-har xil turdagi ishlab chiqarish jarayonlarini bajarishga, materiallar, 
buyumlar, asbob-uskunalarini saqlashga, odamlarning vaqtincha bo`lishiga, 
odamlar, yuklar va boshqa narsalarni olib o`tishga mo`ljallangan, tayanch, to`sma 
yoki har ikkala maqsadga xizmat qiluvchi konstrukstiyalardan iborat hajmiy, yassi 
yoki chiziq tarzidagi qurilish tizimi hisoblanadi.
Aniq bir obyektni ma’lum turdagi inshoot deb aniqlash tushunchasi tegishli 
obyektning umum texnogen tabiati va uning texnik xususiyatidan kelib chiqib, 
tegishli normativ aktlarda ko`zda tutilgan. 
Inshoot ishlab chiqarish-texnik kabi boshqa ijtimoiy vazifaga ham ega 
bo`lishi mumkin. 
Shartnomaning predmeti bo`lib, bino to`liqligicha yoki uning xona deb 
nomlanuvchi alohida qismi bo`lishi mumkin. Bino va xonalar ishlatilish 
maqsadlariga bog’liq ravishda turar-joy va noturar-joylarga bo`linadi. 
Shartnoma tushunchasi shaxslar doirasi bo`yicha cheklovlarni ko`zda 
tutmaydi. O`z navbatida ijaraga oluvchi tarafidan ham, ijaraga beruvchi tarafidan 
ham faoliyati maqsadidan qat’iy nazar, ham jismoniy ham yuridik shaxslar, 
bo`lishlari mumkin. Ammo muayyan bir holatda bunday istisnolar ham bo`lishi 
mumkin. Eng avvalo bu bino yoki inshootning vazifasi, ulardan foydalanish 
maqsadiga bog’liq. Shu kabi agar ijaraga oluvchi ishlab chiqarish, ombor, texnik 
obyektlarni tadbirkorlik maqsadida ishlatmoqchi bo`lsa, bunda shartnoma taraflari-
tadbirkorlardir.

---

138 
Ijtimoiy-madaniy vazifadagi notijorat maqsadida foydalaniladigan obyektlar 
predmeti sifatida shartnomaning taraflari bo`lib, notijorat tashkilotlari hisoblanadi. 
Texnik obyekt egaligi uchun xususan agarda obyektning o`zi yoki undan 
foydalanishda amalga oshiriladigan faoliyat atrofdagilarga yuqori xavf tug’dirsa 
litsenziya talab etiladi.
Shartnoma konsensual, ikki taraflama va haq evaziga tuziladigan 
hisoblanadi. Bino yoki inshootlar korxonaning mulkiy kompleksi tarkibiy qismi 
hisoblansa korxona ijarasi hisoblanadi.
Bino va inshootlarni ijaraga berish shartnomasi taraflar imzolaydigan bitta 
hujjat tarzida yozma shaklda tuziladi. 
Taraflari yuridik shaxslar hisoblangan, shuningdek yuridik shaxs tashkil 
etmagan holda tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirayotgan jismoniy shaxslar ijara 
shartnomalari yozma shaklda tuziladi (FK 107, 539–moddalari, “Xo`jalik 
yurituvchi subyektlar faoliyatining shartnomaviy-huquqiy bazasi to`g’rida”gi 
qonuni 11–moddasi).
FK 111–moddasiga ko`ra ko`chmas mulkning uzoq muddatli ijarasi, ya’ni 
bino yoki inshootlarning bir yildan kam bo`lmagan muddatga ijara shartnomasi 
davlat ro`yxatidan o`tkazilishi lozim ( FK 574–moddasi). 
Ushbu shartnoma taraflar tomonidan imzolanadigan bitta hujjat shaklida 
tuziladi.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasining shakliga rioya qilmaslik 
uning xaqiqiy bo`lmasligiga olib keladi. 
Bunday bitimning predmeti bo`lib ko`chmas mulk hisoblanadi. Ko`chmas 
mulk bilan bo`lgan bitim FK 111–moddasiga ko`ra davlat ro`yxatidan o`tkazilishi 
kerak.
Ko`chmas mulk bilan bo`lgan bitimlarni ro`yxatdan o`tkazish tartibi va 
tegishli reestrlarni yuritish qonunchilik tomonidan belgilanadi.
“Ko`chmas mulk obyektlariga bo`lgan huquqlarni davlat ro`yxatidan 
o`tkazish tartibi to`g’risida”gi nizom
24
yuridik va jismoniy shaxslarning yer 
uchastkalariga, binolar va inshootlarga (shu jumladan er osti inshootlariga), ko`p 
yillik dov-daraxtlarga bo`lgan huquqlarini, shuningdek ipotekani hamda binolar va 
inshootlar va er uchastkalariga bo`lgan ashyoviy huquqlar ipotekasi to`g’risidagi 
shartnomalarni, axborot-kommunikastiya texnologiyalarini qo`llab, «bir oyna» 
tamoyili bo`yicha davlat ro`yxatidan o`tkazish tartibini belgilab beradi. 
FK 575–moddasi birinchi qismiga muvofiq bino yoki inshootni ijaraga 
oluvchiga ijara shartnomasi bo`yicha bir vaqtning o`zida ushbu ko`chmas mulkka 
foydalanish va egalik huquqi bilan birgalikda o`tkazishda ushbu ko`chmas mulk va 
undan foydalanish uchun zarur bo`lgan er uchastkasiga bo`lgan huquq ham 
o`tkaziladi.
Ijaraga oluvchiga tegishli yer uchastkasidan foydalanish huquqidan 
o`tkazilishiga asos bo`lib, taraflarning bu to`g’ridagi kelishuvi yoki qonun 
hisoblanadi. Agar ijaraga beruvchi ijaraga berilayotgan bino yoki inshoot 
joylashgan yer uchastkasining egasi bo`lsa, bunda asos bo`lib ham shartnoma ham 
24
Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2014 йил 7 январдаги 1-сон қарорига илова. 
//Ўзбекистон Республикаси қонун ҳужжатлари тўплами, 2014 й., 2-сон, 19-модда, 23-сон, 269-модда. 

---

139 
qonun hisoblanadi.
Ijara haqi miqdori to`g’risidagi shartlar shartnomaning taraflar tomonidan 
yozma shaklda kelishuv shart bo`lgan muhim sharti hisoblanadi. Bunday shartning 
shartnomada yozma qayd etilishimavjud bo`lmaganda shartnoma tuzilmagan deb 
hisoblanadi.
Ijara haqini hisoblashda: bino qiymati, yillik amortizastiya chegirmalari 
miqdori (agar kapital ta’mirlash ijaraga beruvchi tomonidan amalga oshirilsa), 
ijaraga olingan xonalar va yaqin joylashgan hududlarning (agar u qisman yoki 
to`liq ravishda ijaraga beruvchi tomonidan amalga oshirilsa), mulkni saqlash bilan 
bog’liq boshqa ustama harajatlar (soliqlar, sug’urta badallari) va shuningdek 
mahsulotlar tannarxiga ta’sir qiladigan ayrim boshqa ko`rsatkichlar hisobga 
olinadi.
Ijaraga olingan bino va inshootlardan foydalanganlik uchun ijara haqi 
hisobiga FK 575–moddasiga muvofiq ijaraga oluvchiga majburiy tartibda taqdim 
etiladigan yer uchastkasi uchun ijara haqqi ham kiritiladi. Bunday uchastkaning 
chegarasi bino yoki inshoot o`zi egallagan, shuningdek, unga yaqin joylashgan, 
foydalanilishi uchun zarur bo`lgan yer uchastkasidan kam bo`lishi mumkin emas. 
Agar taraflar katta yer uchastkasini foydalanishga berish to`g’risida kelishsalar, bu 
xam tegishlicha shartnoma bahosiga ta’sir qiladi.
Qonun 
taraflarga 
bino 
yoki 
inshootlarni 
ijaraga 
topshirishni 
rasmiylashtirishni, topshirish dalolatnomani yoki boshqa hujjatni tuzish va 
imzolashni rasmiylashtirish talabini qo`yadi.
Topshirish dalolatnomasi yoki boshqa hujjat xususan qanday aniq mulk, 
qanday holatda va qachon ijaraga oluvchiga topshirilganligini yozma tasdig’i 
bo`lib hisoblanadi. Bunday aktni imzolagan paytdan boshlab ijaraga oluvchi uning 
saqlanishi va boshqa majburiyatlarni bajarilishi uchun shartnoma bo`yicha, qonun 
bo`yicha ham unga topshirilgan mulkning titul (qonuniy) egasi sifatida (xususan, 
ijaraga olingan mulkdan foydalanish bilanbog’liq faoliyatida uchinchi shaxslarga 
yetkazilgan ziyon uchun javobgarlikni zimmasiga oladi) javobgarlikni zimmasiga 
oladi. 
Ijara shartnomasining tugatilishi bino yoki inshootning ijaraga oluvchi 
tomonidan ijaraga beruvchiga topshirilish jarayonini nazarda tutadi. Bunday 
jarayon topshirish dalolatnomasi yoki boshqa hujjatning tuzilishi va imzolanishi 
yo`li bilan amalga oshiriladi.