The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 228-6.27.

Buffer.

A.

A 100 foot wide buffer is required where a proposed minor subdivision, major subdivision or

major  site  plan  abuts  an  existing  agricultural  use.    All  buffer  areas  shall  be  planted  and

maintained with a dense screen of trees, shrubs and evergreens of such a type and nature

as to provide a solid screen and must be at least 6 feet in height when properly planted.

22848

 10-10

& 228-6.27

ZONING

& 228-8

B.

A six foot high fence shall be installed along the property line of any proposed development

abutting farmland by the applicant and/or the developer prior to the issuance of certificates

of  occupancy.    Details  of  such  fencing  shall  be  subject  to  the  review  and  approval  of  the

Planning Board.

ARTICLE III

Regulations for the R-1 Single-Family Rural Residence District

& 228-7.

Applicability of Provisions of Article.

   

Unless specifically prohibited in this Article, the following regulations shall apply to all R-l Districts.

& 228-8.

Permitted Uses.

Principal uses and buildings permitted are as follows:

A.

Single-family dwellings.

B.

Hospitals; provided, however, that the issuance of a permit therefor shall first be approved

by the Board of Adjustment, after public notice and public hearing, on the basis that adequate

lot  area  and  yard  spaces  are  provided  and  that  the  buildings  and  use  are  appropriately

located  and  designed  and  will  meet  a  community  need  without  adversely  affecting  the

neighborhood.

C. Rest homes and convalescent homes, not to exceed ten (10) beds for patients; provided,

however,  that  the  issuance  of  a  permit  therefor  shall  first  be  approved  by  the  Board  of

Adjustment after public notice and public hearing, on the basis that adequate lot area and

yard  spaces  are  provided  and  that  the  buildings  and  use  are  appropriately  located  and

designed and will meet a community need without adversely affecting the neighborhood.

D. Churches and other places of worship and Sunday school buildings and parish houses.

E.

Public and parochial schools and colleges for academic instruction.

F.

Public recreational and community-center buildings and grounds.

G. Public libraries and museums.

H. Parks and playgrounds; provided, however, that the issuance of a permit therefor shall first

be approved by the Planning Board after public notice and public hearing.  In each case, the

decision of the Board shall be on the basis that the proposed area shall be sufficient for the

intended purpose, but in no case shall the area be less that two (2) acres nor shall the width

be less than two hundred (200) feet; that adequate parking facilities are provided; that the

means of ingress and egress are adequate to prevent traffic hazard, congestion or excessive

interference with normal traffic movement on adjacent public streets and thoroughfares; and

that the buildings and use are appropriately located and designed and will meet a community

need  without  adversely  affecting  the  neighborhood.  In  those  instances  where  parks  or

playgrounds  already  exist,  application  shall  be  made  to  the  Planning  Board  for  site  plan

approval

22849

   5-98

& 228-8 

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-8

prior to the construction of or addition to any building or structure, parking facility,roadway or

major  recreational  facility  which  requires  paving  or  a  substantial  change  in  grade.    Public

notice of the application shall be served on all property owners within two hundred (200') feet,

and it shall be published in the newspaper at least ten (10) days prior to the public hearing.

[Amended 8-26-68 by Ord. No. 68-8-R; 1-12-76 by Ord. No. 75-8-ZZ; 9-11-78 by Ord. No.

78-53]

I.

Nursery  schools;  provided,  however,  that  the  issuance  of  a  permit  therefor  shall  first  be

approved  by  the Planning  Board,  after  public  notice  and  public  hearing,  on  the  basis  that

adequate  lot  area  and  yard  spaces  are  provided  and  that  the  buildings  and  use  are

appropriately  located  and  designed  and  will  meet  a  community  need  without  adversely

affecting the neighborhood. [Amended 9-11-78 by Ord. No. 78-53]

J.

Cemeteries; provided, however, that the issuance of a permit therefor shall first be approved

by the Planning Board, after public notice and public hearing, on the basis that the proposed

use is appropriately located and will meet a community need without adversely affecting the

neighborhood.  [Amended 9-11-78 by Ord. No. 78-53]

K.

Private, nonprofit recreational and community buildings, clubs, swimming pools and activities

of a quasi-public, social, fraternal or recreational character, such as golf and tennis clubs,

camps, veterans or fraternal organizations which are not of a commercial character.

L.

Buildings  used  exclusively  by  the  federal,  state, county  or  local  municipal  government  for

public purposes, but not including workshops, workhouses or storage yards.

M. Structures used for private and commercial horticultural, agricultural or forestry purposes,

exclusive of greenhouses and stables housing not more than four (4) horses for private use

by the owner or leasee, provided that no structure and no area enclosing farm animals of any

kind shall be permitted within two hundred (200) feet of any lot line. [Amended 6-27-83 by

Ord. No. 83-508]

N. Noncommercial dog kennels housing not more than six (6) dogs, provided that no building

or outside enclosures shall be permitted within fifty (50) feet of any lot line.

O. [Amended  6-27-83  by  Ord.  No.  83-508]  All agricultural activities  and  farm  related  uses  of

land, including, but not limited to:

(l)

The  sale  of  agricultural,  horticultural  or  forestry  produce  or  products  which  has  been

raised on the property from which it is sold and freezing lockers or other similar facilities

for the sale, storage and processing of farm and livestock produce, including the sale of

firewood, which has been raised on the farm from or on which it is to be sold, stored or

processed; provided, however, that the issuance of a permit therefor shall first have been

approved by the Board of Adjustment, after public notice and hearing, on the basis that

adequate  lot  area  and  yard  spaces  are  provided,  that  the  buildings  and  use  will  not

adversely affect the neighborhood and that adequate parking space is provided for as

many customers and employees as might be expected on the premises at one time.

(2) Housing facilities for transient or migratory farm workers, to be located upon the farm of

an employing farmer; provided, however, that the issuance of a permit therefor shall first

be  approved  by  the  Planning  Board  on  the  basis  that  the  facilities  are  adequately

constructed  and  safeguarded  against  fire  hazards,  that  sleeping  places  shall  contain

sufficient  air  space  and  partitions  to  assure  an  adequate  supply  of  fresh  air  and

reasonable privacy for each occupant, that provision is made for an adequate supply of

potable water, that provision is made for suitable bathing facilities, that provision is made

for a suitable sewage disposal system and an adequate number of toilet facilities and that

all applicable federal, state and local codes are met.

22850  

   5-98

& 228-8.1

ZONING

& 228-9

& 228-8.1.

Conditional Uses. [Added 1-31-83 by Ord. No. 83-494]

Principal uses and buildings permitted subject to a conditional use permit by the Planning Board:

A.

Restaurant-Banquet facilities.

No conditional use permit shall be granted unless the following conditions are met:

1.

The lot shall be located on a minor arterial street as defined in the Township Master Plan.

2.

Parking shall not be permitted within seventy-five (75') feet of any front lot line, thirty-five

(35') feet of a side lot line and one hundred (100') feet of a rear lot line.

3.

Planted buffers, a minimum twenty-five (25') feet in depth, shall be provided along side

and rear lot lines.  This buffer shall consist of massed evergreen and deciduous trees,

planted in such a fashion that will produce within three (3) growing seasons a screen at

least six (6) feet in height.  The quantity of natural screening existing shall be taken into

consideration upon evaluation of the site plan.

4.

The building shall be designed in a character compatible to the surrounding area.

5.

The lot shall be serviced by public sewers.

6.

Fifty (50%) percent of the proposed restaurant facility shall be dedicated to the purpose

of active banquet facilities and shall have a minimum of 25,000 square feet of building

area.

7.

Area and Yard Requirements.

a.

Minimum lot width - 400 feet.

b.

Minimum lot area - 8 acres.

c.

Maximum lot coverage occupied by principal and accessory buildings and structures

- 25 percent.

d.

Minimum front yard setback - 120 feet.

e.

Minimum side yard setback to principle and accessory building and structure - 50

feet.

f.

Minimum rear yard setback to any building or structure - 100 feet.

& 228-9.

Permitted accessory uses.[Amended 2-5-68 by Ord. No. 68-8-M;

5-24-71 by Ord. No. 71-8-BB]

Accessory uses and buildings permitted are as follows:

A.

Home occupations as defined in & 228-3B of this chapter.

B.

Private garages as defined in & 228-3B of this chapter; provided, however, that the garage

shall  be  for  not  more  than  three  (3)  private  cars  or  two  (2)  private  cars  and  one  (1)

commercial vehicle as defined in & 228-224C. [Amended 3-10-80 by Ord. No. 80-222]

22851

   9-83

& 228-9 

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-12

C. Greenhouses  are  a  permitted  accessory  use  and  structure  provided  that  the  aggregate

square  footage  of  all  structures  situated  on  the  site  do  not  exceed  55,000  square  feet  or

fifteen percent (15% ) coverage of the total lot area, whichever is less. [Added 6-27-83 by Ord.

No. 83-508]

D. Landscape contracting, tree pruning services, firewood processing, wood mulches, and sales

of  products  grown  on  the  site  are  permitted  accessory  uses  provided  the  activities  are

subordinate to the permitted primary use of the site, including, but not limited to a farm, forest

tract or nursery. [Added 6-27-83 by Ord. No. 83-508]

& 228-10.

Prohibited uses. [Amended 2-5-68 by Ord. No. 68-8-M; 2-26-68 by Ord.

No. 68-8-N; 5-24-71 by Ord. No. 71-8-BB; 10-27-97 by Ord. No. 97-22]

Prohibited uses and buildings are as follows:

A.

Any uses and buildings not listed in && 228-8 and 228-9 above.

B.

Professional occupations.

C. Parking of trucks or other commercial vehicles and trailers as restricted in & 228-224C

D. Mechanical amusement devices and mechanical amusement facilities.  [Added 6-25-79 by

Ord. No. 79-146]

E.

Sex clubs and massage parlors. [Added 12-13-82 by Ord. No. 82-480]

F.

Newspaper Vending Machines. [Added 2-27-84 by Ord. No. 84-560]

(Repealed 1-8-90 by Ord. No. 89-94)

G.  Limousine or livery service. [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-51]

H. Storage  yard  for  wreckers  and  damaged  or  disabled  vehicles  associated  with  a  wrecker

operation.   [Added 10-27-97 by Ord. No. 97-22]

& 228-11.

Height limitations.

No building or structure shall be erected or enlarged to exceed two and one-half (2 1/2) stories

or  thirty-five  (35)  feet  in  height,  measured  from  grade,  except  as  provided  in  Article  XXVI  of  this

chapter.  No structure shall be erected which does not have as its enclosing walls a series of vertical

wall surfaces not less than eight (8) feet in height, measured from grade to the lowest point where the

vertical plane of the wall changes direction to form a roof, cornice, eaves or other enclosing surface

area.

& 228-12.

Density, Area and yard requirements.  [Amended 9-12-66 by Ord. No.

66-8-F;  6-12-89 by Ord. No. 89-36;  12-13-93 by Ord. No. 93-76]

A.

Density:  one (1) dwelling unit per acre. [Amended 12-13-93 by Ord. No. 93-76]

B.

Minimum lot width:  one hundred fifty (150) feet.

C. Minimum Lot Area:  one (1) acre.

22852  

   5-98

& 228-12 

ZONING

& 228-15

D. Minimum Front Yard Setback:  No principal or accessory building shall be closer than fifty

(50)  feet  to  any  street  line,  including  both  streets  on  a  corner  lot,  or  any  private  road  or

easement or way which is used, owned or otherwise accessible to two (2) or more properties

or property owners by means of deed, covenant, easement, past usage or mutual agreement

and which is the sole or principal means of access to two (2) or more properties in separate

ownership.

E.

Minimum Side Yard Setback:  one side:  twenty (20) feet; two sides:  fifty (50) feet.

F.

Minimum Rear Yard Setback:  forty (40) feet.

G. Minimum Accessory Building Side or Rear Setback:  twenty (20) feet.

& 228-13.

(Reserved)

& 228-14.

Off-street parking.   [Amended 9-12-66 by Ord. No. 66-8-F]

There shall be provided at the time of erection or enlargement of any main building or structure

minimum off-street parking space, with adequate provision for ingress and egress, as follows:

A.

Two (2) spaces for each single-family dwelling unit.

B.

For all other uses, see site plan approval in & 228-15 of this Article.

& 228-15.

Site  plan  approval.  [Added  9-12-66  by  Ord.  No.  66-8-F; amended

1-23-67 by Ord. No. 67-8-G; 10-28-68 by Ord. No. 68-8-P; 12-23-68 by

Ord. No. 68-8-U; 5-11-70 by Ord. No. 70-8-W; 6-24-91 by Ord. No. 91-70;

6-24-91 by Ord. No. 91-68; 6-24-91 by Ord. No. 91-66; 6-24-91 by Ord.

No. 91-71; 11-25-91 by Ord. No. 91-106; 7-13-92 by Ord. No. 92-27;  12-

13-93 by Ord. No. 93-72]

                                  DELETED 4-20-09 BY ORD. NO. 09-11

(There are no pages 22854-22857.  The next page in this chapter is 22858)

22853

    12-09

& 228-15.1

ZONING

& 228-15.1

& 228-15.1.

Parking.  [Added 12-13-93 by Ord. No. 93-72; amended 8-25-97 by Ord.

No. 97-24; amended 8-11-03 by Ord. No. 03-25]

A.

The purpose of this ordinance is to reduce traffic congestion, minimize development problems

with neighboring uses and to provide adequate parking for all uses.

B.

Applications.

1.

For  the  purpose  of  this  section,  "gross  floor  area"  shall  mean  the  total  area  of  a

building measured by taking the outside dimensions of the building at each floor level

intended for occupancy.  Areas used for storage shall be counted within the gross

floor area at 50% .

2.

W here fractional spaces result, the parking spaces required shall be construed to be

the next highest whole number.

3.

The approving Board shall determine parking requirements for any use not listed.

4.

All required parking shall be provided on-site.

5.

All parking areas, in all zones, located in the Township of East Brunswick shall be

landscaped with a minimum of one (1) canopy tree for every five (5) parking spaces. 

Such trees shall be planted to shade the parking area.

6.

Mixed use facilities (except shopping centers) shall provide parking spaces equal in

sum to all the uses of the parcel.

C. Required Spaces. [Amended 8-25-97 by Ord. No. 97-24]

Applicant shall conform to the following requirements for on-site parking for specific uses:

For  residential  developm ent  these  standards  are  superseded  by  Residential  Site

Im provem ent Standards (N.J.A.C. Title 5, Chapter 21)

(Continued on page 22859)

22858

 3-06

& 228-15.1

ZONING

& 228-15.1

1.

Residential, Hotels & Motels, Care Facilities

a.

Detached Single Family,

Two Family, & Three Family

2/dwelling unit

Only driveways and paved parking areas shall count as parking spaces.  Garages

shall not count as parking spaces.  Driveways shall be a minimum of twenty (20') feet

in length outside of the R.O.W .  for two car driveways, driveways shall be a minimum

of twenty (20') feet in width to allow two cars to park side by side.

b.

Residential Developments with

Attached Housing Units

2.50/unit

Only driveways and paved parking areas shall count as parking spaces.  Garages

shall not count as parking spaces.  Driveways shall be a minimum of twenty (20') feet

in  length  outside  of  the  R.O .W .    For  two  car  driveways,  driveways  shall  be  a

minimum of twenty (20') feet in width.

c.

Apartments & Flats

2/unit

d.

Senior Citizen Housing

.5/unit

e.

Motel/Hotel

1/room  +  1/400  sq.  ft.  of  public 

meeting area & restaurant space

f.

Nursing Home

1/6 Beds

2.

Office and Service Uses

a.

Offices

1/200 sq. ft. gfa

b.

Banks and Other Financial

Institutions

1/200 sq. ft. gfa

c.

Personal Service

1/200 sq. ft. gfa

d.

Dry Cleaner/Laundromat

1/200 sq. ft. gfa

e.

Veterinarian

1/200 sq. ft. gfa

f.

Photography Studio

1/300 sq. ft. gfa

g.

Repair Shops

1/300 sq. ft. gfa

3.

Retail [Amended 8-11-03 by Ord. No. 03-25]

a.

Convenience Store

1/150 sq. ft. gfa

b.

Retail

1/200 sq. ft. gfa

22859

3-06

& 228-15.1

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-15.1

c.

Shopping Centers

(1)  up to 20,000 sq. ft.

5/1000 sq. ft. gfa

(2)  up to 199,999 sq. ft.

5.5/1000 sq. ft. gfa

(3)  over 200,000 sq. ft.

5/1000 sq. ft. gfa

d.

Lumber Yard

1/5000 sq. ft. of storage area +

 

1/250 sq. ft. of retail gfa

e.

Car Dealer

1/300 sq. ft. of showroom & office

gfa + 4/bay or workstation

f.

Furniture, Appliance

1/400 sq. ft. gfa

g.

Gas Station (gas only) 

[Amended 8-11-03 by Ord. No. 03-25]

(1) station

1 per pump island

(2) with minimart

1 per pump island + 1/200 sq. ft.

gfa  (spaces  at  pumps  are  not

parking spaces)

h.

Auto Repair

3/service bay

4.

Food Establishments

a.

Restaurant, Bar

1/4  seats  +  10%   of  the required

spaces

b.

Fast Food Restaurant

1/2 seats + 10 spaces

5.

Industrial

a.

Assembly, Finishing, Manu-

facturing

1/800 sq. ft. gfa

b.

Research, Laboratory

1/1000 sq. ft. gfa

c.

Shipping, W arehouse

1/5000 sq. ft. gfa

6.

Public, Quasi-Public, Places of Assembly

a.

House of W orship

1/3  seats  base d  o n  m a xim um

seating capacity

b.

Library, Museum, Art Gallery

1/300 sq. ft. gfa

c.

Social, Fraternal Clubs

1/300 sq. ft. gfa

d.

Funeral Home

1/75 sq. ft. gfa

e.

Nursery School, Day Care

1 per employee + 1 per                             

                                          classroom

f.

Public, Parochial & Private

Schools for Academic Instruction

1/classroom   seat  + 10%  of the

required spaces

22860

3-06

& 228-15.1

ZONING

& 228-18

g.

Business & Other Schools

1/classroom   seat  +  10%  of the required

spaces

h.

Mausoleums

1/175 crypts

7.

Recreational Facilities

a.

Bowling Alley

4/alley

b.

Movie Theater

1/4 seats

c.

Tennis, Racquetball, Billiard,

Etc.

4/court or table

d.

Exercise, Health Clubs, Gyms

1/175 sq. ft.

e.

Amusement, Recreation Facilities

1/250 sq. ft.

f.

Instructional Studio

1/300 sq. ft.

ARTICLE IV

Regulations for the R-2 Single-Family

Suburban Residence District

& 228-16.

Applicability of provisions of Article.

The following regulations shall apply to all R-2 Districts.

& 228-17.

Permitted uses. [Amended 6-27-83 by Ord. No. 83-508]

Principal uses and buildings permitted shall be:

A.

Any use permitted in the R-l District under & 228-8, except O(2).