Ўзбекистон республикаси олий ва ўрта махсус таҳлим вазирлиги тошкент архитектура қурилиш институти

3. Мулкни баҳолашга ѐндашувнинг уч тури 
Қийматни аниқлаш, фақатгина кўчмас мулк бозорига эмас, балки кўрилаѐтган мулк 
қийматига хам сезиларли таъсир кўрсатувчи омилларни ҳисобга олган ҳолда амалга 
оширилади. Баҳолашга классик ѐндашув уч турда бўлади:
баҳолашга харажатли усул билан ѐндашиш; 
сотувларни қиѐсий таҳлил этиш усули; 
баҳолашга даромадли усул билан ѐндашиш. 
Мулкни баҳолашда уч хил ѐндашувни қўллаш айнан шу объектнинг уч хил 
қийматини келтириб чиқаради. Маълум объектнинг сўнгги баҳоси уч хил усулни қўллаш 
орқали олинган натижаларни таҳлил қилгандан сўнг келтириб чиқарилади. 
Баҳолашга харажатли усул билан ѐндашиш 
Харажатли усулга кўра кўчмас мулкнинг бозор қиймати эркин ер майдонининг 
қиймат суммаси ва яроқсизликни ҳисобга олган ҳолда уни яхшилаш учун олиб борилган 
қурилиш ишларининг қиймати сифатида аниқланади. Кўчмас мулкнинг бозор баҳосини 
аниқлашнинг харажат усули – бу бир томондан, бозор баҳосини аниқлаш тадбирининг 
зарурий бўлаги, иккинчи томондан, кўчмас мулкнинг баҳоси тўғрисидаги тасаввурни 
англаш учун ягона восита саналади. 
Кўчмас мулк объектларини баҳолашга харажатли усул билан ѐндашиш қуйидаги 
босқичларни ўз ичига олади: 
- яхшиланишларнинг тиклама ѐки ўриндошлик қийматларини аниқлаш (бевосита ва 
билвосита емирилишлар); 
- тадбиркорлик даромадини аниқлаш; 
- бино ва иншоотларнинг умумий емирилишини аниқлаш; 
- объектнинг қийматини тадбиркорлик даромади ва емирилишни ҳисобга олган ҳолда 
баҳолаш. 
Бинонинг умумий қийматини аниқлашга харажатли усул билан ѐндашиш формуласи: 
 
Сн = Сстр + Сп – Си (1.) 
Бу ерда:
Сн – кўчмас мулк объектининг келтирилган қиймати; 
Сстр – қурилишнинг тиклама ѐки ўриндошлик қиймати (бевосита + билвосита 
харажатлар); 
Сп – тадбиркорлик даромади қиймати; 
Си – емирилиш ҳисобига кўрилган иқтисодий зарар қиймати. 
Қайта тиклаш ва ўриндошлик қиймати моҳиятан бугунги шароитда янги бино 
бунѐд этиш қиймати билан бир хил ва у янги қурилиш қиймати ҳисобланади. Бунда янги 
қурилиш қиймати структирасида замонавий бозор шароитида бино ва иншоот яратишда 
барча иштирок этувчилар манфаати ҳамда харажатлар акс этади. 
Баҳоловчининг нуқтаи назаридан емирилиш бу – турли омиллар таъсирида 
мулкнинг ўз қийматини йўқотишидир. Емирилиш шартли равишда қуйидаги турларга 
бўлинади: 
жисмоний емирилиш: тикланадиган ва тикланмайдиган; 
вазифавий емирилиш: тикланадиган ва тикланмайдиган; 
ташқи (иқтисодий) емирилиш.