Қ. Рахмонов, А. Ашуров ҳудудлар давлат
Уч ўлчамли мулкий ҳуқуқни ривожлантириш
Download 0.64 Mb. Pdf ko'rish
|
худуд кадастрлари низоми
|
4.3. Уч ўлчамли мулкий ҳуқуқни ривожлантириш
(чет мамлакатлар тажрибаси) Шаҳар худудини ривожлантириш тизимида қатор Европа мамлакатларида уч ўлчамли мулкий ҳуқуқ ҳам мавжуддир. Жумладан, бундай холатни Скандинавия мамлакатларида, айнан Швеция мамлакатида кузатиш мумкин. Қайд қилиш зарурки, уч ўлчамли мулкий ҳуқуқ Швеция қонунчилигига киритилгунига қадар бу ерда кўчмас мулк кенгликда доимий кенгайиб борувчи мулк билан, ер участкаси билан тенглаштирилган. Мулкка эгалик қилиш назарий жиҳатдан ернинг марказига ва фазо бўйлаб юқорига қандай етиб борилади, деб ҳисобланган. Аммо кенглик ҳақиқатан ҳам маълум бир мақсадлар учун фойдаланилиши мумкин бўлган холатларда, алоҳида шахсларнинг манфаатлари реал тарзда тўқнаш келганда ушбу кенгликка нисбатан ҳуқуқларда келишмовчиликлар содир бўлади. Бу холат ҳар қандай мулкнинг эгаси кенгликдан бошқа бир воситани қуриш ёки яратиш учун ердан баланд ёки пастни фойдаланиш ҳуқуқига эга эмаслигини билдиради. Анъанавий - фақат икки ўлчамли чегараланиш, фақатгина уч ўлчамли кенгайтиришдир. Уч ўлчамли чекланиш ҳуқуқига талаб Швецияда ҳам фақатгина кейинги йиллар давомидагина мавжуд бўлмоқда. Бунда албатта алоҳида бошқа бир томонга қарашли бўлиши учун мулкни ердан пастки ва устки қисмларга бўлиш имконияти билан белгиланди. Қурилиш саноати уч ўлчамли ҳуқуқни асосан лойиҳалар инфратузилмаларини ривожлантириш, мавжуд ерлардан имкони борича оқилона фойдаланишга имкон берувчи мавжуд биноларга қўшимча қаватлар қўшиш асосида катта шаҳарларда уй – жойлар билан таъминлаш имкониятларини қидириб топиш учун биринчи галда суради. Уч ўлчамли ҳуқуқни шакллантиришга талаб ва имкониятлар катта капитал харажатлар қўйилган ҳамда ер майдонларидан фойдаланиш учун катта рақобатлар мавжуд бўлган катта лойиҳаларда айниқса яққол намоён бўлди. 107 Шундай лойиҳаларни самарали бошқарувини ва молияланиш шароитларини яратиш учун, мулкни эса алоҳида турлардаги фойдаланишларга, масалан, уй – жойга, офисга, савдо, автомобилларни қўйиш жойларига ажратиш учун хам шундай ҳуқуқ зарур бўлди. Бу талаб 1944 йили ўзининг докторлик даражасини олиш учун бажарган илмий ишида Барбро Жастадом томонидан олға сурилган эди. Бу ерда у Швецияда мулкка уч ўлчамли ҳуқуқнинг заруриятларини муҳокама қилган. Ўзини кўзлаган асосий фикрларини, энг аввало у, масалан сервитутларда ва бўлган ҳуқуқларни бошқага беришнинг ўзга турларида фойдаланишни таклиф қилади. Сервитутлар – бу аниқ бир мақсадлар учун аниқ бир шахсни ер участкасига бўлган заруриятини бошқа шахслар хисобига қондиришдир, масалан, аниқ бир шахсни бошқа бир шахснинг мулки орқали ўз мулкига ўтишини таъминлашдир. Сервитутлар ҳуқуқнинг алоҳида тури сифатида, ерга қўниш ҳуқуқини, юқори қувватли телекоммуникацион линиялар қуриш ва хоказоларда жуда кўп марта қўлланилади. Алоҳида ер участкаларининг эгалари иншоотларни қуриш ва эксплуатация қилишда ушбу ҳуқуқдан кўп марта фойдаланадилар. Аммо очиқ равишда кўзда тутилган бошқа типлардаги воситаларга, масалан, йўл тармоқлари, ўйин майдонлари, автомобилларни қўйиш жойларидан ҳам бир неча одамлар жамоа бўлиб фойдаланишларига зарурият ўрнатилган. Бу - умумий мулкчилик шаклидир, бу ерда воситалар умумий бўлади, битта ёки бир неча шахсни маълум бир жойдан фойдаланиш ҳуқуқи қўшма, биргаликдаги восита сифатида гавдаланади. Бошқа типдаги ҳуқуқлар, масалан, ижара ҳам мумкин бўлади. Бунда ҳуқуқ маълум бир чекланган вақт давомида фойдаланишга берилади. Бундай ечимнинг камчиликларидан бири шуки, бундай фойдаланиш ҳуқуқи хусусийдир ҳамда у кўчмас мулк сифатида рўйхатдан ўтказилиши ёки гаровга қўйилиши мумкин эмас. Аммо буларнинг барчаси мулкчиликнинг барча ҳуқуқий масалаларини тўла хажмда ҳал қила олмайдилар. Мулкчиликка уч ўлчамли ҳуқуқни ҳамда хонадонларга мулкчилик ҳуқуқини яратиш соҳасидаги фаолиятни келишиш бўйича муаммоларни ечиш имкониятларини тадқиқ қилиш учун Швецияда 1994 йили махсус Давлат 108 қўмитаси ташкил этилди, аммо янги ҳукуматнинг қўшимча директиваларидан кейин, 1994йилнинг кузида хонадонларга мулкчилик билан боғлиқ масалалар кун тартибидан олиб ташланди. Ушбу масалага бағишланган, мулкчиликнинг учта ўлчамга бўлинишини киритишни таклиф қилувчи Швеция маълумотлар банкини яратиш ҳамда маълум бир тажрибага эга бўлиш учун Австралиянинг Янги Жанубий Уэльс штати бўйича махсус таҳлил ишлари ўтказилди. Давлат комиссиясига анъанавий тарзда мулкка уч ўлчамли ҳуқуқ бўйича таклифлар 1996 йилдагина тақдим этилган бўлишига қарамасдан, бундай уч ўлчамли бўлинишга бўлган муносабат ижобий бўлди. Кейинги йил давомида бу хабар мухокама учун оммавий ахборот воситаларида тарқатилди ва қисман текшириб кўрилди. Унча кўп сонли бўлмаган мухолифлар бундай ҳуқуқни талаб қилувчилар сонининг кўп бўлмаслигида бунинг асосий камчиликларини кўришгани аниқланди. Шунга қарамасдан, 2003 йилнинг охирига келиб давлат умумий холда ушбу таклифни тасдиқлади. Мулкчиликка уч ўлчамли ҳуқуқни ташкил этилиши хисобига ўзгартирилган қонунчилик 2004 йил 1 январидан кучга кирди. Бу кейинги 30 йил ичида Швециянинг кадастр қонунчилигидаги энг муҳим ходиса деб хисобланди. Мулкчиликка уч ўлчамли ҳуқуқни киритишдан асосий мақсад – асосийдан ташқари катта хажмларда инвестиция сарфланган бошқа типлардаги фаолиятларга эга бўлган умумий мулкларни анча самарали бошқариш учун мақбул шарт–шароит яратишдан иборатдир. Бундай фаолиятлар ўз ичига, масалан, биноларни қисмларга ажратишни, бунда бир қисми – уй–жой, иккинчи қисми эса тижорат мақсадларига ажратишни ўз ичига олади. Бошқа бир фаолият эса уй–жойларни бир–бирининг устига қуриш билан, яъни башняли, юқори қаватли уй жойлари қурилиши билан боғлиқдир. Учунчиси – бу кўприклар, ер ости йўллари ва ер ости иншоотларига кўчмас мулкни шакллантириш билан боғлиқ. Мулкка уч ўлчамли ҳуқуқни мавжуд бўлиши олдинги мавжуд бинолар устига янги бинолар қуриш имконини берди ва шу асосда йирик шаҳарларда истиқомат қилиш жойларини яхшилашга имкон берди. Ушбу қисқа муддат ичида, яъни мулкка уч ўлчамли ҳуқуқ кучга кирганидан бери кутилгани каби уч ўлчамли ҳуқуққа катта миқдорларда 109 қизиқиш бўлмади. 2004 йили Швецияда бажарилган жами 20000дан ортиқ кадастр ишларидан бор йўғи 50 гина уч ўлчамли ҳуқуқни яратиш билан боғлиқ бўлди. Қонун қабул қилиниши олдидан бундай ҳуқуқни олувчилар сони 200 атрофида бўлади, деб башорат қилинган эди. Шунга қарамасдан, уч ўлчамли ҳуқуқ мулкчилиги бирликларининг сони йилдан йилга ўсиб бормоқда. Бунга уч ўчамли ҳуқуқ тўғрисидаги янги қонунчилик билан яқиндан танишиш туртки бўлмоқда. 2006 йилнинг 15 ноябрига келиб уч ўлчамли ҳуқуқ бўйича рўйхатга олинганлар сони йилига 112 мулкчилик бирлигини ташкил этди. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчиликни ташкил бўлишининг бундай паст даражада бўлишига асосий сабаблар, бир томондан, бошқарув ҳамда келишувлар бўлса, иккинчи томондан эса материалларни қайта ишлаш кўп вақтни олаётганлиги хамда бу масаланинг мураккаблигидир.Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчиликни вужудга келтириш жараёни биринчи галда мавжуд биноларни уй жой ва тижорат қисмларига бўлишни ўз ичига олади. Автомобилларнинг бир неча гаражлари уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мукчиликни шакллантириш мақсадида бўлинган. Уч ўлчамли ҳуқуқни мулк бирликларидан энг кўп сонли рўйхатга олинганлари – бу бинолардир, кўприклар ва ер ости йўллари эса фақатгина бир неча холос. Қатор холатлар учрайди, масалан, Стокгольм шаҳрида, қурилишлар учун ўнғайли ва мақбул ерлар етишмаганлиги сабабли ҳамда бошқа манфаатлар сабабли уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкни вужудга келтириш зарур. Шунга қарамасдан, бундай ҳуқуқларни вужудга келиши бўйича ммлакатнинг бошқа регионларидан хам қатор мисоллар мавжуд. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик бириги. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик Швед қонунчилигига нисбатан яқинда киритилганлиги сабабли, анъанавий икки ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик Швеция давлатининг асосий мулкчилик типи сифатида хам мавжуддир. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик шакли қўшимча сифатида қўшилган, ҳамда қонун уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик қачон фойдали бўлсагина ундан фойдаланиш ҳозирда мумкин, деб кўрсатиб ўтади. 110 Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчилик мулк бирлиги сифатида аниқланган, у умуман олганда ҳам горизонтал, ҳам вертикал жиҳатдан чегаралангандир. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулк тўлиқ бинодан ёки бошқа бир воситадан тўла ташкил топган бўлиши керак эмас, аммо бошқа воситаларни бино доирасида ичкариси ва баландлиги бўйича бўлиш учун фойдаланиш мумкин бўладиган қурилишнинг бир қисмини ўз ичига олиши мумкин. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги Швед мулкчилиги бир неча ер майдонларининг устига ёки остига тегишли бўлиши мумкин, ва шундай қилиб у битта икки ўлчамли мулкчилик доирасида жойлашиши зарурий эмас. Уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулк учун бир–бирларига боғланмаган, қўшилмаган майдоннинг бир неча худудлари мумкиндир. Уч ўлчамли ҳуқуқли мулкчилик эндиликда такидланиб улгурган ҳамда уч ўлчамли ҳуқуқлари учун махсус тарзда алоҳида қонун тайёрланмагани холда олдинги мавжуд икки ўлчамли ҳуқуқлардаги мулкчилик хамда характерда бўлмоқда. Аммо уч ўлчамли ҳуқуқлар учун бу ерда қўшимча қоидалар киритилган ва мавжуд қонунчиликка қўшимчалар қўшилган. Ҳуқуқий нуқтаи назардан уч ўлчамли ҳуқуқ асосида мулкчилик ҳам принципи жиҳатидан анъанавий икки ўлчамли мулкчиликка ўхшайди. Уч ўлчамли мулкчиликнинг хусусиятлари учун бир неча махсус меъёрлар киритилган холос. Махсус меъёрлар мулкчиликнинг ушбу ўзига хос типи билан боғлиқ хусусиятларни ёритишга мўлжалланган. Энг муҳим қоидалар шундан иборатки, мақсадга эришиш учун бошқа тадбирлардан бу анчагина фойдали бўлсагина уч ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчиликни шакллантириш учун харакат қилиниши мумкин. Баъзи бировлар хисоблайдики, бу ҳаддан ташқари консерватив қонунчилик, негаки агарда бу ҳуқуқни вужудга келтиришнинг энг мақбул ўхшаш варианти бўлсада, 3 ўлчамли ҳуқуқли мулкчиликни яратиш эски усулдир . Мулкчилик 3 ўлчамли ҳуқуқ асосидаги мулкчиликнинг якунланган холати бўлиб шундай холатда юзага келадики, қачонки мулкни 3 ўлчамли ҳуқуқ сифатида жойлаштирилса, ёки бино ёки бошқа воситаларни ёки ушбу 111 фойдаланишнинг бир қисмини жойлаштириш режалаштирилсагина юзага келади. Швед қонунчилигида уч ўлчамли ҳуқуқнинг масалан, хусусиятлар бириликларининг орасидаги чегаралар қайерлардан олиниши мумкин ёки бўлмаса хусусиятлар бирликлари ўртасида алоқалар учун қайдай шакллардан, қандай фойдаланиш мумкинлигини кўрсатувчи аниқ меъёрларни берувчи хусусиятлари тўла изоҳланмаган. Шунга қарамасдан кадастр инспекторлари уч ўлчамли ҳуқуқ хусусияти Шведцияда яқинда амалга киритилган, шу сабабли ҳам уларни анча кенг миқиёсларда тартибга келтириш йўлларини бериш унчалик зарур эмас, деб хисоблайдилар. Шунга қарамасдан, масалан, шаҳарларда темир йўллар билан уй-жойлар ва офис биноларини биргаликда ёпадиган катта ўлчамлардаги том ёпгичларни қўймаслик, ер ости кенгликларидан грантлар ва архивлар учун фойдаланмаслик тавсия қилинади. Бундан ташқари, ажратилган мулкчиликлардан алоқалар, терминаллар, кўприклар, темир йўл станциялари ва бошқа соҳаларида фойдаланиш тавсия қилинади. Асосий мақсад-мулкнинг битта қурилиш мажмуаси чегарасида, масалан, қурилишнинг бир қисмини офис, бошқа қисмини тижорат учун, учинчи қисмини тижорат учун, учинчи қисмини эса қайта тақсимлаш учун, машиналарни қўйиш учун шаккилантириш каби турли фаолиятлар учун турли воситалар ва қисимларга бўлишдир. Умумий хусусиятлар ва бошқалар. Уч ўлчамли ҳуқуқ хусусиятларининг бирлиги учун зарур бўлган баъзи-бир воситалар, масалан, ичимлик суви ва оқава сувлар, қувирлар, шамоллатиш, поғоналар ва эливатор тартибий қисмларга таъсир қиладилар. Агарда бу хусусият бирлик чегарасида ҳисобга олинган бўлса, бу хусусиятлардан ташқаридаги воситалар билан тўлдирилиши зарур. Улар хусусиятнинг бирликларидан бирига қўшилган хусусий мулкчиликда қолиши ёки бўлмаса, агар бу хусусиятлар умумий ҳуқуқларга эга бўлса ҳуқуқнинг бир неча бирлигига умумий мулкчиликда бўлиши ҳам мумкин. Қонунчилик, қандай қарорлар ўзаро алоқалар учун фойдаланилиши мумкин, ушбу воситалардан қандай фойдаланишнин аниқ равишда қайд 112 қилинган. Кадастр ишларини бажариш вақтида кадастр инспекторлари томонидан якка тартибдаги қарорлар қабул қилиниши зарур. Уч ўлчамли ҳуқуқ хусусиятларини ҳар қандай янги бошқариш шакиллари зарурий шарт сифатида ҳисобланмаган. Биргаликдаги восита хусусиятлар бирлигига кирувчи қўшма хусусиятлардан иборат бўлади. Қурилиш учун ҳам ва воситаларни бошқариш учун ҳам битта ҳаракт мавжуд. Қўшма восита эгаларининг биргаликда шакиллантирган уюшмаси орқали бошқарилиши мумкин. Уюшма юридик шахс хисобланади. Бошқариш фаолиятининг шакиллари низомида, уюшманинг моддалари ва йиғилишлар қарорлари билан аниқланган. Харажатлар хусусиятининг ҳар бир эгалари томонидан тўланади. Уюшмани бошқариш - энг кенг тарқалган умумий тип, бу айниқса катта қўшма хусусиятлар учун ўта хосдир. Хусусият эгалари ўртасидаги муносабатларни тартибга солиш учун, масалан, бошқарувчи қўшнилар ўртасидаги ўзаро ҳуқуқларни бошқаради ва тартибга солади, уч ўлчамли ҳуқуқдаги хусусиятларда ҳам худди шундай, аммо ёнма-ён турган хусусиятга киришга нисбатан, масалан, таъмирлаш, қурилиш ишлари ва бошқалар учун бир қатор махсус қоидалар ҳам мавжуд. Қонун, шу билан бирга, қўшни хусусиятлардан етарли бўлмаган даражада фойдаланишдан ёки зарардан ҳимояни ҳам таъминлайди. Суғурта. Давлатнинг суғурта тизими уч ўлчамли ҳуқуқий хусусиятларини қонунчилик воситаси билан суғурталаш масалаларини тартибга солишни лозим деб топмайди. Бу масалалар суғурта бадалларини тўлаш давомида ҳал қилинади. Кадастр инспекторларининг тажрибаларига қараганда, уч ўлчамли ҳуқуқ хусусиятлари суғурта компаниялари учун унчалик муаммо туғдирадиган ёки бўлмаса, махсус суғирталаш қарорларини қабул қилиш талаб қилинадиган масала эмас. Уч ўлчамли ҳуқуқ хусусиятининг бирлиги ҳам бошқа қандай хусусиятнинг қисми сингари алоҳида тарзда суғурталанади. Уч ўлчамли ҳуқуқ хусусиятлар тизимининг алоҳида кўринишлари. Экспортчилар ва амалиётчиларнинг умумий фикр-мулоҳазалари шундан иборатки, умуман қонунчилик яхши ишламоқда, аммо у кутилаётган даражага 113 қадар ишламаяпти. Ижобий деб хисобланаётган бу тизимнинг келажаги - маълум бир махсус имкониятларнинг мавжудлиги хисобланади. Ишлаб чиқариш учун имкониятлар кўпайди. Бу айниқса катта миқдорлардаги инвестициялар сарфланган холатларда яққол кўзга ташланади. Шу билан бир қаторда мулкни фойдаланишнинг алоҳида қисмларига ажратишда қийинчиликлар ҳам вужудга келади. Бу кўп сонли манфаатдор участкаларни, қайсики ер юқори қийматга эга бўлган жойларда, қўшиш имкониятларини беради. Кадастр инспекторлари, келгусида уч ўлчамли хуқуқ асосидаги хусусиятларни вужудга келтириш учун қизиқишлар ортиши, бу ҳуқуқларни шаҳалар чегарасидан чиқиб бошқа худудларга тарқалиши, бу ҳуқуқлардан шаҳар марказларини сотиб олишда фойдаланиш учун буни эҳтимол деб қарамоқдалар. Уч ўлчамли ҳуқуққа эга бўлган норасмий хуқуқларда турли операциялар ўтказиш билан шуғилланаётган Стокгольм Округининг инспекторлари қонун қўллаб-қувватлаётганлигидан ҳамда бу қўллаб-қувватлаш давлат томонидан тартибга солинаётганлигидан ва фойдаланилаётганлигидан жуда мамнундир. . |
