Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таҳлим вазирлиги тошкент архитектура қурилиш институти

 
3. Яхшиланишларни хуқуқий баҳолаш ва ўтказиш тартиби 
Баҳолаш режасини тузиш 
Баҳолаш режаси муаммосини ҳал этиш, баҳолаш усулини танлаш, вақтдаги меҳнат 
ҳаражатларини, тақвим режасининг ҳолатини аниқлаш, тўлов ҳақида шартнома тайѐрлаш 
учун қанча ва қандай ахборот зарурлигини аниқлаш мақсадида тузилади. Бунинг учун 
баҳолаш мақсади аниқ бўлиши шарт. 
Ишлар режасини тайѐрлаш учун минтақавий бозор, объектнинг жойлашган ўрни, 
унинг ҳолати, қиѐсланадиган объектлар бўйича ва объект ҳақида умумий маълумотларга 
эга бўлиш зарур. 
Маълумотларни йиғиш баҳоловчи ишининг энг қийин қисмидир, айниқса, агар 
туман (шаҳар) янги ва нотаниш бўлса. Одатда, бу маълумотларни баҳоловчилар ҳар бир 
туман бўйича йиғиб, махсус жадвалга киритишади. Баҳоловчи маълум участканинг 
қийматига ва баҳоланиши лозим бўлган бино ва иншоотларга таъсир этувчи аниқ 
маълумотларни тўплаб, уларни таҳлил қилади. Шунингдек, тегишли бозор ва унинг 
катталиги, қиѐсланадиган объектларнинг рақобатбардош тавсифлари, молиялаш шартлари 
таҳлил қилинади, қийматнинг 3 та анъанавий ѐндошишини қўллаш масаласи ҳал этилади. 
Пировардида баҳолашни ўтказиш муддатлари кўрсатилган ҳолда ишлар режалари 
тузилади. Ишни одатда 2-3 киши бажаради. Амалиѐт шуни кўрсатадики, баҳоловчининг 
меҳнатига ҳақ тўлаш унинг малакаси ва обрўсига боғлиқ. Одатда нарх маълум меъѐрий 
ҳужжатлар асосида буюртмачи ва ижрочи орасидаги шартнома бўйича белгиланади. 
 
Маълумотларни тўплаш ва таҳлил қилиш 
Маълумотларни тўплашда қуйидаги мезонларга амал қилиш керак: моҳирлик, 
пухталик, ишончлилик, ахборотнинг тўлалиги ва аниқлиги. Бунда иқтисодий, давлат-
хуқуқи, экологик омиллар қийматга таъсир қилади, шу туман, шаҳарнинг маҳаллий 
ахборотлари асос қилиб олинади. Бунга аҳолининг хусусиятлари, нархлар, бандлик 

---

40 
даражаси, транспорт оқимлари, ер участкасининг атроф-муҳит билан ўзаро алоқадорлиги 
тўғрисидаги ахборотлар, унинг майдони, шакли, жойлашиши, коммуникацияларнинг 
жойлашиши, участканинг ердан фойдаланиш қоидаларига мувофиқлиги тўғрисидаги 
маълумотлар аниқланади. Қийматга таъсир қиладиган эгалик қилиш ѐки кўчмас мулк 
ҳуқуқларини чеклашлар тўғрисидаги ахборот техник инвентаризация бюросида ва мулкни 
бошқарувчи давлат муассасаларидан олинади. 
Қуйида буюртмачига тавсия қилинган, баҳолашни ўтказиш учун зарур ахборот 
ҳақидаги саволнома келтирилган. Унда: 
1. 
Баҳолашнинг мақсади ва вазифаси. 
2. 
Объектнинг номи ва қурилган йили. 
3. 
Объектнинг жойлашган жойи (тўлиқ манзили). 
4. 
Ташкилот мақоми (номи, тури), ҳуқуқий жиҳати (эгалик ҳужжатлари). 
5. 
Солиқ тўлови бўйича қайси туманда жойлашиши. 
6. 
Лойиҳа-смета ҳужжатлари, ҳаражатлар сметаси. 
7. 
Қаватлар сони, бинонинг конструктив ечими, умумий майдони, фойдали 
майдони: ер бўйича; хоналар бўйича. 
8. 
Сўнгги баҳолаш ҳужжатлари (баланс, қолдиқ қиймати ва ҳ.к.). 
9. 
Реконструкция ва катта таъмирлаш йили ва уларга кетган ҳаражатлар. 
10. Ер ҳужжатлари (кадастр рақами, фойдаланиш ҳуқуқи). 
11. Объектнинг кадастр рақами. 
12. Майдоннинг зилзилавий кўрсаткичи. 
13. Солиқ ҳужжатларининг нусхалари (ер, суғурта бўйича, ижтимоий суғуртага 
ажратмалар). 
 
Кўчмас мулкни баҳолаш механизми. 
Кўчмас мулкни баҳолаш услубиятининг моҳияти қуйидагилардан иборат: 
1. 
Баҳоланаѐтган кўчмас мулк объекти тўғрисида маълумотларни тўплаш ва 
таҳлил этиш:
юридик мулк ҳуқуқлари ва сервитутлар;
ер майдонининг ҳолати ва чегаралари; 
кўчмас мулк таркибга кирган бинолар, иншоотлар, узатувчи мосламалар; 
кўчмас мулк бўлмаган, лекин баҳоланиши лозим бўлган мулк;
объект қийматига таъсир қиладиган теварак-атроф ва у жойлашган ер; 
кўчмас мулк объектига тадбиқан кўчмас мулк бозорининг ҳолати. 
2. 
Баҳоланаѐтган кўчмас мулк объектидан ҳамда у эгаллаган ер майдонидан бўш 
ва қурилмаган ердан самарали фойдаланиш вариантларини таҳлил қилиш. 
3. 
Шундай кўчмас мулк объектлари билан келишувлар ҳақида маълумотларни 
тўплаш ва таҳлил этиш. 
4. 
Ер майдонидан энг самарали фойдаланишни иқтисодий таҳлил қилиш. 
5. 
Вазифасига кўра шундай бино қурилишига кетадиган эҳтимоли бўлган жорий 
ҳаражатларнинг миқдори бўйича қиѐсий таҳлил қилиш. 
6. 
Кўчмас мулк объектининг жисмоний, вазифавий, маънавий емирилишлари 
даражасини баҳолаш. 
7. 
Кўчмас 
мулк 
объектининг 
иқтисодий 
кўрсаткичлари 
тўғрисида 
маълумотларни йиғиш. Бунга объектнинг эксплуатациясига алоқадор даромадлар, 
ҳаражатлар, шунга ўхшаш объектлар учун ижара тўлови миқдори киради. Кўчмас мулкдан 
фойдаланишдаги эҳтимоли бўлган келгуси даромадлар ва ҳаражатлар ҳақида 
баҳоловчининг башорат қилинган маълумотларини олиш. 
8. 
Баҳоланаѐтган кўчмас мулкга тадбиқан капиталлаштириш (дисконтлаш) 
меъѐрларини ҳисоблаш учун белгилаш. 

---

41 
9. 
Баҳолашда объект ижарасининг амалдаги шартномалари, объектни ѐки унинг 
бир қисмини сотиш ҳақидаги шартномаларнинг таъсирини ҳисобга олиш. 
10. Турли усуллар билан (ҳаражатли, қиѐсий сотувлар, даромадли) бажарилган 
баҳолаш натижаларини асосланган ҳолда мувофиқлаштириш. 
Яхшиланишларни ҳукуқий баҳолаш. 
Кўчмас мулк объекти манзилгоҳи, ер кадастри ва унинг жойлашган ўрнининг 
баѐни ѐрдамида идентификация қилинади. Кўчмас мулк объектини ҳуқуқий баѐн қилиш 
учун мулк ҳуқуқларини тасдиқловчи мавжуд ҳужжатлар нусхаларидан фойдаланиш 
мумкин. Янада аниқроқ баѐн қилиш учун объектни ҳар томонлама кўздан кечириш керак. 
Идентификация ер майдони, қурилмалар, ҳамма яхшилашларнинг тўлиқ ва 
батафсил баѐнини ўз ичига олади. Объектнинг қиймати нафақат қурилмаларнинг 
жисмоний ҳолатига, балки мулк ҳуқуқларининг ҳолатига ҳам боғлиқдир. 
Ҳуқуқий экспертиза мулкни баҳолашдаги биринчи босқичдир. Иқтисодий 
баҳолашдан олдин объектнинг ҳуқуқий тартибини, унинг ҳамма чеклашларини ва 
қарамлигини белгилаш лозим. 
Экспертизани ўтказиш тартиби қуйидагича қабул қилиниши мумкин: 
сотувчи, ҳаридор, ижарачи ва мулкнинг ҳуқуқий мақомини аниқлаш; ҳуқуқни 
белгилайдиган ҳужжатларни ва уларнинг тўғрилигини текшириш; 
қилинаѐтган битимнинг қонунийлигини белгилаш; 
мулк билан боғлиқ чекловлар, тақиқларнинг мавжудлиги. 
Ҳуқуқий мақомни аниқлаш 
Қонунчиликда қуйидаги мулк ҳуқуқлари кўзда тутилган: 
мулк; 
хўжалик бошқаруви; 
тезкор бошқарув; 
умрбод мерос бўлиб қолган ерга эгалик қилиш; 
ер майдонидан доимий (муддатсиз) фойдаланиш; 
ижара, иккиламчи ижара (субаренда); 
ишончли мулк ҳуқуқи; 
гаров. 
Ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлар
Ер бўйича: 
мулк ҳуқуқи, ер учун гувоҳнома, умрбод мерос бўлиб қолган ерга эгалик қилиш, 
ердан доимий (муддатсиз) фойдаланиш ҳуқуқлари учун давлат далолатномаси; 
ер майдонини уй-жой қурилишига бериш ҳақидаги шартнома;
ер майдонининг ижара шартномаси; 
ер майдонининг (қурилиш вақтида) заҳирага бериш далолатномаси. Турар жой 
хоналари бўйича: 
турар жой учун мулк ҳуқуқи тўғрисидаги гувоҳнома, бировга ўтказиш 
шартномаси; 
олди-сотди, алмашувлар, ҳадя қилишлар, гаров шартномаси;
меросхўрлик ҳуқуқи тўғрисидаги гувоҳнома;
мулкни бўлиш, улушни ажратиш тўғрисида шартнома;
фуқаролик баҳси натижасида мулкнинг келиб чиқиши тўғрисидаги суд қарори ва 
ҳ.к. 
Фуқаролар турмайдиган хоналар бўйича: 
мулк, хўжаликка эгалик, тезкор бошқарув, ижара ҳуқуқи тўғрисида гувоҳнома; 
хўжалик бошқаруви, тезкор бошқарув ҳуқуқи тўғрисида битим;
олди-сотди, ижара шартномаси;

---

42 
шаҳар реестри.
Агар мулк ҳуқуқи хусусий қурилиш натижасида вужудга келса, қуйидагиларни 
тасдиқловчи ҳужжатлар текширилади: 
- давлат органининг қурилиш тўғрисидаги қарори; 
- мулк ҳуқуқи тўғрисидаги гувоҳномада кўрсатилган вазифага хизмат қилувчи 
объект қурилиши учун ер майдонини ажратиш; 
- лойиҳани мувофиқлаштириш бўйича махсус давлат органларининг тегишли 
далолатномалари; 
- давлат томонидан объектнинг фойдаланишга қабул қилиниши тўғрисидаги 
далолатнома; 
- инвестиция битими.
Ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлардан ташқари, Техник инвентаризация бюроси 
(ТИБ) маълумотномаси билан танишиш лозим. Маълумотномада мулк эгаси ва 
объектнинг жойлашиши, уй ва ер майдонининг ўлчовлари ҳақидаги маълумотлар, 
хўжалик-хизмат қурилмаларининг батафсил таърифи ва рўйхати, инвентаризация баҳоси 
ўрин олган. 
Ҳуқуқнинг вужудга келиши учун асослар 
Мулк ҳуқуқи қуйидаги ҳатти-ҳаракатлар натижасида вужудга келади: 
- келишувлар (олди-сотди, алмашув, инъом қилиш, мулкни бадал сифатида 
Низом капиталига киритиш бўйича). 
- хусусийлаштириш жараѐни. 
- суднинг қарори асосида, масалан, фуқаролик баҳси натижасида мулкни тақдим 
этиш тўғрисида. 
- давлат органларининг қарорлари асосида (давлат мулкини ижарага бериш, 
хўжалик бошқарувига бериш тўғрисида ва ҳ.к.) .