Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таҳлим вазирлиги тошкент архитектура қурилиш институти

Даромадни капиталлаштириш 
Даромадларни капиталлаштириш мураккаб фоиз тамойилига асосланган қийматни 
баҳолашга ѐндошишлардан биридир. 
Даромадни капиталлаштириш объектнинг даромад келтирувчи салоҳиятли 
имконияти асосида .унинг қийматини баҳолашга имкон берувчи усуллар, қоидалардан 
иборат. 
Бу қоидани математик кўринишда қуйидагича ѐзиш мумкин: 
СК
СЭД
PV
(9) 

---

91 
бу ерда
РV - жорий қиймат; 
СЭД - соф эксплуатация (муомала) даромади; 
СК - капиталлаштириш коэффициенти ѐки қўйилмаси.
Капиталлаштиришни қисқача келгуси даромадларни мол-мулк жорий қийматининг 
ягона суммасига қайтадан санаш жараѐни каби ифода этиш мумкин. Капиталлаштириш 
қўйилмаси ҳар йилги даромад ва мол-мулкнинг қиймати ўртасидаги боғлиқликни 
ифодалайди. 
Қуйидагиларни ажратиб кўрсатамиз: 
- капиталлаштиришнинг умумий қўйилмаси;
- соф эксплуатация даромадининг объектнинг умумий қийматига нисбати;
- охирги йил ѐки бўлажак йил учун башорат қилинувчи соф эксплуатация даромади 
қабул қилинади; 
- 
хусусий маблағлар учун капиталлаштириш қўйилмаси, яъни солиқ 
солинишидан олдинги пул маблағлари оқимининг объектни сотиб олиш учун 
фойдаланиладиган сармоядорнинг хусусий маблағларига нисбати; 
- қарз маблағлари учун капиталлаштириш қўйилмаси (гаров доимийси) кредит 
бўйича ҳар йилги тўловларнинг кредит миқдорига нисбати. Бирор объектни ишлатиш 
фойдалилигини қиѐслаш учун кўпинча фойда меъѐри қўлланилади. Фойда меъѐри кўчмас 
мулкга эгалик қилиш вақтида келтирадиган даромадининг кўрсаткичидан иборатдир. 
Бунда қуйидагилар ажратиб кўрсатилади: 
- 
эгаликнинг бутун вақти давомида қўйилган маблағлар учун ҳар йилги 
фойданинг миқдорини кўрсатувчи фойданинг ички меъѐри; 
- 
ҳусусий маблағлар учун фойда меъѐри - кредит бўйича тўловлар ва объект 
сотилишидан тушган пулдан сўнг қўйилган ҳусусий маблағлар учун сармоядор оладиган 
фойда; 
- 
қарз маблағлари учун фойда меъѐри - берилган кредит учун ҳар йилги тушган 
фойда ва объект сотилган ҳолда кредит қолдиғини тўлаш ҳисобига банкнинг 
инвестициялар учун фойдаси. 
Капиталлаштириш қўйилмаси ва фойда меъѐри ўртасида муайян алоқа мавжуддир. 
Агар кўчмас мулк қиймати ва даромад вақт ўтиши билан ўзгармаса, 
капиталлаштириш қўйилмаси фойда меъѐрига тенг бўлади. Бошланғич маблағларнинг 
ўрнини қоплаш сотув (реверсия) вақтида рўй беради. 
Агар даромад ѐки қиймат эгалик қилиш вақти ичида камайса, капиталлаштириш 
қўйилмаси фойда меъѐридан ошади. Сотув (реверсия) вақтида маблағларнинг қайтиши 
мумкин бўлмай қолади. 
Капиталлаштириш қўйилмаси ва фойда меъѐри ўртасидаги фарқ дастлабки 
сармояланган маблағларнинг ўрнини қоплаш меъѐридан иборатдир. Дастлабки қўйилган 
маблағларнинг улуши даврий киримлар ѐрдамида ўрни қопланиши керак. 
Мол-мулкка эгалик қилиш вақти мобайнида даромад ѐки қиймат кўпайган вақтда 
фойда меъѐри капиталлаштириш қўйилмасидан ошади. Ҳар йилги даромад фойда 
меъѐрини таъминламайди. Қўйилган маблағлар сотув (реверсия) вақтида қайтарилади. 
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш башоратларни, сармоядорнинг эгалик қилиш 
даврида кутишини, даромад динамикасини, сотув вақтида қийматнинг ўзгаришини 
ҳисобга олмайди. Бироқ, у бозор ўзгаришларини билвосита акс эттиради, негаки 
солиштирилувчи сотувлар нархлари ўхшаш объектлар бўйича етарли маълумотлар 
асосида ҳисоблаб чиқилади. 
Назарий жиҳатдан капиталлаштириш қўйилмасига қуйидагиларни киритиш 
мумкин: 
- 
таваккалсиз, ликвид инвестициялар учун мукофот; 

---

92 
- 
таваккал учун мукофот; 
- 
ликвидлик учун мукофот; 
- 
инвестицион менежмент учун мукофот; 
- 
қийматнинг эҳтимолли пасайиши ѐки ортишига мослашиш. 
Шунинг учун қиѐсланувчи объектлар ўз вазифавий бурчига хизмат қилиши, 
таваккал даражаси, физик ўлчамлари бўйича мос келиши, бозорнинг бир шохобчасида 
жойлашиши, даромад, ялпи ва фойдаланиш даромадларининг яқин ўлчовларига эга 
бўлиши керак. 
Бу кўпинча қуйидагиларни таҳлил этишни тақозо этади: 
- 
сотилиш нархи; 
- 
соф муомала даромадининг миқдорлари; 
- 
фойдаланиш ҳаражатларининг коэффициенти; 
- 
молиялаштириш шартлари; 
- 
бозордаги аҳволни баҳолаш. 
Капиталлаштириш қўйилмаси ўртача арифметик ѐки ўртача улуш ифодаси 
сифатида аниқланади. 
Ўртача улуш ифодаси аниқланганида объектлар ўхшашлиги даражаси ва улар 
ҳақидаги ахборотнинг ишончлилигига тўғри пропорционал равишда ҳар бир объект учун 
тузатишларнинг салмоғи ҳисобга олинади.