The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 228-6.7.

Density and Lot Area Requirements.

A.

Conventional Development - one (1) dwelling unit per six (6) acres.

1.

Lot size averaging is permitted provided that no lot shall be less than two acres in

area.

2.

All lots created shall be deed restricted against further subdivision.

B.

Contiguous Parcel - Open Lands Cluster Development - one (1) dwelling unit per three

and one-half (3.5) acres provided that:

1.

The application for development shall involve a tract with a minimum of seven (7)

contiguous acres.

2.

Development may be arranged on lots no less than fifty thousand (50,000) square

feet in area;

3.

Sixty-five percent (65% ) of the tract shall be designated as “open lands” and deed

restricted against further development;

4.

The design of a development utilizing this option and the open lands resulting from

it  shall  promote  the  following  Township  objectives:  Retention  of  large  contiguous

farmland areas, stream corridor and wetlands preservation, steep slope protection,

reduction  of  im pervious  coverage,  protection  of  the  site’s  natural  features,

connections  to  and  between  approved  open  lands  on  neighboring  parcels,  and

compliance with the design criteria set forth in subsection 6.10;

5.

The development is in compliance with Municipal Land Use Law 40:55D-45 “Findings

for Planned Development”;

6.

All lots created shall be deed restricted against further subdivision;

7.

The required open lands shall be contained in one deed restricted contiguous parcel;

8.

Preliminary  Approval  shall  be  conditioned  upon  the  applicant  obtaining  Health

Department approval and Department of Environmental Protection approval (to the

extent required by state law) for any proposed community septic system.

22840

       1-02

& 228-6.7

ZONING

& 228-6.7

C. Planned Development Utilizing Noncontiguous Parcel Clustering - one (1) dwelling unit per

three and one-half (3.5) acres provided that:

1.

The application for development shall involve tracts with a minimum of seven (7) total

acres.

2.

All parcels shall be in the RP Rural Preservation Zone;

3.

Minimum lot area shall be thirty thousand (30,000) square feet;

4.

The development is in compliance with Municipal Land Use Law 40:55D-45 “Findings for

Planned Developments”;

5.

Preliminary  Approval  shall  be  conditioned  upon  the  applicant  obtaining  Health

Department  approval  and  Department  of  Environmental  Protection  approval  (to  the

extend required by state law) for any proposed community septic system;

6.

Seventy-five percent (75% ) of the combined area of the non-contiguous parcels shall be

designated as “open lands” and deed restricted against any further development.

7.

The design of a development utilizing this option and the open lands resulting from it shall

promote the following Township objectives: Retention of large contiguous farmland areas,

stream  corridor  and  wetlands  preservation,  steep  slope  protection,  reduction  of

impervious  coverage,  protection  of  the  site’s  natural  features,  connections  to  and

between approved open lands on neighboring parcels, and compliance with the design

criteria set forth in subsection 6.10;

8.

All lots created shall be deed restricted against further subdivision.

D. Dedication of Prime Agricultural Lands - one (1) Dwelling Unit per three (3) acres.

1.

For either Contiguous Open Land Cluster Development or Planned Development Utilizing

Non-Contiguous Parcel Clustering, the density of a development where all the designated

“open lands” consist of Prime Agricultural Soils may be one (1) dwelling unit per three (3)

acres.

E.

Planned Senior Citizen Residence (“PSCR”) Option W ithin RP Zone - one (1) dwelling unit

per two (2) acres.

1.

The application for development shall involve a tract with a minimum of three hundred

and fifty (350) contiguous acres.

2.

Minimum lot area shall be five thousand (5,000) square feet.

3.

The  development  shall  be  found  to  be  in  com pliance  with  Municipal  Land  Use  Law

40:55D-45 “Findings for Planned Developments”.

4.

Preliminary  Approval  shall  be  conditioned  upon  the  applicant  obtaining  Health

Department  approval  and  Department  of  Environmental  Protection  approval  (to  the

extent  required  by  state  law)  for  any  proposed  community  septic  system  or  sewer

system.

22841

         1-02

& 228-6.7

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-6.8

5.

No extension of the sewer system to service such a development will be approved unless

the extension is confined to the area immediately contiguous to the end of the existing

sewer system northwest of Cranbury Road.

6.

Eighty percent (80% ) of the total area of all tracts shall be designated as “open lands”

and deed restricted against any further development.

7.

The design of a development utilizing this option and the open land resulting from it shall

promote the following Township objectives: Retention of large contiguous farmland areas,

stream  corridor  and  wetlands  preservation,  steep  slope  protection,  reduction  of

impervious  coverage,  creation  of  public  recreation  and  open  space,  protection  of  the

site’s natural features, connections to and between approved open lands on neighboring

parcels, and compliance with the design criteria set forth in subsection 6.10.

8.

All lots created as part of the PSCR shall be deed-restricted against further subdivision.

9.

At  least  ten  percent  (10% )  of  the  units  constructed  as  part  of  the  PSCR  shall  be

affordable to and occupied by low-and moderate-income households.

10. All units are to be one story, single-family detached.

11. Bulk requirements are as follows:

a.

Front yard setback: twenty-five (25) feet.

b.

Side yard setbacks: ten (10) feet.

c.

Rear yard setback: twenty (20) feet.

d.

Maximum height: eighteen (18) feet.

e.

Setback between development and adjacent properties: fifty (50) feet.

f.

Maximum building coverage: forty percent (40% ).

& 228-6.8.

Bulk Requirements Applicable to 228-6.7 A, B and C.

A.

Minimum Lot W idth - one hundred twenty (120) feet.

B.

Front Yard Setback for Principal and Accessory Structures - fifty (50) feet.

C. Side Yard Setback for Principal and Accessory Structures - one side: twenty (20) feet;

two sides: forty (40) feet.

D. Rear Yard Setback - forty (40) feet.

E.

Accessory Building Rear Yard Setback - fifteen (15) feet.

F.

Maximum Height - thirty-five (35) feet.

22842

     1-02

& 228-6.9

ZONING

& 228-6.11A

& 228-6.9.

Agricultural Buffer.

A  twenty-five  (25)  foot  wide  buffer  is  required  to  be  located  on  the  residential  lot  where  any

proposed subdivision abuts an existing agricultural use or open lands to be dedicated for agricultural

use.    All  buffer  areas  shall  be  planted  and  maintained  with  a  dense  screen  of  trees,  shrubs  and

evergreens of such a type and nature as to provide a solid all-season screen.  Such plant material

shall be at least six (6) feet in height when properly planted and the use of indigenous native species

arranged  to  resemble  existing  woodland  patterns  shall  be  maximized.    Existing  tree  lines  and

hedgerows are encouraged to be incorporated into this buffer area.

& 228-6.10.

Design Criteria.

A.

W here development m ust be located on open fields or pastures due to greater constraints

in other parts of the site, dwellings shall be sited on the least prime agricultural soils, and in

locations at the far edges of the parcel, as far as possible from existing collector or higher

classification roads.

B.

Residential lots in the subdivision shall be visually buffered from existing roads by a fifty (50)

foot  wide  planting  screen  consisting  of  a  variety  of  indigenous  native  trees,  shrubs  and

wildflowers to maintain the rural character of the district.

C. The subdivision shall be designed to protect existing hedgerows and treelines between fields

or meadows.

D. Site  development  shall  be  arranged  to  leave  significant  views  and  vistas  unblocked  or

uninterrupted particularly as seen from existing public roads.

& 228-6.11.

Open Lands.

Open  lands  created  as  a  result  of  these  regulations  may  be  used  for  recreation,  agriculture,

resource protection or amenity purposes.  Open lands shall be freely accessible to all residents of a

development if retained in private ownership or to the general public if in municipal ownership with the

exception that agricultural open land shall be permitted to have access to that land restricted to those

solely  engaged  in  agricultural  pursuits,  provided  that  such  open  lands  are  accessible  to  other

agricultural uses and lands.  Land designated as “open lands” shall be maintained as such and may

not be separately sold, subdivided or developed.

& 228-6.11A. Existing Nonconforming Former Office-Professional Zone (OP-1) Lots.

Any existing structure that was lawfully in OP-1 zone use as of the effective date of this act may

be enlarged or expanded provided that such modification shall be carried out in accordance with the

OP-1 standards applicable as of the effective date of this act.

22843

    1-02

& 228-6.12

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-6.15

ARTICLE II-B

REGULATION FOR THE RP-2 SINGLE FAMILY RURAL PRESERVATION

TRANSITION DISTRICT

& 228-6.12.

Applicability of Provisions of Article.  [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-

63]

Unless  specifically  prohibited  in  this  Article,  the  following  regulations  shall  apply  to  all  RP-2

Districts.

& 228-6.13.   Permitted uses.  [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-63]

Principal uses and buildings permitted are as follows:

A. Single-family dwellings.

& 228-6.14.   Permitted accessory uses. [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-63]

A.  Home occupations as defined in & 228-3B of this chapter.

B.

Private garages as defined in & 228-3B of this chapter; provided, however, that the garage

shall  be  for  not  more  than  three  (3)  private  cars  or  two  (2)  private  cars  and  one  (1)

commercial vehicle as defined in & 228-224C.

C. Greenhouses  are  a  permitted  accessory  use  and  structure  provided  that  the  aggregate

square  footage  of  all  structures  situated  on  the  site  do  not  exceed  55,000  square  feet  or

fifteen percent (15% ) coverage of the total lot area, whichever is less.

D.  Structures  used  for  private  horticultural,  agricultural  or  forestry  purposes,  exclusive  of 

greenhouses and stables housing not more than four (4) horses for private use by the owner

or leasee, provided that no structure and no area enclosing farm animals of any kind shall be

permitted within two hundred (200) feet of any lot line.

& 228-6.15.

Prohibited uses. [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-63; amended 10-27-97

by Ord. No. 97-22]

Prohibited uses and buildings are as follows:

A. Any uses and buildings not listed in && 228-6.13 and 228-6.14 above.

B. Professional occupations.

C. Parking of trucks or other commercial vehicles and trailers as restricted in & 228-224C.

22844

5-98

& 228-6.15

ZONING

& 228-6.18

D. Mechanical amusement devices and mechanical amusement facilities.

E.

Sex clubs and massage parlors.

F.

Newspaper Vending Machines. (Repealed 1-8-90 by Ord. No. 89-94)

G. Limousine or livery service.

H. Storage  yard  for  wreckers  and  dam aged  or  disabled  vehicles  associated  with  a  wrecker

operation.  [Added 10-27-97 by Ord. No. 97-22]

& 228-6.16.   Height limitations.  [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-63]

No building or structure shall be erected or enlarged to exceed two and one-half (2 1/2) stories

or  thirty-five  (35)  feet  in  height,  measured  from  grade,  except  as  provided  in  Article  XXVI  of  this

chapter.  No structure shall be erected which does not have as its enclosing walls a series of vertical

wall surfaces not less than eight (8) feet in height, measured from grade to the lowest point where the

vertical plane of the wall changes direction to form a roof, cornice, caves or other enclosing surface

area.

& 228-6.17.

Density, Area and yard requirements.  [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-

63;  amended 12-13-93 by Ord. No. 93-76]

A.

Density; one (1) dwelling unit per one and a half (1.5) acres. [Amended 12-13-93 by Ord. No.

93-76]

B.  Minimum lot width:  one hundred fifty (150) feet.

C.  Minimum Lot Area:  one and a half (1.5) acres.

D. M inim um  Front Yard Setback:  No principal or accessory building shall be closer than fifty

(50)  feet  to  any  street  line,  including  both  streets  on  a  corner  lot,  or  any  private  road  or

easement,  past  usage  or  mutual  agreement  and  which  is  the  sole  or  principal  means  of

access to two (2) or more properties in separate ownership.

E.  Minimum Side Yard Setback:  one side:  twenty (20) feet; two sides:

fifty (50) feet.

F.  Minimum Rear Yard Setback:  forty (40) feet.

G.  Minimum Accessory Building Side or Rear Setback:  twenty (20) feet.

& 228-6.18.

Off-street parking.

There shall be provided at the time of erection or enlargement of any main building or structure

minimum off-street parking space, with adequate provision for ingress and egress, as follows:

A.

Two (2) spaces for each single-family dwelling unit.

B.

For all other uses, see site plan approval in & 228-15 of this Article.

22845

   5-98

& 228-6.19

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-6.22

& 228-6.19. 

Site Plan approval. [Added 8-28-89 by Ord. No. 89-63]

                       

DELETED 4-20-09 BY ORD. NO. 09-11

ARTICLE II-C

Regulations for the RP-3 Rural Preservation Low Density Residential District

[Added 6-28-10 by Ord. No. 10-16]

& 228-6.20.

Applicability of Provisions of Article.

Unless  specifically  prohibited  in  this  Article,  the  following  regulations  shall  apply  to  all  RP-3

Districts.

& 228-6.21.

Purpose

.

The  purpose  of  this  ordinance  is  to  implement  the  Superior  Court  of  New  Jersey  Appellate

Division’s ruling in Bailes v. Township of East Brunswick, 380 N.J. Super 336, 348 (App. Div.), certif.

denied, 185 N.J. 596 (2005) which deemed that the Rural Preservation Zone (RP) standards which

had  been  applicable  to  the  following  properties  before  the  adoption  of  the  1999  and  2001  Rural

Preservation Zone ordinance amendments shall be reinstated:  Block 307.12, Lots 31, 32.10 & 32.11;

Block 310, Lot 57.01; Block 309.04, Lots 16.12, 16.13, 17 & 18.02; Block 310, Lots 23 & 24; Block

312, Lot 16.01; Block 310, Lot 2; Block 316.01, Lot 22.06.  The Rural Preservation Zone applicable

to these properties is hereby renamed RP-3 Rural Preservation Low Density Residential District. 

& 228-6.22.

Permitted Uses.

Principal uses and buildings permitted are as follows:

A.

Single-family dwellings.

B.

Public recreational and community-center buildings and grounds including but not

limited to parks and playgrounds.

C. Structures used for private and commercial horticultural, agricultural or forestry purposes,

exclusive of greenhouses and stables housing not more than four (4) horses for private use

by the owner or leasee, provided that no structure or areas enclosing farm animals of any

kind shall be permitted within two hundred (200)  feet of any lot line.

D. All agricultural activities and farm related uses of land, including, but not limited to:

(l)

The  sale  of  agricultural,  horticultural  or  forestry  produce  or  products  which  has  been

raised on the farm from which they are sold and freezing lockers or other similar facilities

for the sale, storage and processing of farm and livestock produce, including the sale of

firewood, which has been raised on the property from or on which it is to be sold, stored

or processed; provided, however, that adequate parking space is provided for customers

and employees.  Sale of any products not grown on the farm from which they are sold

is specifically prohibited. 

22846

   10-10

& 228-6.23

ZONING

& 228-6.24

& 228-6.23.

Conditional Uses. 

Principal uses and buildings permitted subject to a conditional use permit by the Planning Board:

A.

Churches and other places of worship and Sunday school buildings and parish houses.

B.

Public and parochial schools and colleges for academic instruction.

C. Noncommercial dog kennels housing not more than six (6) dogs, provided that

no building or outside enclosures shall be permitted within fifty (50) feet of any lot line.

D. Private, nonprofit recreational and community buildings, clubs, swimming pools and activities

of  a  quasi-public  social  fraternal  or  recreational  character  such  as  golf  and  tennis  clubs,

camps, veterans or fraternal organizations which are not of a commercial character.

E.

Housing facilities for transient or migratory farm workers, to be located upon the farm of any

employing  farmer;  provided,  however,  that  the  facilities  are  adequately  constructed  and

safeguarded against fire hazards, that sleeping places shall contain sufficient air space and

partitions  to  assure  an  adequate  supply  of  fresh  air  and  reasonable  privacy  for  each

occupant, that provision is made for an adequate supply of potable water, that provision is

made for suitable bathing facilities and that provision is made for a suitable sewage disposal

system and an adequate number of toilet facilities, and that all applicable federal state and

local codes are met.

No conditional use permit shall be granted, however, unless the applicant has established that:

1.

The proposed site is sufficient for the intended purpose;

2.

Adequate  parking  facilities  are  provided  while  limiting  within  reason  the  amount  of

impervious surface; 

3.

That the proposed septic system will be adequate and will have no appreciable adverse

affect on ground water pollution;

4.

The  means  of  vehicular  ingress  and  egress  are  sufficient  to  prevent  traffic  hazard,

congestion, or excessive interference with normal traffic movement on adjacent public

streets and thoroughfares;

  

5.

The buildings and use are appropriately located and designed and will

 meet a community need without adversely affecting the neighborhood.

& 228-6.24.

Permitted accessory uses. 

Accessory uses and buildings permitted are as follows:

A.

Any accessory use permitted in the R-1 District.

B.

Greenhouses  are  a  permitted  accessory  use  and  structure  provided  that  the  aggregate

square  footage  of  all  structures  situated  on  the  site  do  not  exceed  55,000  square  feet  or

fifteen percent (15% ) coverage of the total lot area, whichever is less. 

22847

 10-10

& 228-6.24

EAST BRUNSWICK CODE

& 228-6.27

C. Landscape contracting, tree pruning services, firewood processing, wood mulches, and sales

of products grown on the site are permitted accessory uses to the permitted primary use of

the site, of a farm, forest tract or nursery. 

& 228-6.25.

Prohibited uses. 

Prohibited uses and buildings are as follows:

A.

Any uses and buildings not listed in Sections& 228-6.22, 228-6.23, and 228-6.24 above.

B.

Professional occupations.

C. Parking  of  trucks  or  other  commercial  vehicles  and  trailers  as  restricted  in  Section  &

228-224C

E.

Sex clubs and massage parlors.

F.

Newspaper vending machines.

G.  Limousine or livery service.

H. Storage  yard  for  wreckers  and  damaged  or  disabled  vehicles  associated  with  a  wrecker

operation.  

& 228-6.26.

Density, Area and yard requirements. 

A.

Density:  one (1) dwelling unit per two acres.

B.

Minimum lot width:  one hundred seventy-five (175) feet.

C. Minimum Lot Area: two (2) acres.

D. Minimum Front Yard Setback for Principal and Accessory Structures: fifty (50) feet. 

E.

Minimum Side Yard Setback:  one side:  twenty (20) feet; two sides:  fifty (50) feet.

F.

Minimum Rear Yard Setback:  forty (40) feet.

G. Minimum Accessory Building Side or Rear Setback:  twenty (20) feet.

H. Maximum Building Height: thirty-five (35) feet.

I.

Building coverage: twenty-five percent (25%).